宝龙城全城热销？背后真相太疯狂！
昨天，楼哥说复盘了我们跑过的上百个楼盘，印象最深刻的是星华海岸城。
原因，一是出镜率高，隔三差五有群友cue它；二是神秘至极，能进售楼处看房跟撞大运一样；三是投诉多，市民平台上随便一搜有1600多条记录。
楼姐想说，呵呵，今天这个楼盘一上场，直接完胜你，因为它就是“最近卖得最火的”——环球100宝龙城。
第一，它的讨论度，比星华海岸城还高；第二，投诉也比星华多，随便一搜，2700多条记录。
至于神秘这一点，宝龙城恰好相反，可谓大方至极，现在全城都知道它火，但凡关注点买房信息，或者加了他们分销人员微信的，应该都没少被“热销”信息轰炸过吧，“售楼处爆满”、“十天清一栋楼”等等，看得人头皮发紧。
倒下的韭菜都要纷纷站起来，迎接镰刀了
关于宝龙城，楼Sir很早就发过一篇基础分析，复习戳：宝龙城，南海幸福汇，两大热盘打起来了…
时隔半年，见过各种幺蛾子、听过各种踩坑故事的楼Sir，看房眼光更犀利了！那么，宝龙城值不值得买？刚需们该不该去凑这个热闹？现在关注楼Sir，答案马上就有！想知道海南购房网友们怎么讨论宝龙城吗？加楼Sir微信，拉你进群
最近开盘，到底卖多少套？
宝龙城大概是从五一假期过后，开始推的五期2号楼，蓄客一段时间，于5月21日开盘。
产品很简单，全是两梯四户的三房，一个105㎡，一个115㎡。
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当天，楼姐9点就到了项目，人确实多，售楼处外面马路两边停满了车，还不断有人陆续赶来。
开盘没有摇号抢房之类的仪式，也没有公开销控表，销售说是前期有很多认筹转定金，可以参加开盘当天的团购，享团购优惠价，打完折大概是在14400元/㎡左右，层差价不多，楼层是先到先选。
看了一会儿，楼姐发现，这个开盘，其实就是大型逼单现场，抓紧让前期认筹的客户转定金。
所以案场搞了个砸金蛋的活动，购房客户就可以砸一个金蛋，抽电磁炉、电饭煲等小家电。
销售说每个买房客户都送，没来的用邮寄。所以当天砸金蛋的，就是现场下定的。
那么，一上午砸了多少个金蛋呢？
楼姐12点左右离开售楼处，18个金蛋，刚好砸了一半，砸完不补，所以，上午来了那么多人，大概也就下单9套而已。
另外，还有一个仪式，就是敲锣打鼓报名字，恭喜草签合同的购房者成为宝龙业主。
楼姐在的那一会儿，念了十几个，大致看了一眼工作人员手里拿的合同，一份有好几页，全部一摞合同，女工作人员一只手能拿捏住，所以，绝对不到100份。
二号楼总共104套房，虽然开盘后马上加推3号楼，但，楼姐可以很负责任地告诉你，肯定没卖完。
宝龙城，你什么时候去都有房。
售楼处，有多少是客户？
至于售楼处每次开盘必“爆满”，通过观察，我们发现，现场一共分为以下五种人：
首先宝龙城和链家的销售肯定是占大头的。
宝龙城这边销售人员统一叫分销，据说是目前海口项目中最大的分销团队，总共几十人；加上链家来了一大堆人，好多没带客户的也来，给宝龙城撑场面。
据内部人士透露，链家签项目有个原则，有大问题的楼盘不签，因为如果出了事故，购房者闹退房，开发商不给退的，链家会垫付退房款。
这个是否属实，欢迎知道情况的朋友验证一下。
然后，购房客户肯定也是有的；还有买了房的老客户，带孩子来参加亲子活动。
最后一种，就很微妙了，几个人坐一起玩手机，没有销售陪同，楼姐悄悄上去问了一下，对方说是“跟公司过来参观的”。
2号楼价大跳水，3号楼要涨？
5月15日海口楼市松绑新政策出台，宝龙城属于连夜组织话术那批，第二天销售口径就变成：为了回馈买房客户，2号楼特价销售；3号楼大概率会调价，会比2号楼卖得贵。
3号楼跟2号楼一起备案到15500元/㎡，会不是涨到备案价？
来看下宝龙城今年的情况。
主要在售的五期，位于奇幻乐园斜对面，是目前开发地块的最东侧。
2号、3号楼盖到20层左右，交房时间在2025年中，比四期还要晚半年。
这个组团总共规划15栋楼，1475套房，应该是今年的主要去化目标。现在才刚推出第一栋2号楼，一共104套房，去化不足一成。
推盘节奏很快：
3月27号推四期最后一栋7号楼
4月15日宣布清盘，预告五期
5月3日五期2号楼正式亮相
宝龙城一边在市场上制造抢房氛围，大力宣传清盘、加推，一边不忘玩起“套娃”，主推五期，碰到不想要五期的客户，还有四期房源保底。
你现在说五期距离商圈远、交房时间晚，销售很快就可以给你协调出四期的房源来。
再看价格，坊间传闻宝龙城大减价，实际情况是：
今年宝龙城报价13800—14400，最低报到13400，相较去年降价销售是不争的事实。
去年10月，四期热销的几栋楼报价16000元/㎡，3期尾盘报价15500元/㎡。
按照五期2号楼实际销售价在14400元/㎡算，降1600元/㎡，幅度刚好是10%。
去年，宝龙城跟南海幸福汇还能一战，今年在新房稀缺的情况下还降价，只能说明它急了，以价换量。
所以，楼姐认为，按照宝龙城疯狂走量的需求来看，3号楼不一定涨价，或者说，3号楼也不具备涨价的优势。
乐园关停，配套还剩下什么？
宝龙城的整体规划很大，有商业街、酒店群，还有正在建的“名人工作室”等，当然最核心的还是靠奇幻乐园带动人流量，从而给周边产生消费动力。
但，今年4月1号，长影环球100宣布奇幻乐园暂停营业了，重新开放日得等通知。原因是“受疫情影响”，不过也不排除继续开放亏钱，闭园是为了止损。去年10月乐园运营情况就不理想，当时长影将海南公司51%的股权摆上了货架，复习戳：海口迪士尼？长影乐园梦断！负债96亿，变卖51%股权
乐园暂停营业之后，总规划占地6000多亩的宝龙城，配套还剩下啥？
商业未开业，教育、医疗都还是地块，完全没动工；一二三期这边的底商也只有零星几家开着。幼儿园有，但小学就得前往5公里外的康安学校。
| 宝龙城目前划片小学：康安学校
一二三期更多是限购前外地人买得多，入住率不高；那么四期五期的刚需，2025年入住以后，日常接送孩子、上班出行，没个车还真不行。
| 宝龙城区位：海口南片区一座孤城
交房质量，大跌眼镜
前面说宝龙城在市民平台的记录，比星华海岸城多得多，达到2700多条。
具体怎么回事呢？刚好最近有网友又来找楼Sir爆料：
爆料的主要问题是：
1，延迟交房，合同定的2019年末，结果延迟到2021年7月，足足一年半；
2，房屋质量问题，“屋里惨不忍睹，地板被水泡到发黑，墙面明显不平、严重突起，局部已经长满绿毛，卫生间地面还有裸漏的电线，窗台关不严，卫生间灯有一处不亮等诸多质量问题，共计13项”；
3，质量问题整改不力，“前后给了15个联系人，没一次给出有用的答复”；
4，催缴物业费，在房屋未整改完成、业主未收房、未赔付延迟交房款的情况下，要求业主交物业费，且手段“黑化”，骚扰威胁，要起诉业主；
5，甩锅给业主，这名业主人在外地，因整改未完成，还没收房，钥匙还在物业处，但因房屋漏水，损坏了楼下的精装修，物业通知要求业主赔偿。
这这这……有点严重啊。
不过这位业主补充说，不是所有人碰到的问题都这么严重，自己这个纯属倒霉，碰到了大招，他不要求退房，就希望宝龙城能交给他一个完整的房子。
能不能把房子盖好？
今天楼姐查看预售许可证系统，发现宝龙城上一批卖的四期6#、7#、9#、10#、11#、12#、13#和地下车库，有大部分房源处于“预抵押”状态。
这又是个什么情况？
按照百度说法，“预抵押登记指的是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。”
但也有网友和银行的朋友说，这是开发商做了开发贷，用地块贷了款，因此盖好的楼被抵押，需要还款才能解押，然后给购房者做网签备案。
如果是第一种，那就没事；否则，又是钱的问题。
目前还没有网友反应这个情况，楼Sir将继续跟进。
2022年，老百姓买房不易，尤其是刚需。
希望宝龙城大卖特卖之余，好好盖房，不要辜负这些信任它的人。
关于环球100宝龙城，你还有什么想说的，欢迎在评论区留言，也可以随时勾搭楼Sir，或者扫描文章首尾二维码进群，一起加入网聊大军。
楼Sir踩盘：