偶滴神，170平做两房，400万买这，怪我太穷啰
一眨眼，2022年第一个月已过去一大半，这段时间，楼Sir去过的楼盘也不下十几个。
踩盘过程中，楼Sir见识的套路一个比一个深，遇到的加价一个比一个狠，看的房子也是一个比一个贵…
最近楼Sir在群里闲聊时（当然并不是真的闲），发现有个项目过于神秘，成了大家猎奇的对象，就是佳元·江畔锦御。
随手一查，最小户型170㎡做两房，400万起，车位备案价也得32万/个，嚯！妥妥的豪宅啊。
加上群友的“户型浪费又贵，装修不错，想开开眼”这句话，直接拉满了楼Sir的好奇心，二话不说，直接安排！
| 佳元·江畔锦御售楼处 楼Sir拍摄
顺便聊一句，大家都说在海口买房挺难的，也经常面临着不少问题。
楼Sir想做的就是，清清楚楚告诉你，我们看过的楼盘有哪些优缺点，让你可以明明白白买房，不要稀里糊涂上车，否则后悔都来不及！
关于海南楼市你有什么想法，想看什么项目，都可以关注楼Sir，或扫码进群，与大家一起交流。
价格
要说江畔锦御，售价绝对是一大看点。
| 佳元·江畔锦御 楼Sir拍摄
之前楼Sir文章中不止一次提到过，在海口整体处在17300元/㎡指导价的情况下，不少项目早已卖到2.2万-2.3万/㎡。
江畔锦御也是如此，备案均价17700元/㎡（含装修），加价部分售楼员也很实诚，直接挑明要加5800元/㎡的装修，另外还要绑个车位。
| 佳元·江畔锦御备案价
相比楼Sir曾去过的两大“豪宅”，海口湾玉府3万/㎡以上，罗牛山玖悦台的2.9万/㎡，是不是觉得江畔锦御价格还行？
别急，根据目前在售的170㎡户型来算，总价至少得400万，不是个小数目，而且这还没算上32万/个（备案价）的车位。
| 佳元·江畔锦御沙盘 楼Sir拍摄
你肯定会说，能出得起400万就不在乎再多出2、30万，要知道项目车位比为1:2.2，要是买的话就等于给开发商白白塞了这么多钱。
至于具体价格，楼Sir也核实过了，170㎡单价2.4万，230㎡单价2.35万。
以170㎡为例：
备案价部分：170㎡×17700元/㎡=3,009,000元，可按揭、可全款；
绑装修部分：170㎡×5800元/㎡=986,000元（可分批次一年内付清）
车位（备案价）：32万/个
如果是3成首付，装修部分以先付50%计算，至少要准备170万+。
虽然单价仅比仁恒、千江悦、北辰、大华等几个热盘价格稍高一些，由于面积大、总价高，对于能力有限的童鞋，想在这里上车还是有不小的难度，当然土豪可以无视。
地段
其实，佳元·江畔锦御预售证于2021年11月就已经下了。在售的为2#楼201套房源，及A阶段的402个地下车位。
查了一下，项目开盘至今两个多月，仅有46套认购、签约、备案。
项目位于琼山区紧邻滨江路，椰海大道南侧，与江东新区仅一江之隔，自称江东桥头堡。
| 佳元·江畔锦御区位图
作为一个定位比较高端的项目，周边配套捉襟见肘，项目周围目前没有可以拿得出手的大型商圈，距离较近的大型商圈有新城吾悦广场以及国兴商圈，都需要5-6公里的车程。
唯一能拿得出来的就是与项目一墙之隔的“椰博小学”，外观看上去还挺高大上，无论建筑风格还是内部配套，现代感十足。
| 椰博小学 楼Sir拍摄
距离项目不远，椰海大道北侧的双创广场，也是一个比较优质的娱乐休闲场所，旁边的省非遗展示中心也在建设中。
周围的一些底商仅可以满足人们的日常，如果需要更多的生活、娱乐需求，还是需要经过一段不近的路程。
| 周边小区底商一景 楼Sir拍摄
户型
对于不少购房者来说，给江畔锦御一个“最神秘”的字眼也不为过。
有群友曾说“开盘那么久，都不知道里面是啥样”，就连有业内人士都发出“看过江畔锦御的规划后觉得好牛X”的感叹。
今天，楼Sir就来个大揭秘，满足一下大家，看看这个被传得神乎其神的项目到底装了什么料！
项目售楼处位于2#楼一角，给楼Sir的第一感觉就是，好久没有看到有如此设计感的售楼处了，未来这里也将会被作为小区的会所，业主也可以在此进出小区。
| 售楼处 楼Sir拍摄
据介绍，项目规划用地4万㎡，建筑面积198881㎡，容积率3.0，绿地率35%，共计534户，户型面积约167-270㎡。
在售的2#楼预计2023年底交房，有三个单元，每个单元4梯三户，相当于专梯专户，外加一个公共电梯。
有童鞋说江畔锦御户型浪费，170㎡做两房、230㎡做三房能不浪费么，不过楼Sir看完样板间发现，项目压根就没考虑这个问题，更注重的是居住感。
| A户型客厅实景 楼Sir拍摄
| A户型厨房 楼Sir拍摄
| A户型主卧实景 楼Sir拍摄
| B'户型，建面约229-238㎡
| B'户型实景，楼Sir拍摄
| B'户型主卧实景，楼Sir拍摄
| B户型，建面约229-243㎡
170㎡为中间户，边户多以230㎡、240㎡为主，整体户型比较方正，样板间的硬装基本就是交付标准，整体装修略显阔绰。
售楼员全程介绍时，话里行间一直透着“这额外加的5800元/㎡装修费，让你买不了吃亏，买不了上当”的感觉。
对方还介绍，每个户型都有53-148㎡的空中庭院，说白了就是阳台有个现成的地方种了些花花草草，物业也会定期帮业主打理。
另外，庭院面积是没有被计算进户型建面。
| 270°空中庭院实景
值得一提的是，项目的物业公司是杭州滨江物业，据说口碑也还不错，物业费5.8元/㎡/月。
此外，户型使用了错层设计，庭院挑高可达6米，因此看房时会有奇、偶层之分。由于外立面还被里三层外三层包裹着，楼Sir扒了一个视频可以给大家更直观的展示一下：
总结
说了这么多，对楼Sir的“探秘之行”还算满意吗？最后，楼Sir再补充几点：
1、周边房价：江畔锦御周边住宅项目众多，且大多是刚需盘，二手房价大都在2万-2.4万/㎡上下徘徊，楼Sir顺手做了一张地图，让大家心里有个数；
| 江畔锦御周边二手房价一览
2、地段：周边配套差强人意，没有成熟商圈，日常生活也只能靠周边，繁华及便利程度不算高，如果指望着享受江东配套红利，没个8年、10年的时间下不来；
3、配置：小区配有不错的社交空间，书吧、会所、健身房、共享厨房、泳池都免费对业主开放，有点豪宅的味道，项目品质也不错；
4、景观：在售的2#楼处于小区西侧，层数越高景观越好，低层看园林，高层看江景，向东可直达南渡江；
| 样板间在4楼，隐隐约约可以看到一丢丢江景
5、户型：比较多样性，详细来看有166.86-175.58㎡二居室、229.37-242.53㎡三居室、524.93-556.84㎡五居室，车位价在20万-45万/个。
6、第四代住宅：所谓的第四代住宅，说白了就是把庭院、园林搬上了高楼，几十上百平米的面积供业主种花种菜、遛狗养鸟，优缺点也比较明显。
有植物的地方自然蚊虫也就多了，海南又属台风多发地，庭院植物也难免会受其影响，还有就是消防问题，具体得看开发商对安全的把控了。
7、背景：开发商佳元地产先后开发了绿色家园、天上人间、江畔人家、椰风水韵等项目，口碑也一直在线，出了项目沿着滨江路向南行驶，还有个佳元·江畔濠庭项目正在开发建设中。
说到底，楼Sir认为，不在乎空间性价比的朋友，喜欢住着宽敞以及青睐江景的，可以看看这个项目，毕竟那个会所和能用来跑步的270°超广角阳台让楼Sir有一丝心动。
关于这个项目，如果你还有什么独家信息，可以直接联系楼Sir，文章底部评论留言，或者进群与大家一起交流。
楼Sir微信：Lousir2021
楼Sir踩盘：