呵呵，海口涨幅最牛的神盘，开始降价了…
海口新房不够分，二手房库存倒挺大，光贝壳一个渠道，近期挂牌就有12512套。
上次楼Sir写上东城时，发现西海岸九小侨中片区热度非常高，海口房价飙高，很大程度是从这里开始，还有网友指出，仁恒海棠公园，就是新房加指标费这一乱象的始作俑者。
最近，楼姐又去看了几套，一个是看起来楼间距非常“壕”的海岸豪庭，还有一个是“屌丝逆袭”之典型芒果社。
芒果社，据说是海口房价涨幅最大的盘，从开盘的8500直奔30000，从涨幅上看，确实比紫园、慧远美林谷都牛！今天就来说说这片区的房价涨幅、二手房产品对比。
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区域房价排行榜
西海岸九小侨中片区，又叫“紫园”片区，大概位置是从海秀快速路海盛路出口下来往滨海大道方向右拐，在永万路以西、长彤路以东、海秀快速路以北、滨海大道以南。
| “紫园”片区实景图
从地图看，片区以滨海九小（西海岸校区）、海南侨中（西海岸校区）两所学校为核心，有一座由紫园开发商打造的王府井恩祥新城生活馆，周边分布着二十几个小区。贝壳上显示，该片区二手房挂牌均价是2.9万/㎡。
| “紫园”片区二手房挂牌价：2.9万
| “名校”学区划分示意图（2021），仅供参考，2022年以教育局最新发布为准
在这片区里，经常被网友讨论的，有慧远美林谷、泰达天海国际、芒果社、海岸豪庭等。就算是在同个片区，房价也是有些参差，楼姐这次专门就几个热门小区近三年（2020-2022）的成交做了一个均价统计，房价排行情况是这样：
| 综合房价排行榜
片区房价之首毫无疑问是慧远美林谷，其次是紫园和兆南和园北区。
| 慧远美林谷 楼姐摄
当然这个排名不完全是根据现在的挂牌价来的，而是综合了三年以来的实际成交价，有些小区成交量太少则没有收录进排名。
在这个排名里，不得不提的还有天伦誉海湾，本来各方面都不错，因为一路之隔，没被划进滨海九小，房价也被拉了下来。
海岸豪庭：户型奇葩
海岸豪庭目前挂牌均价2.9万/㎡，楼姐看了一套94㎡的两房，叫价260万，单价约2.77万/㎡。
整个小区就两栋楼，呈南北分布，中间全是园林，跨度大约有150米，所以一进小区，首先感觉有点震撼，太阔绰了吧！加之交房有七八年，园林里植物和草皮长得都很不错，这感觉，甩某些新房几条街。
| 海岸豪庭 园林实景
| 海岸豪庭 楼间距示意图
可惜，进屋一看户型，仿佛当头泼了盆冷水，楼姐瞬间清醒了！
这套两房位于中间楼层，带精装修，进屋是一个入户花园般的空间，虽然布局呈多边形，还有一堵玻璃墙跟天井隔开，但想到一般这块都是赠送面积，也还能接受。
| 海岸豪庭落地窗式入户厅
然而，再一看客厅，没有阳台，只有一个小小的飘窗！瞬间想逃。
| 客厅，没有阳台
整套房也不是没有阳台，而是在主卧这边，朝北有个阳台，但这样一来，屋内是不通透的，尤其是客厅，像个房间一样。
| 户型图可看出，房间布局很糟
这个户型跟海口湾玉府有点相似，都是将一部分天井接起来做成入户处的赠送面积，但客厅没有阳台这件事，就不知道户型设计师怎么想的。抱歉，就算园林再好，也无法弥补。
芒果社：屌丝逆袭
之所以将芒果社定义为“屌丝逆袭”，是因为这个项目开创了片区内高密度先河，附近紫园、泰达天海国际容积率才1.2，海岸豪庭2.2，它的是3.5，快赶上坡博坡巷回迁房。
| 芒果社大门，小清新风
| 总规划效果图，密度太大
| 楼间距示意
然后，2015年宣传价格是7680元/㎡，定位也很有意思，就是要在豪宅区打造适合“年轻人”的文艺清新风社区，为了性价比，户型做得非常紧凑，98平米可做到三房。
| 芒果社开盘时的“品味”营销
2016年中正式开盘，价格定在8500左右，那时候紫园新房不低于13000。
实际上，这就是海口的初代“刚需”房，是的，你没看错，就是初代。在不限购的年代，开发商没空为本地刚需盖房，周边紫园、泰达天海国际等，都是针对外地人，本地人几乎不（mai）买（bu）房（qi）。
外地人看不上，第一批本地刚需冲了进去，这个小区，成了附近人气最旺、居住率最高。有意思的是，定位是给年轻人打造的轻文艺小资社区，现在，一大帮老人在游泳池边聚集打扑克。
| 泳池外凉亭成老年人活动中心
| 游泳池
小户型流通率也高，现在房价轻松翻了2倍不止，挂牌数是仅次于紫园的第二名。
| 芒果社二手房成交周期，越来越长
楼姐看了一套中楼层毛坯两房，面积80㎡，客厅面宽小，阳台、厨房、卫生间也跟着小。要价是215万，单价2.69万。
| 户型图看出空间狭窄
| 阳台实景
| 阳台紧临快速路
窗户一开，海秀快速路的噪音扑面而来，唉，为即将接盘的买家们狠狠流泪了。
片区热度下降
去年七八月最火的时候，说这一带很多小区单价已经破3万，看完房，楼姐发现，今年以来，二手房热度确实降了。
楼姐找了几个成交时间跨度较大的小区，来看下价格走势。
泰达天海国际去年底价格达到最高峰，在3.3万左右，户型偏大，三房最低总价370万，大部分总价在420—500万之间。看来今年对这个价位有需求的土豪少了，前4个月还未有新的成交记录；
芒果社最高价位出现在2021年9月和2022年1月，都是2.8万左右，今年1—3月，单价下行了15%左右，最高价差达到4000元/㎡。两房最高成交价235万，今年3月最新成交的是一套三房，总价268万。
紫园是片区内挂牌数量最多的盘，最近的交易显示，最高价格出现在2021年8月和10月，单价在3.2万左右，到今年3月，价格下跌了约9%。
祥和家园首期于2010年左右推出，当时价格突破万元，到2015年后续推盘，跌至8800左右。最近的成交显示，最高价出现在去年5月，到今年3月，降了约9%。
楼姐说过，现在是银行房贷利率在降，二手房市场也在降温，还没买房的朋友，真的可以好好看看海口的二手房了。
大家觉得，海口二手房价降了吗？对这个片区感兴趣吗？此外，还想看哪个区域，欢迎在评论区留言！记得扫码加楼Sir为好友，拉你进海南买房网友群。
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