海南第三极？呵呵，在洋浦看了一圈，只有房子跟韭菜
在儋州，提到海南自贸港建设，只知有洋浦，不知有江东。
在房地产中介口中，海南自贸港就在洋浦，因此洋浦以及与之相邻的儋州白马井区域，就是未来比肩海口、三亚的海南“第三极”。
洋浦名声如此之大，再加上有网友咨询洋浦是否值得投资，趁本次儋州之行，楼Sir专门去洋浦溜达了一圈，看看到底是怎样的一个地方。
| 航拍洋浦 楼Sir摄
楼Sir喜欢先下结论，对于洋浦，楼Sir先丢一句话出来：猪已经排好队，就等自贸港风来。
当然，这不是骂谁是猪，大家都知道，“站在风口上，猪都能飞起来”的梗，其实说的就是行业、政策机遇能给相关人群带来的红利。
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洋浦地位
前面说到，海南自由贸易港在洋浦，这是一句笑话。也是提醒大家，在房地产行业，买房卖房，中介的话信一半就好。
自贸港是允许境外货物、资金自由进出的港口区，2025年封关后，整个海南都是自贸港区，为了划片专项管理、服务，海南省打造了11个重点园区，洋浦是其中之一，封关后，国际自由贸易活动，将从11个园区内开始推行。
| 海南自由贸易港11个重点园区
根据各项条件不同，11个园区的着重产业、定位方向又不同。
像海口江东新区和三亚CBD区，是吸引世界500强企业总部入驻的区域，更多是资金、业务的往来。
此外，还有信息产业园、高新技术产业园、医疗、教育、科技等，看名称就知道侧重点，企业可对号入座。
洋浦经济开发区总辖114平方公里，截至2021年9月，约有10万人口在这里生活。在11个自贸港重点园区中，洋浦的重点则是货物贸易，发展港口经济。
| 洋浦港口集装箱作业 来源：新华社
相比其他园区，具有独特的优势：
洋浦港产业基础雄厚，只需要在自贸港政策加持下做增量，效果可能比从头做起的园区来的快。
数据显示，2020年，洋浦港码头泊位有45个，港口吞吐量5664.4万吨、增长13%，集装箱吞吐量101.9万标箱，利用自贸港政策便利，重点开展船籍港登记、保税油加注、加工增值等业务。
| 全国港口货运吞吐量排行榜，洋浦约等于第10名的1/6
也有不足：
以港航集装箱业务驱动，成为国际船舶享受政策的中间站，不利于人口聚集，对于城镇化发展推动作用有限。
开发商布局
洋浦设经济区的光荣历史可追溯到1992年，但其实没发展起来。
| 洋浦官方使用的门头
直到这一轮自贸港政策又一次被唤醒。
2020年《海南自由贸易港建设总体方案》发布，要求在洋浦保税港区实行“一线”放开、“二线”管住的进出口管理制度，将其打造成海南自由贸易港的“样板间”。
消息一出，洋浦再次受到仅次于海口、三亚的高度重视。
紧接着，葛洲坝集团、保利集团先后去洋浦考察、投资。
| 洋浦港货运 来源：洋浦电视台
洋浦国际航运中心大厦项目由葛洲坝集团打造，是一个集海南自贸港国际船舶登记中心办公、航交所行政办公、高端商务办公、商务酒店、商业娱乐、SOHO等为一体的多元化商务综合体项目。
保利紧邻葛洲坝，投资了洋浦保利中心项目，包括一座写字楼和两栋主打跃层小户型的“创变空间”产品。
| 保利商办项目
此外，蓝城集团与洋浦管委会合作开发了人才房项目——海上潮鸣，占地270亩，共约3400套房。其中，洋浦管委会从中购买了100套商品房作为人才公寓，分配给符合条件的各类人才免费使用。
| 蓝城海上潮鸣二期工地
洋浦房价
楼Sir从海花岛出发，出了二号岛，沿北部湾大道行驶三四公里，即抵达洋浦大桥，过桥后不远，就来到了保利项目门口。
| 洋浦保利中心沙盘
项目共3栋楼，都是商业性质，打完折均价在12000元/㎡。
前面写字楼中规中矩，定位为面向企业办公。
后面两栋“创变空间”，都是30、40、50的小面积，层高5.4米。
保利官方宣传，洋浦保利中心去年9月份开盘，已销售2.8亿，仅2022年1月前10天，就卖了1500万。
样板间风格上，还是有居住属性的暗示，置业顾问讲解，一楼为会客区，二楼为休息区，设置有单独的房间和衣帽间。
| 保利中心样板间
这三栋楼的产品规划，可以说是进可攻退可守。后面的公寓可商可住，保利也没有信心，全押在办公产品上。
这让楼Sir联想到海口华润润山府纯写字楼，背靠江东，价格1.3万起，不同的是，总价上，华润投资门槛不低于150万，而洋浦这个保利中心，因为都是小户型，总价只50万起。
相比于华润润山府12月开盘仅卖出7套，保利中心确实卖得火。
距离保利约300米，是蓝城住宅项目。
| 蓝城人才房 效果图
该项目一期662套房已经售完，二期771套房正在开工建设；一期售价约9000元/㎡，二期预计单价在9500元/㎡左右。
购房资格卡得很死，首先面向在洋浦登记的引进人才销售，或者需要海南户口加洋浦的两年社保才能购买。
| 傍晚时分，洋浦街头
此外，还有凯丰滨海幸福城等住宅小区，部分已交房，目前大量房源正在招租。
洋浦之痛
从1992年起，就带上了经济开发区的高帽，但“有产无城”的现状一直持续至今，目前，洋浦的城市界面刚起步。
一位网友陈先生告诉楼Sir，自己10年前就来到洋浦工作，中间曾一度想要离开，“一开始这边环境不好，化工厂污染严重，一到晚上周围一片漆黑”，虽然待遇不错，但只有工作没有生活。“想要回归都市生活，只能去海口，那时候没有高铁，十分不方便。”
陈先生认为，现在的洋浦有了城市的规划，学校、医院、幼儿园、滨海广场等配套逐渐起来，对面还有海花岛，以及儋州的滨海新区白马井镇商业区，终于成为一个可以常住的地方。
| 幼儿园
| 傍晚时分，洋浦街头
洋浦似乎有未来了。
但洋浦的现状，依然不够热闹。
傍晚时分，楼Sir在洋浦街头观察了一下，规划区道路十分宽敞，但是人烟稀少，冷冷清清。
好在，不大的区域内，政府已经严格管控居住用地，2021年仅出让2宗住宅用地，共175亩，更多土地用在道路、商业商务、工业、仓储、教育等领域。
希望与未来
近期，省政府提出，举全省之力支持儋州洋浦一体化发展，在当前基础上，加强海南西部经济开发，提振这个“第三极”。
2021年前三季度，洋浦的GDP赶超儋州，仅次于海口、三亚。
翻看洋浦“十四五”计划，预计到2025年，洋浦港货物吞吐量将达到13000万吨，集装箱吞吐量将达到500万TEU，预计每年增长目标为100万TEU。
回到主题，海南严厉限购三年以来，除海口三亚外，其他市县房地产规模大不如前，包括儋州滨海新区，房价也几乎停滞在2018年，楼Sir预告一下，下一篇就讲这个区域。
在这样的大环境下，想投资海南，吃到自贸港建设红利，必须找到未来还有增长空间的地区。
现在，鼓吹利好的声音，正在把这个概念按在洋浦头上。无论是保利在洋浦的商办项目，还是洋浦经济开发区内的住宅，以及周边儋州滨海新区大量住宅小区，都在盼望着，洋浦承接住自贸港政策后的起飞时刻。
| 洋浦的房地产项目
诚然，洋浦是在发展，但楼Sir看到的是底子薄弱，经济体量也不够强大。但愿，在这一轮机遇中，洋浦能够获得强执行力推动，让自贸港政策充分落地，在自贸港封关运作后，发挥大港良港潜力，带动自身和周边发展。
关于洋浦和儋州，能否在综合实力上大幅提升，成为比肩海口、三亚的第三极？洋浦，能否乘着自贸港东风，带领海南经济大腾飞？欢迎加入楼Sir群，探讨交流。
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