2.4万/㎡起，交20万锁房号，观澜湖上东区，你咋这么野
在海口，观澜湖片区真是一个特别的存在。
无论市区还是西海岸，备案价徘徊在1.7万/㎡的时候，观澜湖已悄然打破了限价的魔咒。
前段时间，楼Sir盘了一下近期出炉备案价的新盘，虽然只有3个，但2个在观澜湖，就是君悦公馆和星光里，备案价分别为1.86万/㎡和1.98万/㎡。
看来，海口515新政中的“完善商品房价格备案政策”，率先跟上的竟然是这个片区。
你以为调价了，就按这个价格卖？想得美…
拿星光里来说，要在备案价基础上再加2500元/㎡左右，算下来单价2.2万。
别看远离市区，这价格在观澜湖也只能算是“及格”，毕竟，还有更贵的！
这不，最近观澜湖又有楼盘要上新，价格楼Sir打听了，绝对可以秒杀一大波海口在售楼盘，它就是——观澜湖·上东区三区。
| 观澜湖·上东区三区实景
至于户型、样板间，楼Sir也探过了，到底怎么样，咱们接下来慢慢聊！
为了帮大家看房，楼Sir总是冲在一线，想看海口其他楼盘，不妨直接拉到文章底部，楼Sir基本都写过。如果你对买房有任何疑问，可随时关注楼Sir提问，或扫描文章首尾二维码，加入海南购房交流群。
魔性的观澜湖
关于观澜湖，最近购房交流群也一直有人在讨论，楼Sir之前去过一趟，用“魔性”形容一点都不为过。
而且一位中介朋友就曾告诉楼Sir，去观澜湖看房，最好找中介带看，要不开发商都藏着掖着（经常有人去暗访）。
原因呢？就是骚操作太多了。
一是，诡异的加价。
观澜湖的加价，不像海口其他项目，上来就是绑装修、绑车位、茶水费，而说的是“更名费”，问的话就说是房源不多，在员工名下，需要更名。
这个费用普遍在30-40万区间，也是一次性，算下来基本也在2.2万/㎡左右。
| 观澜湖观悦实景图
二是，可疑的面积。
大家看房的时候，偶尔会遇到一些楼盘有赠送面积，比如幸福汇、七彩澜湾等。
这现象在海口市区其实并不多见，但在观澜湖，就相当普遍了。
比如观澜湖九里三期的洋房，60平硬生生的改成110平，当时看到的时候，楼Sir当时也是惊呆了。
不过在一个多月前，这个项目私自加建的部分惨被拆除，有图有真相：
| 观澜湖九里拆违现场 图源热带播报
当初被开发商忽悠，买下这些房子的业主，心是不是在滴血…
三是，蹊跷的房源。
楼Sir去踩盘的过程中，一到现场就被告知房源不多，大概是为了给客户营造一种房源紧张的假象。
但事实是，观澜湖有不少房源被掌握在中介手中，如果你联系中介带看房的话，那指定有房源。
| 观澜湖九里高层住宅
踩完后楼Sir发现，这几个操作可以说是一环扣一环。
如果要去观澜湖看房，还真得擦亮双眼，千万别被赠送面积、房源紧张等信息所迷惑。
观澜湖上东区三区
了解完观澜湖片区的基本面，再看看这次的主角。
由观澜湖地产开发的上东区项目，楼Sir今年一月踩过，当时在售的是二区尾盘，剩下的要么楼层不好，要么户型奇特，这次去的时候发现还没卖完。
| 观澜湖上东区二区
之前听说上东区三区马上要开，属南北通透的洋房，还挺值得关注一下，说是3-4月样板间开放。
直到上周，楼Sir才看到中介朋友圈狂刷三区示范区开放的信息，就顺便去了现场。
| 房产中介朋友圈
国贸出发，地图导航至观澜湖显示16公里，跟距离西海岸远大片区差不多，也是一条大道走到底，路况好的话，半小时就能到。
观澜湖地产营销中心，就位于华侨中学观澜湖学校高中部正对面。
| 观澜湖售楼处
走进售楼处，虽然不如示范区开放当天人多，但还是看到有一些客户前来看房咨询。
| 观澜湖售楼处
上东区三区位于观澜湖新城范围内，与二区一路之隔，南侧不远处就是水上乐园。
据售楼员介绍，上东区三区总占地80亩，总建面99946.43㎡，均是板楼，主力户型为97-143㎡的洋房，层高8层，总计598户。
从沙盘可以看出，地理位置确实不错，因为这里大部分的生活配套都集中在观澜湖新城，有超市、餐厅、免税店、奥特莱斯、影院、学校等…
| 观澜湖上东区三区所处位置
整个项目沿羊山大道建造，北侧基本无遮挡，且容积率只有1.5，不管视野还是居住舒适度，还是有一定优势。
户型、样板间
上东区三区即最先开售的是30#、31#两栋楼，1梯2户，一共40多套房源。
| 上东区三区楼栋分布
其中，31#楼为104㎡的三房，分两个单元，有30来套，30#楼为125㎡的大三房有16套，以下是户型图。
先看104㎡的3房：
可以看到，104㎡三房有双阳台，客厅、主卧、次卧均位于南侧，客厅阳台连接至次卧。
主卧带独立卫生间，中间有衣柜贯穿，但南侧飘窗过高，超出了床的高度，如果躺在床上的话，多少会有些压抑。
北侧为一字型厨房、餐厅、小阳台及公共卫生间，还有个房间可做卧室，也可以做书房。
以下为样板间实景图：
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看下来，户型设计算是一个海口比较常见的三房，有不少楼盘与之相似，虽然只有100㎡出头，但也能做到双卫、双阳台，据售楼员说公摊很小，实用面积可达90多㎡。
再看125㎡的大3房：
125㎡的客厅、主卧、次卧全部南向，且主、次卧分列在客厅两侧，互不干扰，同样也是南北双阳台设计。
但有一点不太合理，餐厅看上去比客厅还大，毕竟人们待在客厅的时间更多，这个设计有些浪费，倒不如把公共卫生间往中间挪，加大东北侧卧室的面积，会显得更加实用。
还有，厨房没有预留冰箱的位置，只能放在餐厅的一个角落，如果家里经常下厨的话，确实不方便。
以下为样板间实景图：
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两个户型看下来，有实力的可上125㎡，面积够大，住着舒服，但利用率和实用方面还是差点意思，钱包紧张的，104㎡也够用。
价格情况
楼Sir开头说了，上东区三区价格可以秒杀海口一大波在售楼盘。
那，价格到底是多少？
据售楼员透露，单价在2.4万/㎡-2.5万/㎡，具体价差看楼层和朝向，朝东和楼层高的更贵一些。
| 上东区三区实景
价格组成也没定，反正不管价格能不能备这么高，都会按这个区间来卖。
总价算下来，104㎡的250万/套左右，125㎡的300万/套，两个户型价差50万左右。
这个价格在海口什么水平？楼Sir把之前踩过的楼盘价格做了一个梳理：
| 海口新房价格一览表
通过上图可以看到，观澜湖上东区三区的价格，处于海口新房价格的第二梯队，仅次于双名校学区的上东城、江东新区的万华，以及国兴片区的国沣城。
跟主城区的华润时光里打个平手，比星华海岸城的海景房还要贵一些。
再者，什么堪称第四代住宅的江畔锦御，自称豪宅的衍宏府，江东的千江悦也都被踩在了脚下。
20万可锁房号
看下来，这个价格放在海口确实不便宜，可为啥这么贵？
听售楼员介绍和楼Sir分析，主要有以下几点：
一是观澜湖的规划，这里打造的是体育+文化旅游产业集聚区、国际旅游消费中心的承载地。
说人话就是，以后观澜湖是一个可以比肩西海岸的存在，这一点从当前房价也能看出一二。
| 观澜湖重点片区鸟瞰效果图
二是产品优势，上东区三区推出的是8层高的小洋房，这在海口新房市场算是非常稀缺的产品了。
| 上东区三区鸟瞰效果图
三是配套，与同区域的其他项目相比，上东区三区的地理位置更占优势，距离新城也是更近，价格当然够坚挺。
| 观澜湖新城部分配套
看上去贵的很有道理？既然价格放在这里，那么小区配套如何？
上东区三区除了房子就是绿化，既没有打造供业主日常休闲的配套，也没有泳池，只能享受观澜湖新城的大配套。
| 上东区三区实景
不过据说在这里买房，可以享受高尔夫球场使用权、温泉体验等其他权益。
看着高尔夫球场权益高大上？
一个朋友告诉楼Sir，只是球场免费，比如球童、球车也是要花钱的，一次算下来也得大几百…
重点来了，售楼员还透露，由于马上要开的两栋房源不多，想买的话，交20万就能提前锁定房号。
啥？这又是什么新操作？
据说，客户可以先交这么多钱并记住自己的房号，开发商会把其想要的房源控起来，待开售之日，直接交钱购买即可。
楼Sir踩了那么多盘，交钱锁房号的事儿还真是第一次见，不愧是观澜湖，每次来都有新发现，要知道其预售证什么时候下来都还不知道…
其他信息
要问观澜湖片区能不能买？适合哪些人买？
楼Sir之前已经分析过了，没看过的复习一下👉暴踩观澜湖四盘，这里已不是魔幻，而是踏上邪路！
关于上东区三区，楼Sir再补充一些其他信息：
1、上东区三区现在只是示范区开放，预售证还没下来，开盘时间最快也得8、9月，慢的话得等到10月；
2、上东区三区交房时间在2024年3月底，精装修交付；
3、学校方面，观澜湖幼儿园每年收费4万左右，小、初、高每年大概3万，算下来从幼儿园上到高中毕业，大概需要50万左右；
| 海南华侨中学观澜湖学校
4、观澜湖新城东侧就是在建的海南大学观澜湖学区，一期主体已经封顶，预计明年春季学期交付使用；
| 海南大学观澜湖校区在建中
| 海南大学观澜湖校区效果图
5、海南省人民医院南院（三甲医院）也在建设中，建成后将提供1000张床位；
| 海南省人民医院南院鸟瞰效果图
最后，楼Sir问一句，如果是你，会选择在观澜湖买房吗？另外，关于上东区交钱锁房号的事，你怎么看？欢迎在评论区留言，说出你的想法。也可以长按图片首尾二维码，加楼Sir好友，发送暗号“进群”，加入网聊大军。
楼Sir踩盘