暴踩观澜湖四盘，这里已不是魔幻，而是踏上邪路！
大家关注楼Sir几个月了，对魔幻的海口楼市早习以为常。
期间，楼Sir跑了不少区域，像江东、西海岸等热点区域也去了不止一次两次。
唯独观澜湖片区还没有机会深入调研，这次终于有时间一探究竟。
踩完之后，人直接看懵了。
| 观澜湖重点片区鸟瞰效果图
可以说，这里的楼市已经不是魔幻了，而是踏上了邪路，楼Sir三观也再一次被刷新。
欲知后事如何，且听楼Sir分解…
还是那句话，楼Sir不推荐楼盘，只为给大家展示海南楼市真实的一面，帮大家理性购房。如果你有什么疑问或者想看的楼盘，关注楼Sir或进群，随时交流。
一邪：诡异的加价
初入观澜湖，打开地图直接看懵，这一大片区域，有至少不下5个开发商打着“观澜湖”的字样开发建房。
顺手求教了一下场外观众，了解到目前观悦、上东区、九里、星光里四个项目有房在售。
提到观澜湖，楼Sir群友的印象都是“太远了”“养老行，在海口上班就不用考虑了”“未来发展有限”…
因此有人认为，观澜湖这么“偏”，那边房子不会再加价了吧…
楼Sir想说，不存在的，这里不仅加价，还加出了花样。
海口市区大多数楼盘，售楼员都会“大方”告诉客户，会在备案价基础上，绑装修或车位，算下来单价在2.2-3万/㎡左右。
而观澜湖不一样，这边统称“更名费”，房子都在员工名下，须加钱才能改到客户名下。
| 观澜湖观悦实景图
据楼Sir踩得几个项目发现，“更名费”普遍在30-40万区间。同理，除备案价，这个费用要一次性交给开发商。
不过有中介告诉楼Sir，其实并不是什么更名费，房源本来就在开发商名下，就是为了多收费特别设计的。
绕来绕去，在观澜湖买房还是逃不过加价的命运。
为什么不直接说是茶水或指标费？
楼Sir认为，一是可能觉得自己地理位置没啥优势，更名房好听一些，还显得房源抢手；
第二点就跟户型面积有关了，也是接下来楼Sir要说的，咱们接着看。
二邪：可疑的面积
先去的观澜湖九里，上来又给我整懵了。
| 观澜湖九里
售楼员告知目前高层住宅没什么房，业主已陆续入住，只能等清退房，但几率很小。
楼Sir问还有什么房可卖？对方回应三期洋房还有几套，一梯两户，层高4层，不废话直接看房。
| 左侧为高层住宅，右侧为三期洋房
看的户型是60多平米的住宅，总价210多万，算下来单价3.3万/㎡。
问啥这么贵？对方回复，一是正对着高尔夫球场，无敌景观；二是可优化面积相当大。
| 一线高尔夫球场景观
面积优化后60平摇身一变成了110平，这个赠送面积在哪呢？
如下图所示，橙色区域都可以被业主拿来进行改造，通过加盖楼板变为己用，实用面积也就增加了（由于没有60平户型图，只能参考87平）。
| 观澜湖九里87㎡户型图
这个面积一般都属于天井、花架类的公共区域，顶层业主，还可以把楼顶区域进行改造拿来使用。
看着好像占便宜了？
别急，另外还要再绑两个价值18万的车位，一顿操作下来，均价刚好卡在2.2-2.3万/㎡，而且还是毛坯！
更邪门的是，等签合同时你就会发现，面积直接被打回原形，还是60多平米，以后房本也是一样。
不得不说，能设计出这一套骚操作的人高考数学肯定是个满分吧，看的楼Sir都有点跪了…
面积多了，费用也就高了，没有实打实的装修，倒不如直接叫“更名费”来的方便，还能造成房源紧缺的假象。
| 观澜湖九里
不仅九里，观悦、星光里、上东区都有类似操作，不知是不是地处偏远，开发商才有了为所欲为的勇气。
对了，销售可能还有个“得房使用率高”的话术，楼Sir在此提醒，千万别被绕晕，到时候买60㎡用100㎡，使用率当然高了。
三邪：蹊跷的房源
有时候大家会发现，有的楼盘往往去了售楼处被告知没房，回来又会看到中介发布房源出来。
楼Sir踩观澜湖时也是如此，一到现场就被告知房源不多，都是员工房。
有知情人士透露，其实观澜湖有不少房源被掌握在中介代理手中，如果你联系中介带看房的话，那指定有房源。
| 观澜湖九里高层住宅
想想也是，放眼整个片区，只有观澜湖新城周边项目性价比高一些，房源紧张算正常，像观悦这种更偏远的也没房，楼Sir是不信。
至于这次去看的项目，还有哪些房源，楼Sir也梳理了一下：
1.观澜湖九里：
高层住宅（等清退），21000元/㎡；三期洋房，价格31800元/㎡；九期别墅，价格在575-670万/套（物业费8元/㎡）。
| 观澜湖九里沙盘
2.观澜湖上东区：
70年产权的只有2区1#、16#号楼有少数房源，最小106的两房（三角形户型）与120平的三房（一楼）。
| 观澜湖上东区2区
| 观澜湖上东区2区户型
不过，3区马上要开，南北通透，8-9层的洋房，两梯两户（相当于专梯专户），3-4月样板间将开放，面积段为100㎡、120㎡两种，预计价格2.5万/㎡，这个大家可以重点关注一下。
| 观澜湖上东区3区
此外，中央公园区也有房可售，不过是40年的产权式酒店，分别为49㎡的小两房与97㎡的3+1房（注意：这类房产也是限购的）。
另还有公寓、别墅、商铺等产品在售，其中钻石公寓120万-258万/套，面积段有39㎡单间，60㎡/72㎡二房，86㎡三房。
艺墅（40年）470-900万/套，面积为97-162㎡；澜墅（40年、限购）500-1000万/套，83-193㎡连排/双拼别墅。
| 观澜湖地产沙盘图
3.观澜湖观悦：
| 观澜湖观悦楼盘分布效果
二期高层有房在售，66㎡两房（拓展面积约30㎡）、75㎡三房（拓展面积约35㎡）。
| 66㎡两房（拓展面积约30㎡）
| 75㎡三房（拓展面积约35㎡）
六期住宅，105㎡四房，拓展后可达162㎡，总价245万（含更名费），当然产证面积还是105㎡。
此外，还有五期叠拼洋房、别墅、六期别墅等，感兴趣的土豪可以前来一看，但要注意土地性质，有40年的商业、也有70年的住宅。
4.观澜湖星光里
| 鸟瞰效果图
星光里是观澜湖片区少有的新建楼盘，产品涵盖106-132㎡板式洋房，124-172㎡的叠拼以及160㎡的低层商业。
A户型：建面约110㎡二房
B户型：建面约106㎡二房
E户型：建面约130㎡三房
洋房户型（左右滑动查看更多）
| 建面约125-145㎡叠拼户型图
即将开售的以洋房为主，已开始认筹，价格在2.8万元/㎡，据说认筹火爆，首推一、二期，但实际开盘时间也不确定，据说认筹挺火。
| A户型洋房样板间客厅实景，窗外就是景区
之所以价格不低，项目紧挨冯小刚电影公社，相较其他项目更靠近市区，周边还有新建的省人民医院等配套。
不过要注意的是，项目北侧的洋房住宅会被一幢正在建设的建筑遮挡，售楼员告知以后用来做酒店。
| 星光里北侧洋房实景
青睐者两极分化
说起对观澜湖的印象，楼Sir群友看法也是两极分化，爱的是真爱，不爱的也是真嫌弃。
一种觉得偏远、物价高、在海口上班就别考虑，另一种是喜欢这边的环境、景观，房子也还不错。
在与售楼员沟通中得知，目前选择观澜湖的群体以人才落户的新海南人为主，本地客户很少。
该区域生活的人群也大多是外地人，有不少是限购之前就已在此购买了房产。
| 观澜湖新城商业区
此外，观澜湖新城商业配套也比较成熟，可以满足人们日常吃喝玩乐需求，餐厅、购物、影院应有尽有。
| 观澜湖新城部分配套
不过楼Sir在观澜湖从下午待到了晚上，可能由于工作日，没什么人气。
听说节假日，这里会有不少相应的主题活动，不失为一个海口人民偶尔娱乐放松的地方。
| 海南华侨中学观澜湖学校
说到底，如果在这儿下手，楼Sir建议你一定要想清楚。
想自住，仅靠环境优越肯定是不够的；想投资，可疑的房屋面积也是一个不得不考虑的硬伤，价格与西海岸、江东两大热点区域相比，也没有任何优势。
观澜湖的未来
听楼Sir这么一圈介绍下来，是不是觉得观澜湖片区的楼盘套路真不少，简直就是一环扣一环，接下来简单聊聊观澜湖的未来。
楼Sir一圈走下来，除商业区和高尔夫球场，其他地方除了房子就是干黄的“韭菜”（杂草密集且野蛮的生长着），偶尔也会看到几幢无人理会的建筑。
| 观澜湖一景
| 融创观澜湖壹号
| 观澜湖一景
不免会让人担心，观澜湖未来到底是个什么样？
但长远来看，观澜湖的规划并非毫无秩序。
据海口观澜湖园区控规显示，未来这里将打造承担体育运动示范、旅游消费供给、演艺文创体验、商务办公交流等重要功能的体育+文化旅游产业集聚区、国际旅游消费中心的承载地。
| 观澜湖配套
计划形成以旅游服务、文化贸易、影视服务、体育服务、创新科技等五大产业的集聚，发展建设成为国际服务企业聚集高地。
| 观澜湖园区功能结构示意图
目前，观澜湖商业、教育、医疗各大板块都在持续升级，深免海口观澜湖免税城已经开业，省人民医院南院、海南大学观澜湖校区、新能源汽车中心正在建设中。
| 海南省人民医院南院鸟瞰效果图
| 海南大学观澜湖校区效果图
最终理想到底能不能照进现实，还是需要一定的耐心。
关于观澜湖区域的楼盘和未来的发展，你有什么想说的，欢迎随时勾搭楼Sir，文章前后图片有二维码，咱进群聊。
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楼Sir踩盘：