现房！不加价！3成首付！海口东站国际，孤单寂寞冷
最近这事闹的，对那些买了要等好几年的期房，估计大家都要敬而远之了。
反之，哪里有现房，成了楼Sir群内热门话题。
海南省于2020年3月7日出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，“为解决商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。”
在那以后，海口住宅用地供应收紧，新出让宅地双手数得过来，今年能入市的项目也就那几个。市面上多的是拿地早的项目，很多刚建好开卖时，土地年限已经过了一二十年。想了解海南以及海口有哪些项目必须现房销售，可戳：烂尾？不存在的！海南这88个项目，必须现房卖！
那有没有2020年前拿地、现房在售的楼盘呢？
有。
海口城投公司开发、位于海南环岛高铁海口总站商圈的东站国际，就是现房！
但别急着冲，在海口这样的市场行情下，拖几年没卖完，硬生生从期房拖成“现房”的项目，属于大龄剩房，多少有点问题。不信，一起来看看。现在关注海南楼Sir，掌握选房诀窍，get避坑指南。
高铁站商圈内，唯一项目
这个项目有四大标签，分别是现房、不加价、国企开发、交通枢纽商圈，每一个拿出来都是一张不错的牌。
但是，楼Sir去现场看过以后，还是直摇头。
东站国际，顾名思义，跟海口市区最大的交通枢纽海口东站深度捆绑，其实也可以说，就是东站的一部分。
| 海口东站（高铁站全景）
环岛高铁开通前，海口有汽车东站、西站、南站，分别向岛内的三个方向市县发车；坐过长途汽车的都知道，乌泱泱的站前广场、乱糟糟的候车室、脏兮兮的车厢，体验感不要太差。
后来，汽车站规模缩小，合并成海口汽车客运总站，就在高铁站隔壁。加上环岛高铁开通，海南岛内行，提升了不止一个档次。
龙昆南与凤翔东路交界处，形成岛内最新交通枢纽，成功让海口城市升级换代。
| 东站国际项目实体楼
按理说，依托高铁东站的项目，要人气有人气、要交通有交通，应该很傲娇才对，为什么住宅还会卖不掉呢（要好卖早一夜秒光了）？
| 东站国际占据区位优势
| 商业综合体 效果图
这要从售楼处看房开始说起。
真正的3成首付
东站国际总占地50亩，总建面19.4万㎡，包含一栋商场+写字楼综合体，和两栋住宅+酒店，奇怪的是，明明是一个项目，却被大马路隔开，一分为二。
楼Sir来到广场，远远就看到大幅广告，70年产权住宅，17010元/㎡，“实价”！
| 售楼处广告牌
然后，售楼处大门未开放，仅开了一扇小侧门，从外观看，根本都不像还在营业的样子。
推门进去，仅有一名工作人员，说明看房来意，她大概给做了介绍。
| 项目沙盘
在售的确是70年产权住宅，实体现房，毛坯，两梯9户。
这两栋住宅总共315套房，一房、两房、三房都有，现在被剩下的只有20多套大面积三房，一大一小，分别是125㎡和142㎡。
| 销控表
按最低单价17010元/㎡算了一下价格，小面积三房，总价只要213万起；142㎡的大户型总价242万起。
| 125㎡户型图
相比之下，三房这个价格还是有一定优势的，尤其是125㎡，三成首付只要65万左右，感觉刚需跳一下能够得着。
同等总价的三房，像碧桂园中央半岛、千江悦、衍宏府，无一不是首付抬高一大截。
但是，看户型图，小的三房客厅没有阳台，当场劝退啊！
按照置业顾问的指示，我们需要自己到对面实体楼去看房。
领到这个任务卡，穿过大马路，走到楼下。好像进了小区，又好像没进，因为它没有大门，没有围墙，两栋住宅好像在裸奔
| 俯拍住宅楼
来到四楼，并没有看到开着房门能看的房间，任务失败。
| 实体楼内部公共区域
但这难不倒楼Sir，一番曲折后，我们进入了142㎡户型，很遗憾又是一个怪怪的户型，入户花园未封闭，阳台形状不规整，房间还有又长又窄的过道。
| 142㎡户型图
最重要的是，套内仅104㎡，得房率73%，非常低了。
| 142㎡实景
果然，跟风效应也是有一定道理，不管是吃饭还是买房，没人光顾的店，肯定不咋地。
规划效果与现实，反差巨大
从楼上下来，再看看小区环境，更扎心了。
小区对面是人流量巨大的东站，旁边还有个公交车调度停车场，周围是旧村落，这样一个复杂的环境，竟然呈开放状态，可想而知，管理有多随意。
| 项目周边环境
| 小区一处出入口设置的障碍物
因为没有围起来，也看不到园林景观绿化带，在商场下面有一片水系景观，积满灰尘。
| 水系景观现状
按理说，由地方国企海口市城市建设投资有限公司开发的综合体项目，不至于如此啊。
翻看海口城投官方网站，发现东站国际赫然位于精品项目展示一列。
再看公司简介，企业资金、经验等实力都是非常雄厚的。
| 海口城投简介
落到项目上，东站国际最早报建于2015年，规划效果图出炉。这可以说是海口第一个依托交通枢纽的综合体，在广州叫城铁上盖，也叫TOD综合体，东站的人流量级比龙湖光年所在的城西站还大得多。
原来有一座天桥，连接东西两侧的建筑体，这个规划本来比万象城还早一步。
| 东站国际规划效果图
2017年，东站国际商业广场1#写字楼开售，卖27000元/㎡，都是200㎡以上大户型。当时宣传该综合体包含写字楼、酒店、商业、SOHO等业态。
系统显示，1#写字楼已售出约一半房源，目前暂停销售。
2020年，2、3#楼取得预售许可证，就不再打SOHO的宣传，直接以70年产权住宅入市，低调销售。
其实在2019年，海口城投公司发生了一件大事，前董事长梅雷鸣因受贿2000多万被抓。
这件事不知道对东站国际项目有没有产生直接影响，总之规划的天桥没有了。眼看城西站龙湖光年开业，东站国际这边的商业却按下暂停键。
荒废的交通枢纽商圈
相较那二十几套卖剩下的住宅，东站国际的商业体，更让人唏嘘。
环岛高铁，可以说是海南的一张铁字招牌。
| 海口东站广场
无论是全岛跑的商务人士，还是本地居民，从这里出发去市县，都最轻松便捷；岛外候鸟族，下飞机坐动车，从这里可进入市区，在海口逗留几天，再乘高铁回家。
曾经，雅居乐清水湾搞一场大型业主活动，可以让当天的动车票卖断货。
这样一个汇聚天南海北、形形色色人群的流量池，最适合做本地化品牌商圈，让外地人从这里开始感受本地文化、美食、人文氛围。
但是，现状却是，人流引擎乏力，商圈、商业冷冷清清。
位于东侧的底层商业，打着跨境电商的旗号，印刷的国际购物风海报都已风化陈旧。
| 商场广告
西侧售楼处所在的一整栋商业楼，暂未开放，买了写字楼的业主估计也是哭不出来。
东站广场上有两个波浪型顶盖，其实就是东站国际地下商场的入口。记忆中好像营业过一段时间，现在全部关闭状态。
| 地下商城入口
| 商城现状
整个东站商圈，就剩下肯德基、一个几平米的小商店（卖东西很贵），和几个卖盐渍芒果、菠萝玉米的流动小摊儿。
| 海口东站商圈现状
居住环境堪忧
这个现状，肯定不全是企业的锅。疫情三年，各行各业都按下暂缓键，整体缺乏活力，人、货、物、信息不能快速跑起来，不可否认，这是最大的外因。
但，项目本身也打折走样了。没有了天桥，东西两部分被分割开，难以整体运作。
| 本该修天桥的位置
目前，全网都没有东站国际的后续消息，并不知道未来是否有继续投资、改造升级的计划。
两栋原来主打投资概念的SOHO ，现在完全没有运营条件，沦为无配套、无学校的普通住宅。
这样的现状，又怎么能住得舒心呢？楼Sir看到好多的业主投诉，主要有：
| 东站国际业主投诉
安保不力：出现了撬锁、入室盗窃情况；
管理不善：给业主设限，每次只能交100度电，还用停水电的手段催缴物业费；
电梯故障：日常运行经常出问题，电梯里电信和联通没信号；
电动车停放：小区未规划电动车停车棚，车没地方放，也没地方充电，现在只能露天放着…
有网友爆料，自己买了东站国际，放两年了，都没心情去装修。
“3.5元/㎡的物业费，啥事儿也不干。”
海口商业过剩是事实，不过交通枢纽商圈，还是有潜力。运营好了，有助于楼Sir早半小时到，留足时间赶高铁。
至于剩下的三房，有人说这个东站国际可以捡漏。
但现实是，这里的住宅，户型差、得房率低、物业费高、管理不善、没学区、没小区环境，性价比实在低。
楼Sir觉得，这个漏不好捡，小心啃不下来，还搭上一口牙。
最后，大家觉得东站国际商圈什么时候起得来？关于海南买房，你有什么看法？欢迎在文章底部留言，也可以扫描二维码加楼Sir好友爆料，发送“进群”拉你进网友交流群。
楼Sir踩盘