三亚，一座躺着赚钱的城市
不了解三亚的朋友肯定想不到，直到2016年，三亚城市的核心区，也就是从鹿回头望向凤凰岛的那一片区域，这里的三亚港，竟还延续着百年传统，还是渔船、货船的天下。
| 从鹿回头看凤凰海岸 楼姐摄（2019）
彼时，鸿洲集团时代广场已建好，海天盛筵的游艇也是从三亚港启航。
7月，渔船迁出，三港分离，三亚市中心，才初步有了现代化样貌。
认识楼Sir之前，楼姐原来也是干这行的，经常来三亚看项目。只不过，角度与现在完全不同。
这次，楼姐再访三亚，来到自贸港建设下、新规划的中央商务区，终于看到了三亚的未来。
| 三亚总部经济和中央商务区核心：迎宾路
三亚的未来，将从老吉阳区、现在的总部经济和中央商务区开始。
| 三亚新规划
现在关注楼Sir，一起走近三亚，了解自贸港建设下的三亚将有哪些不同。
三亚，躺着赚钱
当一个地方，躺着就能赚钱时，就很难有站起来、跑起来的自觉。
过去，三亚就是这样。能在海南省内“躺赢”，成为19市县中，仅次于海口的第二大城市，靠两把刷子。
旅游，房地产。
三亚陆地面积比海口小不了多少，常住人口却不及海口1/4，医疗、教育等也落后海口一大截。
不过，时至今日，海南全省6个5A景区，就有3个在三亚。景区数量、旅游收入方面，更是碾压海口的存在。
另外，看三亚每年房地产销售指数可以发现，早在2013年，三亚的房地产销售面积，就已经达到了一个峰值，2021年的销售额，距离2017、2018年还有较大差距。
再往前追溯，2010年1月国际旅游岛政策落地，根据三亚市统计局的一份报告显示，当月三亚房屋销售价格同比上涨 29.2% ，环比上涨21.5% 。（其中，新建住房同比上涨31.2%，环比上涨22.7%，环比在70城中排名第一；二手住房同比上涨27.5%，环比上涨18.1%，环比在70城中排名第二。）
2018年，在海南省强调控政策出台后，全省18个有房地产销售数据的市县中（三沙无数据），16个房地产销售指标下降，三亚是唯二还保持上涨的城市（另一个是洋浦，不过销售面积不足10万平）。
这是什么概念呢？
在没有自贸港概念之前，三亚的房地产市场就已经火得一塌糊涂。
此后两年，限购、限贷、限住宅，靠三座大山才终于压制住。
常住人口少，候鸟族一年又只住两三个月，旅游人群来去匆匆，都很难带动起产业综合发展。
三亚，止步于旅游和房地产。三亚目前房价也是高高在上，复习一下：备案价刺破13万/平！三亚房价，你怎么不上天？
那些年，说到三亚，谁不是徘徊在爱与恨的边缘。
一直到自贸港建设，才给三亚带来了中央商务区、崖州湾科技城两大规划。
商办大行其道
此次去三亚，楼姐第二站来到迎宾路沿线，了解到目前中央商务区最大的项目是中粮三亚大悦中心，就直奔了过去。
| 迎宾路实景
据置业顾问介绍，占地126亩，规划有约10万㎡的大悦城商业体，一座五星级酒店等。
| 中粮三亚大悦中心 售楼处
| 中粮三亚大悦中心 沙盘
| “一座大悦城 改变一座城”
目前在售的是宸悦3#“创业SOHO”，高7层，3梯21户，层高为4.5米，户型分割为55平和84平，均价在4万/平米，220万起。
| 在售商办户型图（层高4.5米的大开间，一层21户）
| 项目展示区 来源：中粮·三亚大悦中心微信公众号
三亚跟海口一样，主城区住宅项目少得可怜，这种不限购、可商可住的小户型商办产品正在大行其道。
这种产品的未来会是什么样子的呢？
楼姐路过保利中铁中环广场，特意在广场和楼道里溜达观察了一圈，这个项目有一座写字楼和两座商办公寓，2017年交房，已是成熟商办公寓小区。
| 在售商办户型图（4.5米大开间）
楼Sir之前一直提醒粉丝，要注意商办产品的利与弊，非核心区不选。
现在看来，保利中铁中环广场这样的商业性质LOFT，难逃真香定律。
| 楼道采光不太好
这个项目包含一栋标准写字楼和三栋LOFT，从外观就能看到，大部分还是居住人群，办公占小部分。
| 内部商住混合
楼下广场生活氛围浓厚，有游乐场、趣味集市，底商则不乏餐饮、购物等配套。
据三亚土著朋友介绍，这里居住的大多是本地拆迁户，入住率非常高，也有买来出租给公司办公的，70平左右的复式三房租金在6000元/月以上。
从安居客上看到，三年来房价一直在涨，现在二手房在3.2万/平米左右，与同区域公园88号、山水国际等住宅不相上下。
对于CBD区域的商业性质房源，如果要问楼姐的建议，我只想说一句：喜欢就可以买。
基于消费行为，早买早享受。
所以，现在知道，三亚房价为什么连续19个月上涨了吧！
住宅稀缺，一房难求，外地户口落户可买；商业产品不限购，客群都是有闲钱、愿意在三亚消费的土豪群体，一个愿打一个愿挨。
CBD区强规划
楼姐走一圈发现，三亚CBD区，约等于海口的国兴大道+江东。
| 三亚最高楼：阳光金融中心（右）
在成为CBD中轴线以前，这里的配套已日渐成熟。
有政府单位入驻，如三亚人力资源局、公安局、财政局、质监局等均在此办公；还有房地产交易中心、千古情景区、妇幼保健院等。
而且，这里原来就是商务楼宇集中地，三亚首座甲级写字楼中铁置业广场就诞生于此。随后中信南航大厦、阳光金融广场、中铁中环广场、融科蓝立方等定制楼宇、专业楼宇纷纷投入开发建设。
| CBD区在建项目
2019年2月22日，海南自贸港先行区——三亚总部经济及中央商务区启动建设，而迎宾路正是其核心所在。
三亚规划CBD后，释放了大量规划用地，2020、2021年，这里上演了多起夺地厮杀。格力地产、鲁能、宝龙、金地、招商局集团、上海人寿、华润等多家企业参与，最高亩单价已达到3213.67万元/亩。
而三亚CBD区对拿地企业的准入门槛非常高，要求世界500强、在国内开发且自持大体量购物中心、ICSC中国购物中心大奖获奖经历、总部企业身份等。
目前，三亚中央商务区CBD已有中交海南总部基地、保利国际广场、申亚东岸CBD、大悦环球中心、太平金融产业港、五矿国际广场等19个总部经济项目开工建设，海旅免税城也营业了一年。
| 在建项目工地
成都万华也在此落子。
| 中粮三亚大悦中心复刻的CBD区项目沙盘
| 部分项目分布图
有基础产业，有城市配套，成为三亚中央商务区后，又有了规划、土地。
比国兴大道更宽阔、总部企业更多，又比江东更成熟。
在这一点上，三亚赢面更大。
三亚未来
作为生活在海口的新海南人，楼姐当然也希望海口发展得更好。
但是，实话说，三亚的空间更大。
当然了，三亚如果超越海口，成为重量级城市，对于海口来说，绝不是什么坏事，反而第一个受益。
现在，还是有很多人在唱衰海南，认为曾经办经济特区、建设国际旅游岛，两次机会都没发展起来，海南没有成功案例。
楼姐认为，那是因为缺乏一个强有力的外部抓手。
比如，过去昌江有个黄四郎，却不见张麻子。
现在，抓手有了，海南建自由贸易区、自贸港，是中央做的决定，习大大亲自宣布。
如果还有人问，那这次发展得起来吗？
楼姐认为，放出笼的兔子，跑起来肯定比大象快！
对于三亚的发展，你有什么看法？欢迎随时勾搭楼Sir，文章开头和结尾图片有二维码，扫码可进购房网友群。
楼Sir微信，Lousir2021
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