租不出、涨不起、卖不掉…但别一棍子，打死恒大海花岛
1月1日上午11时许，楼Sir公众号全网首发《恒大海花岛39栋被责令限期拆除》。
始料未及的是，犹如蝴蝶效应般，财通社、澎湃新闻、环球时报等先后跟进，很快成为席卷地产圈的舆论风暴。
随后，网络谣言四起，各种炸楼视频都被安上海花岛39栋之名。
这两天，楼Sir再次踏上海花岛，住进了39栋对面的公寓。
实际上，海花岛安然无恙，除了几名安保封路外，没有吊车，更没有炸楼。
| 航拍二号岛责令拆除的39栋楼现状
但是，今天，我们不聊39栋，只说海花岛现状。
比如，买了海花岛房子是什么体验，以及现在还在卖什么房，还有，海花岛好玩吗。
如果之前你已关注楼Sir，那么恭喜你，荣幸成为最早吃到瓜的网友，所以，是时候关注楼Sir了，海南地产圈大事，看我们就够了。
海花岛添新“景点”
从海口来到儋州，首先天气很给力，阴霾了二十几天，楼Sir终于见到明媚阳光了！
走在一号岛上，相比海口满大街的毛衣厚外套，这里的游客穿得格外清凉，不得不承认，这样的环境，对北方人有着巨大诱惑。
| 航拍海花岛全貌
| 游客在海花岛快乐过冬
有趣的是，除了一号岛的各大景观，海花岛又添了新景点，那就是39栋楼。
环岛小火车上，有人议论纷纷，还有人拿出手机拍拍拍。
| 小火车乘客拍摄39栋
在二号岛，通往39栋的路口已封死，路边停满了车，还有很多游客、候鸟族骑着小摩托和电瓶车专程前来打卡。
| 航拍39栋地块
| 驾驶老年代步车和电动车的候鸟族来“打卡”
几名安保人员维持着秩序，警告不许拍照到网上“乱发”。
刚刚过去的元旦，恒大已无心发通稿宣传游客数量和营收金额，据一名小火车检票员说，岛上堵车堵得厉害，人流量非常大。
| 欧堡酒店前的游客
楼Sir在一号岛看到，正式营业一年后，曾经宣传的28大业态，也只实现了餐饮、酒店（部分）、博物馆、海洋馆等，水上乐园、会议展览、植物园等要么停业，要么还没经营起来。
| 一号岛餐饮、博物馆、植物园等运营情况
当天是工作日，随处可见游客，一个小时内载满了4辆100人左右的小火车，但要填满整个一号岛，远远不够。
| 穿行在一号岛的小火车
最能体现人气的美食街，也划分两级，大约三四家爆满，其他大多数店面门可罗雀。
海花岛一号岛，距离以会展、文娱、购物等综合产业链带动巨型商业体持续运转的理想状态，还差得远。
关于海花岛，这里的硬件设施、生活配套、人文气氛、房价信息，信息量太大，一篇稿子说不完，楼Sir将于本周六下午17点上线直播，大家有什么问题和看法，我们直播间见。现在马上预约，才不会错过与楼Sir线上交流哦！
岛上“特产”：成片公寓楼
转完一号岛，楼Sir去二号岛办理了入住。
意外的是，现在海南旅游的传统旺季，但这里的房价便宜到令人难以置信。
| 公寓小区
楼Sir亲历，30㎡平层、40㎡跃层的一房，日租金都只要90元左右；70㎡左右两房一晚也不到200元。
民宿老板王女士告诉楼Sir，这里的空置公寓很多，民宿开了几十家，疫情影响下，房价很低，只能保证不亏本，房东一个月能收到经营所得的5成，大概在几百到一千多不等。
在签约中心改建的售楼大厅门口，还能看到海花岛蛊惑人心的广告牌：做2000万游客的房东。
| 接待中心陈旧的广告牌
目前来看，房东也不好做，收益率贼低。
不过，王女士也说了，疫情前这里的房间做民宿式酒店，一房也能卖到200多元一晚。
从房间阳台看出去，远处有海景，近处则全是公寓。
| 房间对面还是公寓
恒大在回应限期拆除令时，说明该情况不会影响60567户已收楼及628户未收的楼业主的地块和楼宇。
也就是说，2号岛和3号岛，两个住宅区域，已经建了将近7万套房。
这个数量，全靠一层超过20户的高密度公寓冲上去。
| 公寓平面图
夜幕降临，来自天南海北的“夕阳红”跳起广场舞，超市、饭店也热闹起来。
| 海花岛夜生活
但仔细一盘点，6万多户业主，现身的可能也就600多人。
晚上，楼Sir数了一下亮灯率，一栋公寓不到十分之二三。
| 公寓一层楼只有三四户开灯
房价起伏
看完一号岛旅游区和二号岛居住区，只能说，造梦速度一般，批量建房很快。
这里的公寓按照数量进行编号，楼Sir居住的是第283栋。
到2021年，海花岛住宅房源已经不多，如果不是未批先建导致39栋成违建，那么去年主推的就是这些房源了，超过40万㎡，约4000多套，按照去年行情，看海楼层单价在2万以上，市值约80个亿。
| 39栋楼，是4000套待售公寓
说回房价，楼Sir发现无论是首次开盘，还是历次加推，海花岛的房价都不是很受关注的因素。
2015年，铺天盖地的开盘消息，没有一条提及房价。
楼Sir在恒大指定的分销易居这边找到一张图，当年开盘的去化目标任务表。
| 分销公司在海花岛开盘中的任务量
其中，
高层住宅占47万㎡，金额为34.8亿，折合单价：7400元/㎡
洋房24万㎡，金额为23.9亿，折合单价：10000元/㎡
公寓15万㎡，金额为11.4亿，折合单价：7600元/㎡
开盘后恒大随即宣布，2016年将提价20%。
至2021年上半年，公寓价格已经上涨到1.8万—2.3万。
以小户型公寓来看，第一批业主三十四万入手确实令人羡慕嫉妒恨，经营或自住都不太吃亏，但是，到2021年价格翻倍再买的人，可能买的就是个情怀。
从开盘价到顶峰，海花岛房价就是典型的水涨船高，一路翻炒上去的，2万以上买进的，妥妥站岗了。
特价房
房源多的地方，中介也多，总有一些人着急出手变现。
二号岛的底商，就有很多房地产中介机构，甚至有些中介带着价格牌，就在路上流动揽客。
| 海花岛上的中介门店
| 中介房源，海花岛特价1.1万起
| 中介房源，价格全部低于2万
楼Sir注意到，中介房源中，公寓和住宅单价在一万四五的比较多。
相较顶峰时期，海花岛价格还是降了。
在售楼处也证实了这个现象。
| 售楼处
最近，恒大海花岛再推新房源，不限购，价格回落到每平米5000至8000多元的范围。
| 官方特价，全是5字头和8字头
实际上，这些“特价”房都位于公寓的1、2层，属于商业性质，原计划做商务配套用的，现在也打折出清了。
| 特价公寓现状
货量也挺可观，2-08-01地块共15栋公寓，每栋1、2层各20套，总量可能达到600套。
| 特价公寓所在小区，共15栋楼有房源
楼Sir去现场看了，跟小火车为什么从免费变成收费30元时检票小哥哥说的那句话一样：恒大缺钱。
| 特价公寓，外观
| 特价公寓，外观
| 特价公寓，内部
所以把原计划自持运营的商业楼也拿出来卖了。
虽然是一楼光线不怎么好，但配套是真不错，所以恒大海花岛现在还能买吗？
首先，置业顾问明确告知，房产证要两年后才能办；
其次，资金也将打到由儋州市城建局开立的资金监管账户中。
所以，专款专用、保交房应该问题不大，问题是房产证…两年以后恒大还在吗？
另外，有个好消息，在2号岛距离39栋比较近的一个地块，楼Sir看到还没交付的房源，没有受风波影响而停工。
| 未交付房源正在施工
创纪录的海花岛
最后，楼Sir还是想说，海花岛，不可否认，是一个商业奇迹，是它将海南文旅产品、规模推向了顶峰。
从恒大对责令拆除的回应中可以得知，海花岛项目已经投入了810亿元。
1600亿也好，实际完成投资810亿也好，它就是海南投资最大的项目，也是岛内数一数二的经济发展引擎。
2015年炸市，据说有10万人登岛选房，恒大和易居分销联手出动一万五千人销售团队服务，包下1000架飞机…
| 开盘盛况 来源：中经城事
开盘当天，就卖到122.05亿元，相当于每3.2秒钟就卖出一套房，创造了中国楼市成交的历史纪录。
| 开盘现场影像
有人说，海花岛创造了地产圈未来10年内不可超越的奇迹，那么，在2021年前还没有出现匹敌者，2021年后，房地产大势已去，未来三年，这句话依然成立。
可惜，出师未捷身先死，一号岛还没有运营到风声水起，二、三号岛还有待规划空地。
未来，恒大能否继续托起海上之花，抑或海花岛事件终将成为压死骆驼的最后一根稻草？
对于海花岛，你有什么想法和意见，欢迎进群交流。
楼Sir踩盘：