当了这个第一，华润在翻车边缘，疯狂试探
华润在海口，进驻时间不长，折腾的动静不可说不大。
先是在国贸核心区，拿下最后一大块开发地，给京华城对面建万象城；接着，又在琼山区做了个第一——琼山区第一个甲级写字楼项目。
| 远观华润润山府
是的，你没看错，琼山区（城区）还没有像样的写字楼。楼Sir曾在上一篇市场分析文中写到，海口有个区商办市场还是空白，说的就是琼山区。戳：2022年海南怎么买？不看这篇，要当韭菜！
那么，华润为什么选择在这片商办的荒漠地带，去经营写字楼呢？
一句话，时也，命也。
| 润山府全景
商办写字楼能不能买，怎么买，一向是没房票的投资客较为关心的问题。润山府商办预计这个月25号开盘，正在紧锣密鼓蓄客。
最低单价只要1.3万，户型也很友好，106平起，小150万就能拿一套，心动不？想知道真相吗？点个关注，抱紧楼Sir，干货马上就到。（你也可以在文章首尾扫码加入楼Sir粉丝群，开启嗨聊模式）
项目名叫华润润山府，位于新大洲大道和椰海大道交汇处，该板块2019年被规划为滨江新城区，土地身价随之涨了一波。
| 华润润山府地图 距离江东起步区约17公里
2020年华润以楼面价8008元/㎡，拿下70亩地。隔壁是招商蛇口，晚到3个月，楼面地价每平贵了3000元。
| 挂牌滨江新城二期
| 土拍地价
华润的70亩地，总计容建筑面积19.6万㎡。大部分还是住宅，有6栋11个单元，预计明年开盘，今年不卖。可以预测的是，肯定是片区同户型面积段里最贵的盘了。
| 润山府沙盘，营销中心两侧为住宅楼
除了6栋住宅，就是低层商业和两栋甲级写字楼。马上要推的是S1，位于西侧，总22层高，一层面积在1300㎡左右，最小面积分割到106㎡，三部电梯，一栋楼总面积约2.8万㎡。
| 商办S1效果
写字楼最核心的竞争点，是地段，将直接影响租金范围。华润这个写字楼的地段，一言难尽。
看地段
项目的说辞里，地段有两点好，第一，靠近琼山区政府，包括项目也是与琼山区政府合作，拿到“财智大厦”挂牌的；第二，通过海瑞大桥，直达江东。
熟悉老海口的人都知道，这里有个土地名，叫“三公里”。
| 周边环境一览
为什么叫“三公里”，据说是因为距离机场只有三公里远，当然实际并不止。
不过也有一定依据，因为新大洲大道就是一条通往机场的快速路，车速快，红绿灯和人行横道都少，周边分布着儒蓬村、儒传村等村落。
| 新大洲大道 实拍
道路以西接壤南渡江，也是滨江新城的集中居住区；以东大部分还是村落田园。
从新大洲大道与椰海大道交汇的十字路口向四面八方扫描一圈，发现除了滨江新城区，周边都是低矮的老住宅楼，这两栋写字楼起来，妥妥的“地标”、“名片”。
至于江东，用置业顾问的话说：“未来入驻我们这里的企业，都是江东新区企业的下属公司，去往江东办业务非常方便，比国贸有优势。”
实际上，距离江东起步区，还有17公里。除了省去出城的拥堵，优势并不明显。
| 润山府门口街景
聊市场
价位方面，目前透露是1.3万/㎡起步，先交10万认筹金，早认筹有折扣。
商业楼不像住宅必须现房销售，现在能看的，只有刚做好地基的工地，样板间什么的，啥也没有。
| 户型图，2023年交房
| 户型图，2023年交房
计划12月25号开盘，能不能开，打个问号，估计还是要看蓄客情况。
楼Sir觉得挺悬的。
琼山区，没有商业基因。
| 项目周边
据说海口富豪排行榜上，鸿洲“海天盛筵”的老板王大富，和佳元集团老板，都是琼山人。
但是，佳元只做住宅，鸿洲做别墅、玩游艇，他们自己都不在琼山区盖商业楼。
| 周边实景
2020年和2021前11个月，海口房地产交易登记信息，显示很清楚。
2020年，琼山区一手办公交易登记共11套，877㎡，不到润山府的一层；2021年前11个月，1套，217㎡。
再来看流通性，连续两年，二手交易登记都是0套。
华润，坐实了，是第一个在琼山区运营纯粹写字楼的大佬，做好了，也算是琼山区前进的一大步。
算笔账
再来看投资回报。
置业顾问洗脑三部曲：地方机构和名企整层购买入驻（据说洋浦招商局和葛洲坝正在洽谈）；华润高净值业主群支撑；华润物业代租。
实际上，写字楼两大指标，库存和空置率，都不理想，库存影响销售，空置率反应出租情况。
大家还有印象吧，海口商业写字楼库存爆表，够卖4年；同时，空置率也居高不下。戳：吓人，100个项目红海厮杀，海口商办4年都卖不完
先来看一下全国重点城市写字楼空置率：
除了一梯队，二线以下城市，空置率高，是常态。
据锦麟-海南商用地产网数据，今年第三季度，海口甲级写字楼空置率降了，下降到30.9%，平均租金在124.1元/㎡/月。
看起来还不错。
但是，甲级写字楼通常分布在国兴大道沿线和滨海大道沿线，润山府骂骂咧咧退出群聊。
从安居客数据看，非CBD区可参考的有：
曾经的五星级酒店明光国际大厦，写字楼租43.2元/㎡/月;
龙昆南商圈老写字楼汇隆广场，租33.3元/㎡/月…
置业顾问肯定疯狂找补，我们是华润唉，国贸华润中心可是租140元/㎡/月。
“所以，润山府租个六七十，不过分吧。”
是的，不过分，那我们接着来算一算投资回报。
假设，在华润五星级物管加持下，一套159㎡收房即出租，60元/㎡/月：
159*60*12，可收入年租金11.45万元。
这套写字楼的最低总价是：
159*13000，等于206.7万。
投资回报率只有5.5%，出租15年，收不回成本唉。
当然，你要说租金不可能不涨，也对。但是你买房，付的是今年口袋里的钱，不是未来的钱，别忘了还有个通货膨胀。
溜了溜了…
两张牌
建写字楼，华润是认真的。
| 国贸华润中心写字楼大堂
楼Sir相信，这里的公共区域是五星级的，产品是一流的，安保是无懈可击的。
| 国贸华润中心 公共区
可惜，华润进海口太晚，国贸项目侥幸捡漏，从安中石油手里拿下搁置10年的玉沙村地块。
买到琼山区地块，实属无奈。
由于政府提出多规合一，海口市住宅用地总量不再增加；拿地还要考虑带动区域内产业发展，配建商业是标配，就这样，华润不得不为琼山区建“商务名片”。
| 润山府 接待中心
一张江东，一张华润，两张牌，卖一片工地、一个未来，你，买单吗？
楼Sir踩盘：