海口刚需问了一百遍，可以买哪？我扔了这篇给他…
说实话，最近楼哥心里有点慌，因为有太多粉丝要爆料，所以一直没时间出去踩盘，帮大家看看哪里还有房可买，在这里先自罚三杯。
大家在海口买房都挺难，特别是刚需，西海岸茶水费满天飞，江东短期看不到未来，两个地方价格还不便宜，市区少有的房源价格都加到天花板了，观澜湖呢又邪乎的很…
关于开发商的骚操作咱真没辙，但楼哥可以靠自己的双脚走遍海口，帮大家看房把关，也能给大家提供更多选择。
听楼姐说，滨江新城是海口刚需最有望上车的区域，那楼哥绝对不能放过了…
这里既有大家经常问到的滨江星城、博大·锦绣年华，也有品牌房企华润润山府、融创桃源大观，其中有在售的，有计划推新的，也有在建的…
由于信息量太大、篇幅太长，楼哥分成了上、下两篇，好戏马上就来！
楼Sir不推荐楼盘，只给大家展示海南楼市最真实的一面。如果你有什么疑问或者想看的楼盘，可以关注悄悄告诉楼Sir，也可以扫码加楼Sir好友，拉你进群，随时交流。
滨江星城
为什么先说滨江星城？主要还是因为这个楼盘跟其他几个相比，更靠近主城区，也是最近群里问得比较多的。
去之前看了下地图，觉得挺好找没开导航，沿着红城湖延长线走到滨江路就到了，结果还是错过了，为啥？
还不是因为售楼处太小不起眼嘛，就藏在了滨江路上一条不起眼的小路进去大概100米左右。
| 右侧绿色房子为滨江星城售楼处 楼哥拍摄
不过楼哥一下车就被这个迷你售楼处整笑场了，也是，一共一百多套房源，卖完走人，没必要整那么大排场。
先说说楼哥的直观感受，滨江星城就是个很刚很刚的刚需盘，无论区位、配套还是内部环境，都相当一般，两栋楼（1#楼24层、2#楼17层）共计169套房，确实不多。
| 左侧为滨江星城，右侧为农村自建房 楼哥拍摄
再看看周边，别看效果图高大上，到了现场就是啪啪打脸。
| 滨江星城鸟瞰效果图
楼盘周边基本也都是些当地村民的自建房，这回家堪比“回村”。
| 滨江星城周边环境 楼哥拍摄
滨江星城备案价已出，简装17100元/㎡，车位20万/个，预售证还在申请中，目前是蓄客状态。
在售户型都是3房，只是面积段不一样，有110㎡、119㎡、124㎡、129㎡四种，前三个面积段在1#楼，2梯3户，有两个单元；129㎡在2#楼，2梯2户。
| 滨江星城户型图
样板间还没出，说是月底做好再通知客户来看，开盘时间预计4月份。
别看滨江星城更靠近市区，但生活配套实在捉襟见肘。
出了小区走在滨江路上，路边铺面寥寥无几，也就仅能满足日常，至于一些医疗、大型商超之类的资源基本没有。
| 滨江路上的铺面 楼哥拍摄
教育资源也一般，小学是琼山七小、初中为琼山华侨中学。
交通方面有点伤，效果图看着四通八达，其实就只有开头说的那条不起眼的小路。
去个国贸、国兴上班什么的，导航最便捷的只能出门向右拐走滨江路掉头，这一来一回就是4、5公里，或者选择人多车多的凤翔东路。
| 从项目出来就是滨江路 楼哥拍摄
就像楼哥说的，滨江星城适合纯刚需，毕竟小区除了泳池和篮球场，基本也没什么绿化，对生活有所追求的，这项目还真不适合你，仅够上车。
| 披着绿衣的滨江星城楼体 楼哥拍摄
至于要不要加价？
对方回应说没有额外的费用，按备案价卖，不绑车位，不过楼哥有点不太相信，至于原因，你细品…
博大锦绣年华
博大锦绣年华位于新大洲大道，之前有不少群友提出让楼Sir看看，这次也安排了。
| 博大锦绣年华售楼处 楼哥拍摄
说到这个楼盘，最大的优势就是不加价，当然也是有原因的——偏。
上周这篇“我的买房故事，说多了都是泪！被SB中介气到心梗”里的主人公，有套房就在新大洲大道上，去国贸上班通勤就要1个多小时，那时候油费还没涨，每月也得一千多的开支…
项目周边没什么人气，除了楼就是时速6、70迈的车，出来吃个早餐都没地方，界面还有一种灰蒙蒙的感觉，确实没有加价的理由。
| 博大锦绣年华周边环境 楼哥拍摄
项目由4栋18层的住宅和一座1.3万方的商业中心组合而成，整体还在建设中。
| 鸟瞰效果图
深入了解后发现，发现博大·锦绣年华卖得还不错，房源也不多了。
105㎡的3房已售完，140㎡的房源不多只剩低楼层，125㎡的选择相对多一些。
价格方面不加价、不绑车位，算了一下，还别说，确实挺美丽：
125㎡：单价16931元/㎡，总价210万，首付4成63万，30年月供6900元；
140㎡：单价17015元/㎡，总价239万，首付4成96万，30年月供7800元。
还有一点，物业费竟然3.5元/㎡·月，意味着如果你买140㎡的户型，500元/月的物业费没跑了，再加上停车、水、电，又得小一千。
| 125㎡、140㎡户型图
当然，项目优势还是不加价，对于刚需比较友好，相较于宝龙城，距离市区距离更近一些。
不过，打算入手的，一定要把通勤时间、杂七杂八的费用算进去。
还有别忘了已经9字头的油价（95#已经10字头了），这些都是不得不考虑问题，别光瞅着不加价，到时候上下班动辄一两个小时，真要哭死在路上。
| 海口油价
滨江华府
在调研滨江新城的过程中，楼哥无意间发现了一个不起眼的楼盘——滨江华府。
| 新大洲大道一侧的景观 楼哥拍摄
为什么也值得一提？原因有二，一是在售，二是竟然还有100㎡以下的小户型。
不过到了这里就发现，真有点前不着村后不着店，南侧紧邻新大洲大道，基本也是那种出了门就没早餐店的地儿。
| 滨江新城南侧为新大洲大道，几乎看不到人 楼哥拍摄
北侧就是滨江世纪佳城，是个比较成熟的小区，两个项目看着不远，中间虽然隔了一条不知名的河流，但完全就是两个世界。
| 项目北侧是滨江世纪佳城 楼哥拍摄
整个项目分4个单元，1梯3户，层高为11-12层。房源不多，只有119户，主推户型有60㎡的一房，92、94㎡的两房。
94.93㎡
60.49㎡
92.87㎡
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看户型，又是个妥妥的刚需盘了，而且是仅够上车的那种，楼哥也看了样板间，只能说够用。
| 样板间 楼哥拍摄
别看只有119户，还傲娇得很，说是要分3期推售，每期推30多套房，但预售证对方回复是一起拿的。
楼哥在这里问下大家，要真是分期推，算不算捂盘惜售？
| 滨江华府鸟瞰效果图
奇怪的是，项目备案价1月份就出了，为16700元/㎡（含装修），但现在预售证还没下，确实有些蹊跷。
价格方面问了，对方一直内涵地说，北边的项目已经卖到2.3-2.5万元/㎡，新大洲大道去年卖到了1.8-2万左右。楼哥估计，这个项目单价没个2万是下不来了。
| 周边环境 楼哥拍摄
该楼盘正在验资登记中，需要有60万以上的资产证明才能登记，先验资才有优先选房的机会。
| 验资登记短信通知
不得不说，别看这项目不大，到挺会摆谱…
滨江新城现状
看完滨江新城这几个刚需盘，你对这个片区是否有所了解？
最初的滨江新城片区，定位不够明确，政府似乎也没有把这里纳入重点发展的区域，相当于一个野生的刚需地带，也出过一些烂尾楼。
2019年，海口滨江新城片区控规公示，又借着江东“桥头堡”，地价涨了一波，不止购房者，就连知名房企（华润、招商蛇口）也将目光瞄准在此，这里可以说是主城区、西海岸、江东之后的第4选择了。
| 滨江新城片区鸟瞰效果图
经过规划后，整个区域有了起色，最明显的还是滨江路沿线，由于与江东新区仅隔了一条南渡江，房价也被带了起来，二手房最高已涨到2.4万/㎡，整体环境和居住舒适度，还是比较在线的。
| 滨江路沿线二手房价地图 图源贝壳
而新大洲沿线目前看来，除了今天聊得这几个刚需盘之外，还有几个楼盘也十分值得期待，比如华润润山府、招商雍江湾以及融创桃源大观二期，这也是楼哥下一篇重点要聊得楼盘了。
如果你是刚需，会在这里上车吗？
关于滨江新城的未来，你有什么想说的，欢迎随时勾搭楼Sir，文章前后图片有二维码，咱进群聊。
楼Sir踩盘：