19.8万/套？这不是在买房，是在赌命！
不知不觉，已是深冬。
楼Sir早上起来，推开窗，感觉一股冷空气扑面而来，也就20来度吧，有点冷，但不妨碍楼Sir继续穿着短裤拖鞋外出觅食。
| 早起天气随手拍
海南的气候环境，真太有优势了，尤其是今年北方又限电。
要不是疫情影响，还不知道旅游和房地产会火爆到什么程度。
但是，随着海南买房门槛提高，很多地方都不好进，购房资格卡死是一方面，另外飙升的房价，也在考验一般买房客的钱包。
这时候，如果有些项目，价格不高，还能“配合”购房者办好社保手续，并且告诉你，价格和房子都在原地等你。
| 海南“特价”房源，19.8万/套起
是不是特别有诱惑力？
各大购房群里，这样的促销信息铺天盖地。
不过，小心，诱惑的背后可能有深坑。
近期，楼Sir注意到海南两个项目陷入烂尾的境地，众多购房者在领导留言板上投诉，寻求帮助。
这两项目有几个共同特点：
1，位于海口、三亚的外围城市，方便蹭热度；
2，体量大，动辄上千户，易引发购房者从众心理；
3，价格便宜，诱惑力大。
基于以上原因，几千购房者前仆后继，跌入坑中。
城市套路深，想要避坑，关注楼Sir（文末有二维码，扫码进群）。
定安天九美食广场，开发十年成烂尾
2012年，“海口的后花园”定安，出现一个名为“天九美食文化广场”的项目，规划占地1380亩，分为“天九美食文化广场”和“天九养生园”两大版块。
| 定安天九美食文化广场 规划图
这个项目的规划之大，定位之高，吹捧之盛，令人咋舌。
“投资10个亿，将打造4A级景区，引进五星级酒店和免税店，将成为海南岛第三张旅游名片，建成后会成为定安乃至海口最大的经济圈。”
| 定安天九美食文化广场 实景
后来，美食广场是建成了，还举办过几届美食节。
| 定安美食节 场地布置
但，2017、2018年购买配套住宅的人，至今还没收房。
2020年又新拿到一批销售许可证，房源为37-110平的一房至三房，均价约7300元/㎡，最低总价不到30万。
前段时间，有业主发现，天九文化美食广场房产已抵押给琼海信用社，收房更是希望渺茫。
面对一千多购房者的投诉，主管部门牵头与坐镇定安的碧桂园等企业洽谈，建议后者出手收购。
然而，在今年房企普遍不好过的大环境下，碧桂园拒绝接手。尽管主管部门还在为此奔走，但至今没有找到意向企业。
如果说，定安天九美食广场项目是因为规划太大，后续资金乏力导致烂尾，只是犯了大多数小开发商都会犯的错误；那么，下面这个项目，则是实打实的欺诈。
蓝城保亭山语泉酒店公寓，无证销售旅馆房
2017年限制令出来前，海南酒店式公寓泛滥成灾，尤其是下面市县，各种依山面河项目，都开出签约返租条件，如每年统一对外营业XX天，业主收益总房款的5%，20年后房子就是白送。
三亚周边县城保亭的蓝城山语泉，总共2300多户，含住宅、公寓和别墅。
| 保亭蓝城山泉语规划图
2016年开盘，最低房价才4500元/㎡，有业主花76万买下带装修的3房，买房时就发现没有预售许可证，业主轻信了置业顾问的口头承诺，后面发现无法网签、交房。
别看名字带有“蓝城”，实际上跟宋卫平的蓝城没半毛钱关系。这个项目的开发商是保亭嘉源置业有限公司，有媒体采访了该公司负责人和保亭主管部门。
采访得知，无法办理网签备案的原因是，该项目部分房源建设的就是旅馆，不是商品房，办不了销售许可证。
业主无奈，申请退房，开发商也同意退，但是这钱要想再回到购房者口袋，就没那么容易了。
媒体报道，上面这位76万买家，6次退款仅退回33万元。
今年，投诉还在继续。
类似情况，还有文昌市波溪丽亚湾4号、15号楼，原定于2019年年底交付，现逾期近2年，最新答复为预计于2022年春节前交付。
买到问题楼盘的4种解决办法
楼Sir曾经写过，遇到开发出问题的楼盘，普通购房者该怎么办。
第一种，是比较积极主动的做法，业主自救，通过筹集资金、专款专用，先把房子盖好，再推进办证手续。
适合交楼在即，且网签备案等手续都齐全，烂尾不是很严重的情况。虽然难度比较大，但在全国也有成功案例。
第二种，求助政府介入，政府一般不会直接垫资，估计会引入第三方，给一定的优惠条件。
像定安天九美食广场即是如此，但这种又受房地产整体环境、项目前景等因素影响。在牛市，成功几率更大。
第三种，走司法程序，掌握证据后起诉开发企业，通过诉讼，要求开发商赔偿损失。
比较耗时耗力，没一两年折腾不完。且就算法院判了，也要看企业有没有资金执行。
| 法院诉讼示意图 来源：微信图库
不过万一企业破产，在法院有备案的业主，更容易获得赔偿保障。
最后一种，也是最不推荐的，被动等待开发商破产清算还钱，但开发商还钱的顺序是：破产费用、欠缴税费，然后是银行，最后才轮到普通人。
除了第一种和侥幸获得成功的第二种，其他做法都是与购房初衷背道而驰。
选房要思考的3个问题
尤其是今年，高负债高杠杆积重难返，大房企都在暴雷，中小房企更是艰难。
所以，无论优惠力度多大，规划多诱人，购房者下单之前，都要三思。
一，思考区域。
这里不光是说，适不适合度假居住，相信大多数购房者在出手前，已经想清楚了这个问题，无非是预算与价格的匹配。
但，有没有保障，有没有发展，还要看区域。
| 城市示意图 来源：楼Sir拍摄
虽是全岛建设自由贸易试验区，但每个市县规划、定位不一样，经济基础不一样，产业结构不一样，甚至于，主管部门做事风格也不一样。
趋利避害，是人的本能。
二，思考市场规律。
俗话说，便宜没好货，大多数情况下是可参考的。尤其在房地产领域，拿地成本、建安成本、营销成本，还有企业的税费和利润，这些都包含在购房款里，真正落到房子本身的成本有多少。
一个地区，一种产品，市场价是多少，其实有规律可循。
违反市场规律，必有猫腻。
第三，思考企业主体。
企业实力、口碑、经验、运营状况等，在现房销售完全实现之前，都影响着你购买的房产未来走向。
过去，大环境可观，大多数人是幸运的，能按时收房，顺利拿证。
今后，行业不好做，牛鬼蛇神更容易翻车。
| 城市建筑 来源：微信图库
大家在买房时，可以多问几个为什么，也可以和我们一起去调研。
在海南，有楼Sir，用犀利的眼光、真实的调研、理性的判断，观察海南楼市。
挖掘信息是我们的强项，实地跑盘是我们的底气。
而如果你对一个陌生的开发商，不太放心的话，可以关注我们账号，给我们留言，我们会尽力答复。
买房路上有任何问题或爆料，欢迎随时勾搭楼Sir，帮你出谋划策，排忧解难。
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