不就是验资100万，不就是地王嘛，我把衍宏府给看了
最近海口有个楼盘很火，已经不下十几位群友点名让楼Sir帮忙看看了。
既然大家强烈要求了，那必须要安排，楼Sir元旦期间加班加点踩盘赶稿，就是为了在2022年一开工就能满足大家。
没想到啊没想到，突然凭空杀出一个恒大海花岛拆楼事件，让这个稿子沉睡了几天，今天终于有机会分享给大家了！
这次咱直接点，这个楼盘就是衍宏府！之所以火，楼sir简单总结了一下：昔日地王、市区盘、“品质豪宅”、即将开售…
具体怎么卖？有什么户型？能不能买？赶快关注楼Sir，答案马上揭晓。你也可以扫描二维码进群，跟海南买房网友交流探讨！
昔日地王
关于衍宏府，楼Sir之前去过一次，当时现场还在施工中，售楼处也没建好，小区中间还有一座高压电。
看的楼Sir也是战战兢兢，毕竟开发商可是2017年拿的地，过去4年了还是如此确实有点说不过去。
说到项目拿地，楼Sir还是忍不住要提一嘴，当初这宗地块可是经历了上百轮举牌才被拿下。
竞拍单位不乏碧桂园、中海、中粮、合景泰富等一线房企，激烈程度可以想象。
最终，衍宏以综合楼面价11200元/㎡的价格最终竞得，成为当年地王。
| 当时的“地王”还不是敏感词
地块为何抢手？还要从当年海口的限购政策说起。
2017年，海口出台政策，暂停对有１套及以上非本省户籍居民出售新房。同年9月，海口主城区概念出炉，要求非本省购房者须提供2年社保才能购买首套房。
刚好，当时该地块不在限购范围，也是主城区难得的纯宅地，地块干净可直接开发，因此成为众多房企眼中的香饽饽。
本以为能大干一场，结果第二年或因受全域限购影响，项目一拖就是4年。
现状
既然是地王，大家肯定会说售价不菲，别急，先跟着楼Sir看看项目情况。
衍宏府项目位于海口城西片区苍峄路西侧，占地面积14123.21㎡，其中地上35787.03㎡，地下10093.30㎡，绿化率：40%，容积率：2.5。
整个项目规划了6栋楼，共280套房源，为小高层洋房，户型主打纯板式南北通透，楼层15层。
| 衍宏府位置
售楼员表示，此次开售的为2#、5#、7#楼，也就是小区东侧的三栋楼，但也没说死，有可能只开一栋也有可能开3栋。
| 衍宏府鸟瞰效果图
关于开盘时间，对方回复“尽量年前开”，交房时间为2023年5月。
户型
最近两个月，项目建设速度明显加快，12月初售楼处开始迎客，前两天样板间也开放了。
之前被告知样板间须验资百万才能看，为了能替大家第一时间了解实际情况，楼Sir东拼西凑终于约上了。
| 衍宏府沙盘
前两天，楼Sir进了小区，也看了样板间。
2#楼户型为119㎡和121㎡三房两厅两卫，7#楼户型为113㎡的三房，5#户型为137㎡的四房和236㎡的五房（跃层），以下为户型图：
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户型产品设计来看，针对的客户以刚需改善，或更高要求的群体。
样板间位于2#楼，出电梯可直接入户，两个户型布局一样，客厅、主卧、次卧都在阳面。
| 121㎡样板间 楼Sir拍摄
| 119㎡样板间 楼Sir拍摄
就是餐厅和厨房有点小，略显拥挤，客厅阳台可以直接看到主卧，不过问题不大。
客厅
厨房
主卧
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整体来看，户型还不错，毕竟南北通透的户型也一直都是购房者们比较青睐的。
楼栋层数不高，且楼间距50米+。样板间在3层，楼Sir特地关灯看了下，采光还算ok。
| 站在阳台可对小区一览无遗
区位
衍宏府项目位于城西片区苍峄路西侧，根据官方规划显示，该片区未来将打造科技商务、活力人文、宜居生活、开放共享的产学研一体化城区。
| 海口城西片区规划范围图
之前楼Sir说过，衍宏府周边配套确实比较齐全，教育方面距离城西中学仅1公里，距离海燕小学1.5公里。
| 衍宏府周边配套一览
这两个学校在2021年将衍宏府划在了学区范围内，其中海燕小学虽然规模不大，但据说教师资源、教育条件都相当不错。
| 城西中学
| 海燕小学
高中方面，附近还有个山高中学，不想上城西中学的家庭，也可以选择山高。周边还有海南大学城西校区、海南医学院等高等院校。
此外，无论是医院、商业也应有尽有，但周围的环境相当尴尬，有点城乡结合部的感觉。
| 海口市中医院
虽然东侧有几个不小的社区，但还没有完全入住，即使是白天也鲜有人烟，加之南侧有一大片荒废的铺面、西侧为建材城，小区内外完全是两个世界，生活氛围相当冷清。
| 项目南侧是一排疑似被遗弃的铺面
| 项目西侧为建材城
价格
看楼Sir说了这么多，你是否已经对项目有所了解？最后，聊聊大家最关心的价格。
第一次去的时候问价格，回复是参考周边二手房价格。
回来楼Sir就把周边小区二手房全都找了出来，主要在2万/㎡上下，具体如下：
| 衍宏府周边二手房价一览
这次看样板间又问了一嘴，售楼员很直白的说，备案价可能会到1.8万元/㎡+，是不是有点熟悉？
对，没错！跟北辰府差不多，超限价的一幕有望再度上演！
不过，这还不算完，毕竟“地王”嘛，不加点东西怎么对得起这个称号？
综合下来，单价可能在2.2-2.3万/㎡左右，以119㎡为例，3成首付准备100多万肯定没跑了。
最后又补了一句，“不要求购车位”，不过想想也没必要，小区一共也就280套房源，车位就有315个。
| 衍宏府小区内景
再顺便聊聊2.2万/㎡的这个奇妙的数字，只要是加价的项目，好像暗地里商量过一样，算来算去都在这个标准线上下浮动。
比如楼Sir去的碧桂园中央半岛、大华锦绣海岸、千江悦、仁恒滨江园、晨晖西海岸…
看完这么多介绍，应该有你想要的信息了吧！
顺便提一嘴，楼Sir不推荐楼盘，只分析楼盘，帮助大家理性购房，到底值不值得买，适不适合自己，就交给购房者自行判断了。
| 衍宏府正门
除以上信息，还有几点也要关注一下：
1、物业费
物业费为5元/㎡/月，楼Sir小算一笔账，119户型为例，每月物业费需要将近600元，如果加上水电费、停车费以及其他一些费用，每个月至少也得小1000了，一年1.2万，十年12万，20年24万…楼Sir不敢算下去了。
当然有人肯定会问，有钱人还在乎这个？确实，土豪请无视。
2、会不会按备案价卖？
楼Sir劝你死心，先看看目前市面上能按照备案价1.7万/㎡左右售卖的都是哪些项目，世茂璀璨时代、南海幸福汇、展兴汇景名城…
衍宏府对于它们都是碾压，如果真按备案价，那开发商真的是要哭死了。
此外，不久前项目发布了一份“严正声明”，表示项目未授予任何第三方机构或个人代理销售衍宏府房源，任何以“转让”、“内部房源”等为由向客户索要信息、款项等行为均与其无关。
3、这个片区有潜力吗？
楼Sir继续劝你死心，目前城西片区，还是以发展工业、物流商贸为主，因此在一定程度上影响着居住环境，短时间内不会有太大的优化和改变。
| 海口城西片区功能结构图
4、到底是不是豪宅？
衍宏地产在2018年的品牌升级发布会上，将衍宏府定义为“地王级的品质豪宅”，难道地王就等于豪宅？
楼Sir认为不是，豪宅一定要有稀缺的风景、走心的设计、过硬的房屋质量，以及保姆级的物业服务。
如果日后出门看到的除了货车就是荒地，物业也没有与价格相匹配的服务，无非就是多花钱置办了一个大房子，就连“高品质”的说辞也要打一个问号了。
回头再看看衍宏府的装修和周边，楼Sir觉得真不值验资百万，有点“没有豪宅命，得了豪宅病”的感觉。
至于是不是豪宅，楼Sir在开头已经打了引号，最后还是要看你的理解了。
看完之后，你觉得这个楼盘怎么样，欢迎留言评论。
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楼Sir踩盘：