嗜血的镰刀，渴望韭菜！来这买房，不是勇士，就是炮灰
关于澄迈老城，他的发展史、城市基本面等，楼哥在前面两篇已经说得差不多了。
最大的逻辑，就是过去只盖房不干事，现在有了教育资源和产业园区，整体肯定在向好的方向发展，但翅膀太薄，身子太重，要说一飞冲天，楼哥觉得，难！
澄迈最后一篇，回归购房主题，澄迈楼市到底怎么样，哪些项目在卖，值不值得投资，楼哥摊牌了。说之前，复习一下👉说！这里是不是海南最大的坑
走在澄迈街头，发现这里是这样的画风：“家家户户”把房卖。各家楼盘宣传板随处可见，简单粗暴。
| 楼盘宣传板随处可见
这大概就是十年前海口西海岸的写照，楼盘扎堆，敞开了卖，不同的是，现在多了限购，需要两年社保。
但是，房多就可以随便出手？
当然不是。
一边是自贸港封关的号角和宜居宜业资源扎堆的“鸡血”，另一边却是镰刀渴望韭菜，陷阱等待猎物。
在现在这个环境下，无论买房投资还是过冬养老，都要谨慎三思。现在关注楼Sir，买房路上，避雷避坑。
先看房价
老城作为澄迈的主要聚居区，至少有不下20个楼盘有房在售，楼哥顺手做了一张房价地图👇
| 澄迈老城在售楼盘房价地图（不完全统计）
可以看到，房价分三个梯队，其中福隆·丽水湾、碧海金珠、四季康城等这些位于老城镇中心的楼盘均价在1.5万/㎡左右。
恒大悦珑湾、卓樾·盈滨悦府、中华坊等价格在1.4万/㎡左右，这些项目周边没有成熟的配套，人烟稀少，日常生活只能靠路边摆摊的早市。
| 恒大悦珑湾 楼哥拍摄
此外，国夏海澜湾、华西芙蓉海这些项目靠近工业区，更是一言难尽，价格在1.1-1.2万/㎡左右。
| 国夏海澜湾 楼哥拍摄
产权式酒店
先说说小镇上独树一帜的商业产品。
楼哥远远看到，有几幢建筑外立面有点像凤凰岛，还是山寨的那种。这个项目叫后海温泉小镇，商住产品名为后海银帆，卖很多年了，媳妇熬成婆。
| 后海银帆外立面实景与效果图 楼哥拍摄
走进售楼处，楼哥发现了一个神奇的东西——2025、2035倒计时，仿佛自贸港工程总指挥部。
“距离海南启动全岛封关运作还有1052天，距离海南全面实现6大自由便利制度还有4704天。”
| 像模像样的倒计时 楼哥拍摄
这操作也是没谁了！甭管房子好不好卖，先把气氛搞起来。
在售的只有两个户型，都是大开间，28㎡的37万/套、39㎡的52-55万/套。
| 户型图 图源楼盘笔记
总价看着不高，“花不多的钱，在这里有一个小家”，多么有诱惑力。
但其实，性质是产权式酒店，也属于限购类型，6梯19户，单价其实已经在1.3万/㎡往上，超过前面提到的外围三梯队住宅。商业产品之于住宅的特点，楼Sir说累了，楼哥接着说。
| 2梯19户的走廊 楼哥拍摄
另外，售楼员还爆出，这个商住楼已经卖了2年多，最初39㎡的户型每套要60多万，现在已经降价。
所以，价格涨不上去、出手税费高、住起来不如住宅舒适，这就是个看着便宜、其实也要吸金大几十万的玩具，妥妥的消费品，跟投资升值，扯不上半毛钱关系。
| 39㎡样板间，就是个酒店的样子 楼哥拍摄
据说当年楼梯是计划做成玻璃幕墙，结果实在是没钱弄了，至于效果图右侧看着很高档的酒店，更是没谱的事儿了…
楼哥顺手查了一下，2020年后海银帆还被爆出资金链断裂停工，导致逾期交房的情况发生，而且还有烂尾风险。
| 业主曾经关于后海银帆的投诉
所以，这项目，既觊觎你的存款，又渴望你的房票。
四季康城
说完奇葩的产权式酒店，下面这些都是货真价实的住宅。
四季康城堪称澄迈“地王”项目，已开发近两千亩地，建面近300万㎡，业主两万户，共有十个小区，其中七个已入住。
| 四季康城位于澄迈的在售项目 楼哥拍摄
由于体量大，房源多，四季康城的不少小区都有现房在售，楼哥这次看的是二期的敦和世家·东苑，位置就在福隆丽水湾一路之隔。
| 四季康城二期效果图 楼哥拍摄
楼哥下午6点左右到的售楼处，现场还有两三组外地客户在看房，还有一组准备去看样板间。
| 四季康城二期沙盘 楼哥拍摄
户型涵盖1至4房，面积段有67-122㎡，均价算下来1.5万/㎡，具体户型如下：
左右滑动查看户型图（楼栋不一，故户型图也不一样）
据介绍，每个户型基本都可以通过拓展增加一个房间，报建的是“内花园”，交房时可作一个房间使用。
啥？这操作是不是很眼熟？没错，跟观澜湖是同款。
同样的价格，别的小区只能买一房，在这儿就变成了两房，但确实很容易吸引人，特别是不了解海南情况的岛外客户，占便宜的诱惑是有的，风险也如影随形。
另外，小区自带的商业街开业率挺高，旁边青龙路还有摆摊的早市和午市，就是之前楼哥说过的那条南北大融合的街道。
| 四季康城二期底商 楼哥拍摄
缺点就是，项目距离镇中心还有一段距离，北侧的南海大道，大货车多。南海大道的可怕，从海口丘海大道交界处一直延续到澄迈。
恒大悦珑湾
恒大悦珑湾，营销手法是真不错，在暴雷前也是明星项目，所谓的中式社区、九重园林玩得贼溜。
暴雷后可以说跌落云端，虽然有澄迈县住建局监管账户在，承诺购房资金保交楼，不过恒大除了海口美丽沙外，应该不会再有抢房待遇了。
| 恒大悦珑湾预售监管资金 楼哥拍摄
楼哥去时还是春节假期，很遗憾，售楼处门可罗雀，几乎没什么购房者登门。
项目分一、二、三期开发，一期是2#-18#楼，700多套房基本售罄，仅剩几套低楼层房源，三期还未开发，估计是遥遥无期了。
| 恒大悦珑湾沙盘 楼哥拍摄
目前主推的是二期的15#、16#楼，其中16#基本没房，15#楼选择多一些，层高15层，2023年10月底交房，价格在1.4万/㎡左右，在售户型有105㎡和109㎡的三房两厅。
| 105㎡（左）和109㎡（右）户型图
注意，重点来了，项目所有房源都是工抵房，而且需要全款，交钱后才能更名。没有购房资格的，也是同样操作，交完钱补个税，两年以后再来办网签。
| 恒大悦珑湾售楼处 楼哥拍摄
小区环境还是不错的，澄迈几乎所有的小区，在园林打造上都比较大方，道路够宽敞，水系够大气。不过比起早几年温泉入户，也降档次了。
| 恒大悦珑湾小区内景 楼哥拍摄
但周边环境还是硬伤，出了小区，基本没什么配套，日常只能靠附近的早市和旁边项目的底商。
卓越·盈滨悦府
纵观老城整个片区，除了盈滨半岛的鲁能、中信、恒大，大部分开发商还都是海南本本土企业，卓越·盈滨悦府就是其中一个。
项目位于老城工业大道沿线，距离镇中心约5公里，出了小区往西走，就是工业区，基本看不见什么人。
别看十分偏僻，这边的项目又有一个特别的卖点，那就是和海景搭上了关系。
| 项目区位图
项目占地约107亩，规划了16栋楼（14栋小高层，1栋综合楼，1栋业主会所），住宅总户数784户。
| 项目楼栋效果图
目前户型都是100㎡以上的2+1，售楼员表示，整个小区报建都是两房，等客户交钱购买完之后，再改一个房间出来，同样产证面积还是会被打回原形。
熟悉的配方，看来在老城，拓展面积也很普遍。
在售楼栋有二期的16#楼，一梯一户的有106㎡、125㎡，一梯两户的为100㎡、104㎡，属于期房；一期的准现房有一梯两户的102㎡，算下来，整体均价1.4万/㎡。
| 户型图（2梯4户） 楼哥拍摄
楼哥在售楼处也遇到一组购房者看房，售楼员表示，来这里看房的大都是外地客户，目的也还是过冬养老。
| 正在看房的外地客户 楼哥拍摄
最后，简单带一下房价较高的碧海金珠，均价在1.65万/㎡，带精装。
之所以贵，凭的是内部配套，有泳池、业主会所、健身房、篮球/网球场等，园林景观也还算ok，有就是部分网友所说的，海口现在没有的，花园式小区。
| 碧海金珠实景图
由于老城楼盘太多了，楼哥把踩盘做了汇总，一目了然👇
| 澄迈老城在售楼盘情况一览表
同样是16000元/㎡，有人说与其在海口抢不到房，不如来澄迈不争不抢，买个花园小区。
不过，楼哥知道，很多澄迈当地人，还是把购房目标瞄准在海口，一百五十万总预算，宁愿在海口买个上车款二手房，也不要镇上的漂亮大房子。
原因呢，跟阶级提升差不多。本地人也知道，那些就不是针对他们盖的，那是给“外地人”准备的。
投资？没门
没有五年房票，又不够落户条件，海口进不来，往南走预算又不足的话，看来也只能澄迈了。
真喜欢海南的北方朋友，在这里过过简单的老年生活，日常买菜做饭、跳广场舞、去海边发发呆是没问题的。
所以，说白了，这里还是逃脱不了养老经济的怪圈。
如果你想问，能不能推荐一个既养老又能投资的楼盘？
就楼哥目前了解的情况，只能回复一句：没有！保值都难。
毕竟这里除了一大堆在售楼盘以外，还有大把大把的二手房。等到城市规模壮大的速度，跟不上二手房陈旧老化速度时，接盘侠就不够用了。
最后，还要说一句，不要轻信老城并入海口的传闻。
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楼Sir微信，Lousir2021
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