2022年海南怎么买？不看这篇，要当韭菜！
时间马上进入12月中旬，2021年也走到了尾声。
近期，海口市自然资源与规划局发布了11月海口楼市交易数据。
从数据中，楼Sir发现大华点，借此机会，唠唠今年海口楼市行情和来年走向。
2022年海南还能不能买？怎么买？是深坑还是洼地，选烂盘还是笋盘，想买房上车自贸港的人，一定要看！先关注楼Sir，获取更多干货（首尾有进群二维码，群里很精彩）。
海口住宅成交量已超去年全年
在昨天的预告中楼Sir也写了，数据截至11月底，海口共成交住宅新房49984套，还差16套破五万，成交面积达到517.8万㎡。
| 2021年前11个月海口住宅成交走势
据官方可查看数据，今年前11个月，新房住宅成交量已超过2020全年，套数超出34%，总面积超38%。
| 2020年全年海口新房成交量
其中原因，一是去年受疫情影响，数据回落；另一方面，还是海南自由贸易港建设南北两极市场受追捧。
如果说新房成交数据受备案手续影响，存在一定的人为干扰，那么二手房成交量，一直被认为是更能反应楼市走向的指标。
前11个月，海口住宅二手房总成交量21887套，交易面积226.2万㎡。相较去年全年，成交量已超出39.2%，面积超出47.8%。
| 2020年全年海口二手房成交量
等到12月交易数据出来，这个增长量还会拉大。
观察成交量走势，新房交易量低的3—7月，正是二手房交易量较高的时间段，其中原因，楼Sir之前也分析了，那段时间海口新房供应量极低，大量需求被挤压到二手房市场，一二手价格倒挂严重。
| 秀英区新房成交最多
8月开始，海南开始进入传统旺季，这个月新房成交量达到峰值，二手房也随之有所回落。
9月海口限购升级，全域5年社保、人才落户叠加一年社保，反应在10月，新房、二手房成交量双双下滑。
新政策影响并没持续太久，11月，随着入市房源井喷，购买需求也得到了进一步释放，交易量又上来了。
全国楼市下行，海口三亚坚挺
不得不说，今年海南的海口、三亚楼市是独立于全国大形势之外的一个特殊的存在。
今年上半年，国家层面出手稳房价，金融政策全面收紧，房企融资带上“三道红线”紧箍咒，高负债企业危如累卵。
全国重点城市市场纷纷下行，最明显的表现是二手房成交量萎缩。
据财经大V刘晓博统计，4大一线城市中，深圳、北京二手住宅成交量连降7个月；广州从4月顶峰到6月，直接腰斩；上海也从3月的3.9万套，跌至9月的1.18万套。
| 深圳二手房交易量连跌7月 来源：中原地产 已授权
颓势持续到11月，北、上、深、广、杭5大城市的二手房成交量才出现了反弹；同时，12月初，央行全面降准，被视为救市之举，预示着这一轮长效调控政策到底。对于全国大多数城市来说，是走出市场底，楼市再次回温的重要节点。
| 11月楼市回温 示意图 来源：广州房产绘
这些影响，在海南，基本没发生。交易量保持稳中有升，房价更是坚挺。今年前11个月，海口、三亚房价逆势上涨，连续上涨超过15个月，涨幅甚至一度窜至全国第一（10月三亚新房房价涨幅全国第一，海口二手房价7、8月份环比涨幅蝉联全国第一）。
买不买，买哪里，看手里有钱的购房者用脚投票，今年的市场行情，充分说明了，宜居且处于自贸港政策核心的海口，商品住宅抗住了下行趋势，依然是被青睐被抢占的高地。
三个建议
常看楼Sir文章的朋友都知道，海南房越来越不好买。房票加房价，双门槛摆在面前，房产税试点，如达摩克利斯之剑高悬。
| “航拍”海口 拍摄：房二娃
2022年，海南怎么买？
首先，坚持房住不炒，从满足合理的居住需求出发，有户口、有社保的朋友，谨慎使用房票，淘一套优质资产在手，无论自住还是投资，都坐等收割自贸港建设红利。
但是，出了海口三亚，下面市县慎重选择，尤其是那些宣称补交个税，可延迟一年办理网签的项目。举个老掉牙的例子，今年四月份还在疯狂出货的恒大定安、澄迈、临高项目，一年之后还办不办得了备案？
| 先交钱，延迟一年办备案，小心惊喜变惊吓 图源：广州房产绘
过去的疯狂，导致今年暴雷的不少，延期收房、房屋性质改变、房产证办不下来等，状况层出不穷。这里有一篇下面市县盘翻车案例→19.8万/套？这不是在买房，是在赌命！
关于房价，需要理性看待海口市场，17300参考价名存实亡，想知道项目的真实价位，多研究楼Sir踩盘文章，结合周边二手房价考量。交易中尽量选择口碑好的企业和有保障的方式，留下花钱凭证。
两个趋势
2022年，海南的两大重点城市，海口和三亚，虽然比不上国家级城市群量级，但在二三线城市梯队，无论是人才人口吸纳、经济指标，都会继续保持上行趋势。
三亚有二手房指导价，将对遵循市场化规律的新房房价产生影响，房价增速会放缓，甚至于出现一段时间的停滞，会有一波窗口期，适合出手，但均价约3.3万/㎡的行情下，总价不低。
| 三亚城市景观 来源：微信公共图库
住宅供地不足，海口商品住宅供应还将继续保持低位，楼Sir已预告即将推出新货的项目，可提前关注；安居房正在申请阶段，有消息透露，12月底将进入资格审核期，符合条件的不要错过。
| 海口新房供应
强烈建议刚需抓住海南贷款优势，尽快上车，150万左右预算上车顺序为：市区安居房-市核心区二手老破小-新区域带学位新盘-市区位置稍差的次新盘。
商办慎选
关注楼Sir的人，一半看住宅，还有一半想看商办。
没有房票，又想上车自贸港的投资客，难免将目光投向商办产品。
10月“最严限类住宅令”出台后申报审批的商办项目，都将不再具备居住功能，不过市面上的库存还够消化很长一段时间。戳这里：吓人，100个项目红海厮杀，海口商办4年都卖不完
| 海口商办供大于求
今年前11月新建办公产品成交量比去年大涨56%，市场非常火爆。但是，办公产品非常挑区域地段，剧透一下，海口有一个区，截至今年前11个月，办公产品市场还是空白，尤其是二手交易，直接挂零。
这就意味着，这个区域的商办还处在萌芽状态，距离形成规模还有很长的路要走。如果未来这个区域内有办公产品入市，尽管价格非常低，也要问问自己，要不要做第一个吃螃蟹的人。
| 商业公寓密度大，居住感差
商品产品地段第一，价格第二。不靠近核心商圈的不要选，价格高于周边住宅价50%的，慎选。毕竟商办易进难出，溢价慢，全靠经营收益。
想住在海南的朋友，直接落户，买住宅；不想落户的，买商办肯定不为自住，要看投资回报，买不好，耽误了投资周期，得不偿失。
2022年，楼sir将继续深耕海南，一如既往欢迎大家关注同行。未来想看哪里，给楼Sir留言，点赞满50马上安排！
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