打卡发圈就好，这个海口网红Loft公寓，最好别碰
在海口，曾经有个项目很火，叫绿城·桃李春风。
为什么火呢，第一，它是一个杭州的大IP，成功移植到海南；第二，把原先6000多一平卖不动的别墅，成功盘活，现在二手房均价三万五。
今天，我们不说它，我们要说的是另一个“春风”——与绿城桃李春风同区域的“买家秀”，海口·十里春风。
这个项目体量也不小，占地360亩，总共要做75栋楼，3000多户。现在首批产品刚面世，先开盘了两栋Loft商办公寓，后面还有洋房、别墅。
想要知道这里1.3万/㎡的Loft商办公寓值不值得买，现在就关注楼Sir吧，一次性把AB面给你说明白，至于能不能买，看完自己做决定。你也可以扫描文章开头和结尾处图片上的二维码，加入粉丝群，跟买房网友们多探讨交流哦！
说真的，第一次看到这个名字，一点了解的欲望都没有，虽然都是6个字，然而，少了绿城，少了桃李，在四季本不分明的海口，这股春风，不劲道啊。
|项目现场slogan
不过，去看了以后呢，不可否认项目周边确实美得没话说，开发商合甲集团也是与政府合作，把云龙湖硬件升级了一下，作为公共设施的同时，又可以做小区配套。现在也是海口新晋网红打卡地。
结合项目在售产品、卖点、配套等，楼Sir有两点感受：在乡下湖边做商办，真是奇思妙想！以及，进门出门之间，差别也太大了，简直两个世界。
云龙镇
项目所在地云龙镇，隶属于琼山区，是海口所辖城区21个街道之外的，22个镇之一。说白了，就是不在城区，在乡下。
从海口国兴商圈日月广场出发，约30公里。楼Sir去时50分钟，回来碰上下班高峰期，花了1个半小时。
| 区位地图
所以，以后住在云龙镇的朋友，生活方面，首选在云龙菜市场买菜自己做，想下馆子，就去云龙镇转转，光顾一下海南地方特色餐馆；实在不行就去灵山绿地城商圈，那里有麦当劳和快时尚餐厅；想“上”海口，做好早出晚归的准备。
| 海口十里春风外，云龙湖公园实景
| 云龙镇街景
海口十里春风位于云龙镇镇政府往南三公里，以占地3000亩的天然湖泊云龙湖为核心配套，总建筑面积约46万㎡，规划3000多户，现在一期产品有商办Loft、洋房、酒店，后续规划有别墅、商业街等。
| 海口·十里春风沙盘
商办Loft
楼Sir在现场看到，多栋建筑拔地而起，搅拌机、塔吊繁忙地工作着。
| 项目在建工程
目前在售的只有Loft商办公寓，去年9月开的盘，只推2栋楼。
公寓的密度楼Sir说累了，这边一层20户，一栋10层；还有一栋一层37户，两栋楼约500多套房。
| 在售商办公寓平面图
去之前，楼Sir收到一张特价房源表，显示最低单价是60㎡房源，在1.15万元/㎡左右；其他的46㎡房源，单价贵一些，约1.4万元/㎡。
| 特价房信息
在现场了解到，目前均价统一在1.3万/㎡，特价房已卖完。
| 粗略数数，已卖400多套
楼Sir算了一套价格，47㎡，加上层差，又是一线湖景，单价达到了1.38万/㎡，总价约65万，不限购不限贷。
样板间走一圈，5.7米层高，楼上除了洗手间，还能做两个房间，楼下有客厅、餐厅等公区，虽然公摊达到30%以上，不过空间还是蛮大的，隔两层套内有65平左右。
碍于办公产品禁止类住宅令，这边样板间不能拍照，户型设计也只有平层布局图，且交房为毛坯，能做成什么样的房间，全凭脑洞。
不推荐理由
项目售楼处还是一个图书馆，有几大面墙的书，说是海南图书馆云龙分馆。
| 售楼处图书馆
所以，窗外是湖，窗内是书，配上“湖畔，书院，有点田”的广告语，忽然有那么一瞬间有点心动！
但是，理智告诉楼Sir，打住！这只是开发商一贯的手法：场景营销。
| 售楼处景观
你现在看到的，和你收房以后看到的，极有可能是两回事。有案例，就不重提了。
回到理性层面，说一千道一万，哪怕它美的像朵花呢，终究还是个商办公寓。
为什么对商办公寓不能心存幻想呢？三个原因：
第一，自住不合适。
一层37户，就算8个电梯，梯户比还是太低；
居住人群鱼龙混杂，开放式环境，不好管理；
房间还是太逼仄，且没有阳台；
商水商电，成本高；
无学位等等。
第二，投资持有回报率低。
如果拿来出租收租金，首先这里开店办公是不用想了，没人流量，要说紧邻机场临空产业园，如果真的大发展，周边还有很多更近的项目更有优势。
居住的话，短板同第一条，加之周围还有8000多户的大住宅小区，以及小区自己的洋房。
刚需群体租在这儿，生活上班都不方便；度假族更不可能，人家来享受的，不是来坐牢的。
那么，租金上不去，加之空置期，大概率收不回成本。
第三，转手赚差价税费高。
首先，商办公寓不比70年产权的住宅更刚需，升值就比住宅跑得慢；
其次，转手税费累计可高达20%，好不容易升点值，还进不了口袋，持有几年，一转手回到原点；
且倒一手后更难找到接盘侠，谁接谁兜底，十几年后不就是块烫手山芋吗？
商办真相
更具体一点，海南目前商业性质房产过户税费如下：
契税：总房款3%
印花税：总房款0.05%
个人所得税：溢价的20%
增值税：溢价的5%
土地增值税：溢价的30%——60%
（以增值税为基点还有3个小税：城市维护建设税7%+教育附加3%+地方教育附加2%，以上3个可以减半）
以47平65万一套为例，持有5年后，假设涨到了2万/㎡，总价94万，溢价29万，那么最低转手税费约为：
940000*3.05%+（940000-650000）*（20%+5%+30%）≈188200
很明显，溢价部分税费非常高，达到55%，最后总税费18.82万，所以到手也就10万左右，5年投资65万，一年收益2万，投资回报率3%，非常低了。
开头说了，在乡下打着“归园田居”的氛围，做的却是商办，本就不伦不类，皮下真身又是这种性价比极低的类住宅，都不知道说什么好。
配套真相
这边置业顾问也说了，未来生活配套主要依托云龙镇，项目有个商业街规模不大，还有个幼儿园，没有小学。
听起来距离镇政府仅3公里，应该有些硬核配套吧。
实际上，看图吧：
| 项目300米外街景
| 业主出门必经之路
| 云龙镇街景
| 街角实景
| 便利店
| 街边小店
| 整条街最有品味的饮品店，人气不如老爸茶
| 两位外地候鸟老人在镇上活动
有些候鸟族，刚从生活了几十年的小镇上走出来，转头拿着大几十万扎进另一个人生地不熟、生活习惯完全相左的异地陌生小镇，无城又无海，估计想哭吧。
交通真相
再说交通，可能有人要质疑，是不是楼Sir开车技术不好，这么慢。
实话说，主要是市区堵，市区堵完郊区堵，别提多不痛快了。
从海榆大道转往海口绕城高速那一段，由于一侧在修路，只留下双向二车道，中间没有护栏，只一条黄线；一路大货车、气罐车迎面而来，还有乡下摩托侠（海南话：车）占了三分之一路面，特别不好走，晚上没有路灯，是能吓哭新手司机的程度。
| 只有镇上才有200米这样的护栏
这一带像开头提的绿城桃李春风、绿地空港GIC、中信台达国际、保利六千树、融创无忌海，目前交通都是这条件。
当然，从规划上说，这一片紧邻江东新区概念中，以机场为圆心的“临空产业园”区，但是现在去机场，也绕不开门口这唯一的路，且距离还有15公里。
置业顾问摆出在建的三永公路，也就是西接永兴镇、东达三江镇，打通海口南片区、贯穿观澜湖新城的一条路。
| 项目自己的区位图
然而没毛用，还是跟主城区无关。
| 从云龙湖另一端看过去
云龙镇，真的很有故事，远的不说，就说海口十里春风隔壁吧，真是房地产版“只见新人笑，不见旧人哭 ”！瓜已经熟了，下期与大家见面。
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