1.5万/平，总价80万上车海口？真相是，中介佣金6万/套...
“甩啦，卖啦，大甩卖啦！海口市区新楼盘住宅现房，57平米“稀缺”小户型，均价1.5万/㎡，还送精装修、送车位！”
| 海口某项目推出心动价
看到这样的广告语，大家是什么感觉？
好家伙，从价格到装修到车位，每句话，每个字都精准踩在当前海南购房人痛点上。
就连楼Sir都忍不住感叹，好便宜！
| 它已经成功吸引了楼Sir粉丝的注意
纵观整个海口，我们跑过的这么多项目，这个价格都是便宜到底的，哪怕它是个公寓呢，海南新天地公寓2.3万，最偏远的江东观林海公寓都要1.6万了，且什么也不送。
什么情况？不行，楼Sir坐不住了，火速赶往现场一探究竟。
真相到底是什么？便宜房子能不能买？赶快关注楼Sir，答案马上揭晓。你也可以扫描二维码进群，跟海南买房网友交流探讨！
又是酒店式公寓
小区位于新大洲大道，滨江新城板块，名字叫乾坤吉祥花园。
之前楼Sir写过了，这一带大开发，距离小区一公里就是华润和招商蛇口的地块。
| 项目区位图
该小区一期总共3栋楼，两栋住宅已经交楼入住，果然不出所料，现在卖的特价房是一号楼酒店式公寓，180多套房源，还有货量，公寓楼下是一个4层高的商场。
| 沙盘，目前只建了前面3栋
| 在售公寓
先说一下，市区定位是真的，价格是真的，赠送也是真的。
至于区位，小区正门口的新大洲大道是去往机场的快速路，发展缓慢，好多年都没什么大变化；但北面与滨江新城居住区相连，居住氛围是不错的。
| 周边住宅区
这样的项目，在销售上很有一套自己的秘诀，比如，高额佣金发动中介带客。
| 高额佣金，羊毛出在羊身上
初始印象一般
楼Sir在现场看到，小区正门口的景观石十分抢镜，上面刻了一个八卦图形，“乾坤”，“吉祥”与八卦，多少有点神叨叨的。
| 小区入口
| 正门对着对面路口
售楼处位于路边，一座陈旧的小建筑。
| 售楼处
看区位、看沙盘，感觉一切从简，户型图甚至是复印的，有点潦草。
楼Sir问了一下产权还剩多少年，答案是正宗70年产权住宅属性，剩下40几年，保证不影响居住。
楼Sir又问，是公寓吗？答案：不是，是住宅。
接着就去现场看现房，巴掌大的地儿，几步就到了。
看到商场空空的，一个广告牌都没有。楼Sir问了下招商情况，售楼员介绍说，总面积有1万㎡左右，准备开境外电商商城，计划5月开张，还有餐饮，至于依据呢，叫我自己去查“世界易货贸易”。
| “世界易货贸易”，啥也没查到
精装公寓太潦草
进入1号楼，这就是公寓啊，没有阳台，两梯13户，比海南新天地的21户好一点。
公共区域一片白花花的瓷砖，采光到是不错。
| 公共区
几间公寓的房门随意开着，就是样板间了。
楼Sir进入样板间，就震惊了，这不是200元一晚都不到的快捷酒店标准吗？
| 样板间实景
建筑面积57平米，有做大开间，也有把阳台做成房间的两房，奇葩的是，并没有做墙体，直接用玻璃隔开，楼Sir直呼救命。
| 样板间风格
再看到赠送范围内的床品，那清新的风格，活泼的花色，这真的是我见过最接地气的样板间了，重金求购一双没看过的眼睛。
住宅小区无绿化
看完样板间，楼Sir参观了一下小区环境。
置业顾问指了指后面的空地，告诉楼Sir，项目总共规划了7栋楼，二期将于今年5月份开建，全部是100平以上的大户型。
| 二期还未建
至于价格嘛，对标周围二手房，住宅建好后可能卖到2.3万哟。
“所以，赶紧下手买公寓，买到就是赚到，等二期建好了，公寓直接涨到2万。”
看到小区地面光秃秃的，楼Sir忍不住问，小区怎么没有园林绿化？
| 一期没做园林
答复是，还没有做，等二期建的时候一起做。
回到售楼处算价格，现在单价约15900元/㎡，比元旦特价高，57平总价在92万，首付最低3成只要30万左右。
| 房源现处于预抵押状态，卖一套解一套
这时候，置业顾问强力灌输项目优势，包括但不限于：70年产权、学区房、湖景、公园景观、配套游泳池、民水民电、天然气入户、可公积金贷款、转手税费低等等。
还告诉楼Sir，这栋楼2021年9月份开的盘，卖得很快，114平米的3房已经没有了，想买只能等清退房源。
七大真相
虽然价格很上头，但还记得元旦楼Sir发的20句忠告吗：
“如果一个项目只有一个优点，便宜，那它大概率会一直便宜下去。”
不吹不黑，楼Sir也要解释清楚，为什么乾坤吉祥花园只有一个“优点”，置业顾问鼓吹的其他优点去哪儿了。
第一，房产证纠纷。该小区两栋住宅800多套房，2016年取得预售证，2019年陆续收房入住，至今房产证没办下来。
| 2021年10月，被相关部门催办房产证
第二，产权年限。70年只剩下四十几年，又是拿地很早搁置后重启的项目，虽然置业顾问嘴上说土地到期可以续，房子住不到40年等，但这个项目有个历史遗留问题，就是一期违规使用了报建范围以外的土地，直接影响房产证，现需要做土地合宗以后才能下证，业主什么时候能拿到房产证，还不知道。
第三，配套差。项目打出学区和公园配套，学校是名不见经传的琼山九小，公园是野生湿地，相当于城乡结合部原生风景，此外，该地段无大型商超，点外卖都成问题。
| 周边街景
第四，规划混乱。琼山区没有商业基因，连华润和招商蛇口都没规划大商业体，乾坤吉祥花园这个商场，不知何时能运作起来。
| 商场现状
第五，品质差。正儿八经的住宅小区，连绿化都没有，公寓装修质量更是肉眼可见的潦草。
第六，开发商实力。2012年报批，2016年开盘，这么多年就盖了3栋楼，后面的地又闲置5年，开发商是怎样的实力、怎样的打算，大家有数了吧。
第七，性价比低。公寓产品，刚需自住就不必考虑了，舒适度太低，这种房间格局，不如安置房；投资的话，不是核心区、高品质公寓，租都不好租。
置业建议
最后再说一下这趟看房的感受，如果你对一个区域不了解，没有实地考察，千万不要马上做决定。
当置业顾问指着区位图告诉你，滨江新城一个圈、江东新区一个圈、国兴一个圈、新城吾悦一个圈，项目就在这中间，去哪儿都方便时，你知道哪句话是真，哪句话是假吗？
| 项目区位图
以楼Sir跑盘的经验，以上这几个地方，都在七八公里开外，与日常生活无关。
还是那句话，刚需要准，投资要精。
如果你是首次置业，一定要使全力，跳起摸高，买能力范围内最好的小区，不要图便宜。
| 小区实景
如果是投资，付出与回报一定是成正比，这里付出成本少，收益自然也有限。
对于乾坤吉祥花园，你还有什么信息点是楼Sir不知道的吗？欢迎爆料。
楼Sir踩盘：