躲躲藏藏干嘛！海口千江悦户型独家曝光，价格也扒到了
楼Sir来海南，已经踩了50个楼盘，看了几百套房，挖出不少猫腻，就是帮大家在购房路上避免套路、不踩坑。
咱楼Sir的粉丝和群友也相当给力，经常在我们的后台、评论区、粉丝群留言，向我们爆料和分享买房经历。
这不，前几天有粉丝在群里又爆了一个楼盘的料，让楼Sir瞬间有了兴趣。
| 群友爆料截图
其表示去售楼处看房时，对方直言不讳的说“别等我们的房子了，去看看别的项目吧”，直接被搞懵了。
而另外一位粉丝表示也去看过了，销售也说了同样的话。
What！？到底啥项目这么任性？
阅盘无数的楼Sir也是第一次听说，翻看记录才发现，竟然是千江悦。
| 千江悦售楼处
楼Sir不喜欢玩儿虚的，本着对粉丝负责的态度，直接前往千江悦，这次拿回的信息也相当硬核，你也可以当成一个认筹攻略来看！
如果你还想了解更多海南楼市信息，或者有什么要爆料的，欢迎关注楼Sir，或者加入粉丝群，随时找楼Sir聊天。
优势
江东新区的意义懂得都懂，楼Sir不多说了。
目前瞄准这里的购房者还是多以投资为主，毕竟还是偏，比如前几天连夜开盘的仁恒滨江园，有8成就是投资客。
不过与之相比，千江悦地理位置优势明显，出门过桥即进城，关注度高无可厚非。
| 千江悦东汇组团区位图
售楼员透露，此次东汇组团将有7栋楼开售，600多套房源，货量充足。
| 即将开售楼栋示意图
对于一些关心“好不好抢”的朋友是个好信号，只要备足资金，难度不大。
此外，对方还表示，户型使用率高，基本在90%以上，甚至有的还超过了100%。具体如何做到的，后边讲到户型时楼Sir再做解释。
劣势
每个楼盘都有AB面，任何一个因素可能都会让你后悔终生，楼Sir也扒出一些问题，帮大家分析一下。
首先就是土地年限，该地块是1994年拿的地，2064年到期，仅剩45年。可想而知，当时地块得有多便宜。
那时候项目案名还叫做“江东御城”，要知道一期开盘单价也才8000左右，现在二手毛坯最高都已经2.4万/㎡了。
| 千江悦一期“江东御城”一房一价表
翻了3倍，比不少市区盘涨的还猛，看来最早在这儿买房的人做梦都要笑醒。
其次，项目要到2025年9月竣工，那就意味着交房至少要等3-4年的时间。
| 开工日期及竣工时间
踩盘时，楼Sir也去项目工地看了，7栋楼都还披着绿衣。为何交房如此之久，对方回了一句“慢工出细活”。
| 实体楼现状
这个时间，对于一些还没房又打算在此出手的朋友是一个漫长的过程，能不能等、愿不愿等，还是得看自己。
第三，这个片区小学还没有学区划分，以后划到哪里全靠运气。
| 周边学校分布
如果划到北师大附属学校，那可真是运气爆棚，划到东岸小学也不差。
就怕分到周边村庄中的学校，那就尴尬了，不过还有个私立的枫叶学校可选。
初中也很尴尬，根据2021年划片，该片区划到了灵山中学。
最后，就是物业费，预计4-5元/㎡/月，外加停车水电，每月至少也得上千了，长久下来也不是一个小数目。
另外，楼Sir还发现该项目也有前科。
就在去年8月，千江悦涉嫌价外加价、未明码标价、捂盘惜售，被有关部门开出了318万的罚单并责令整改。
| 相关新闻截图
户型
楼Sir还获取了一本标有“内部培训资料”字样的户型图册，越是神秘，越能刺激楼Sir分享给大家的神经。
翻看发现，户型有14个之多，主要为100㎡的两房及120㎡的三房，梳理如下：
两房：101㎡、102㎡、103㎡、105㎡；
三房：119㎡、125㎡、126㎡。
其中，A3-A6户型分别位于3#、5#、21#楼。
A3-A6户型（左右滑动查看更多）
B2-B5户型分别全部位于21#楼。
B2-B5户型（左右滑动查看更多）
C1、C2户型位于3#、5#楼，D1、D2、D3户型全部位于4#楼，F1户型分别位于15#、16#、20#楼。
C1-2、D1-3、F1户型（左右滑动查看更多）
细心地朋友会发现，所有户型都做了两个阳台，部分还有入户花园。
由于阳台要送一半，因而户型使用面积加大了，也是就开头说的使用率高，对方还表示，可以把非景观阳台包起来做一个房间来使用。
遗憾的是，该组团第一批户型没有样板间展示，楼Sir也看不到实体，只能空凭对方一张嘴描述。
至于小区环境和外立面，楼Sir顺道看了一下刚交房的清悦畔，给大家以供参考。
| 清悦畔小区内景
其他信息
基于实事求是原则，下面补充一些项目的基本情况，供确实有需求的网友参考。
1、开盘时间：年前随时会开，开盘形式楼Sir预测跟其他项目差不多，先选意向房号，提供购房资格码及资金证明等通知交钱即可；
2、售价：100㎡单价2.1万左右，120㎡单价2.2万左右，以101㎡为例，3成首付需准备100万；
3、哪些房源好抢：两房户型占比7成，更好抢。另户型主要为2梯4户、2梯5户。
4、层高：都是12-15层的小高层，且容积率只有1.5。
5、车位：车位配比1:1.6，不强制购买，据说还有优惠，算下来每个仅10万+。
6、该组团其他楼栋还在打地基中，共计2000多套房源。
7、不要迷恋江景，距离南渡江还隔着一个村，基本没什么江景。
| 千江悦南侧现状
后话
虽然身处江东新区，但小区定位无论对刚需还是改善，都比较友好。
如果计划出手，对于楼Sir前面提出的几个问题你一定要考虑，毕竟一旦买错，日后想翻身可就难了。
| 周边海南省中医院新院区在建中
| 千江悦所处的区域一切都在待开发阶段
此外，该组团未来有2000+套房，社区规模不小，加之千江悦其他地块及周边的几个项目，如果你是投资客请慎重。
以后想要出手时，会发现这个片区的竞争对手不在少数。
看完本期的踩盘，你是不是已经心里有数了？觉得楼Sir写得还行，就顺手帮我转发到朋友圈或者微信群吧！
楼Sir踩盘：