一个人口仅1000万的省份，楼市调控，凭什么全国最严！
很多人问楼Sir，为什么现在海南的房子这么难买？
· 要社保：最高五年，全国最高
· 要户口：在海南落户，海口要外加一年社保，比广州还严
· 限公寓：买了也不能住，最小面积300平
· 限地区：中部琼中、白沙、保亭、五指山四地，当地人才能买，全国唯一
· 限毛坯：2018年以后报建的住宅项目必须精装修交付
· 限小户型：不能开发100平以下小户型住宅，全国唯一
· 限五年转手：全国最严
楼Sir笑而不语，海南房地产走到今天，让外地客无所适从、让炒房客望而却步，可不是件容易的事。
今天，楼Sir想跟大家聊聊，海南这些年对房地产做了什么。关注楼Sir，从此对海南楼市了如指掌。
众所周知，上世纪九十年代，海南房地产泡沫破裂，从此陷入一蹶不振的境地，留下的坏账、烂尾楼，让海南消化了十几年。
到2005年，全省GDP还没跨过千亿门槛，仅903.6亿元，相当于昆明一个市的产值，而全省房地产的成交面积也不大，仅175.33万平。
转机出现在2007年，神州半岛、清水湾、香水湾、海棠湾等地的旅游房产开发，纳入全省大项目开发名单。
波及全省的“大盘运动”，直接拉升房地产销售，这一年，房屋销售面积同比增长48.8%。
加上2010年国际旅游岛、2016年北方雾霾危机带来的两级跳，至2017年销售额达到历史巅峰。
从海南省统计局历年发布的经济和社会发展统计公报显示，海南房地产成交量从2007年一路攀升，到2013年达到第一个峰值；14、15两年走低，16、17年再一次井喷；接下来，就是2018年的严厉限购，影响力一直持续到2021年。
其中，上升的两大动能是：2010年的国际旅游岛政策、2016年的北方雾霾。
政策和气候环境，两大因素，始终影响着海南房地产的走势。
2009年12月31日海南国际旅游岛政策颁布后，全岛狂欢，房地产首先为之疯狂。
2010年，全省100%楼盘价格都上涨，据当年搜房网的一份数据显示：最高涨了6.5万/平米。
随之2011年，海南全省再次掀起房地产热潮，全省十八个市县中，除了海口、三亚基数本身比较大的城市，临高、白沙、儋州、屯昌、琼中、保亭、万宁这七个中小城市，房地产开发投资呈倍数增长，最高的临高涨了5.4倍。
当时的国际旅游岛建设，还离不开房地产对经济的拉动，离不开岛外开发商资金的流入。
比如湾区开发，高级酒店引进，文化旅游类项目建设，都需要钱。
当时的海南，是以地换钱，以房地产换配套。
短短几年，房地产可以说是无孔不入。
那时候，毫不夸张的说，不要说海岸线，海南任何一座山、一条河、一片湖旁边，都有可能成为房地产项目的据点。
不需要分销商带路，大批购房者自发登岛，各大房地产门户网站随便发个看房团招募帖子，都能凑一车人去看房。
弊端也很明显。
市县偏远地区、海口三亚城郊等，很多配套设施不完善的住宅小区浮出水面，严重影响潜在客户购房预期，并对已入住业主造成诸多不便，造就一批有价无市的楼盘，和入住率奇低的鬼城。
楼Sir在之前的观察文章中也提到，这一时期，海南也没少出现烂尾楼。
2014、2015年是海南刚需的福音。
严重透支的房价达到强弩之末，大量的库存积压，2015年统计，去化周期一度高达45个月，部分市县甚至超过50个月。
海南房子卖不动了，市面上楼盘纷纷打折出售。
这一时期，海口西海岸西段出现了绿地海长流、东汇西海岸，开盘价不高于7000元/平米；甚至于靠近世贸商圈出现了芒果社这个项目，在2016年初，以8000出头的均价入市。
庆幸的是，海南刚需群体碰到了一个窗口期，得到一次喘息的机会。楼Sir接触到很多当地朋友，都是在这时期，以七八十万总价拿下首套住房，而且当时首付最低可以做到2成，小二十万上车。
好景不长。
2016年下半年，北方爆发雾霾危机。
海南，再一次被关注，岛外客卷土重来。
不同的是，这一次没那么顺利，毕竟人傻钱多的那一批，已经收割得差不多了。
分销，成了销售主力。
2016年4月，链家进入海南。
澄迈从老城区开发到偏远的北二环路；文昌从清澜湾沿海开发到市区；距离海口主城区约30公里的红旗镇也开始建别墅。
当年，销售面积同比增长43.4%；销售同比增长51.6%。
热度烧到2017年，全省商品房销售面积、金额创历史新高，同比分别增长52.0%、82.1%。
从2010年到2013年的疯狂，到2014至2016年的艰难去化后，偶然来临的侥幸，海南房地产在这一轮热潮中，终于吸取了教训、看到了危机。
也是在2016年，面对高库存警戒线，政策调控出手了。
2月23日，发布双暂停：暂停商品住宅、及产权式酒店用地审批；暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
此时，三亚已于2014年停建80平方米以下小户型住宅；2015年，全省停止批准套型建筑面积在60平方米以下（含60平方米）的商品住宅建设。
这是当年全国房地产行业的共同主题：供给侧改革。
2017年，海南应该是在进行着自由贸易试验区的筹备、研究工作。
当年4月，海南省出台《关于限制购买多套住房的通知》：
1）支持合理住房需求和限制投机性购房（暂停向已有1套的外省居民家庭销售新建商品住宅、2套以上提高首付比例）
2）禁止期房转让和限制现房转让（新购入的2套住宅最少满2年后方可转让）
3）合理安排商品住宅用地供应（高于去化周期的地区继续暂停批地）
4）实行商品住宅价格备案管理（严格按“一房一价”进行价格备案，房企不得在标价之外加收任何未标明的费用）
5）加强交易资格审核
值得一提的是，这是全国首个针对房地产出台省级政策措施的省份。
紧接着，当年9月，又追加进一步深化两个落实的通知以及控制小户型的通知等，海口主城区概念出炉，要求2年社保；三亚主城区和热点湾区1年社保。
从提高首付、限购、缴纳社保到限贷、限售，全国都在使用的调控政策，海南一个没落下。
即便如此，2017年的海南，还是没刹住车，这也印证了那句话：调控力度越大，价值越大。
后面的事情，想必大家都知道了。
2018年4月13日，中央宣布在海南全域建设自由贸易试验区。
4月22日，《关于进一步稳定房地产市场的通知》下发，也就全省限购升级，海口、三亚等地最高需社保5年；本地居民住房保障和供应制度；以及确保海南建设用地总量在现有基础上不增加等条款。
2018年，海南省原计划通过调控使销售额下调10%的目标，“超额”完成。
全年房地产开发投资下降16.5%，房屋施工面积增长仅为0.1%；房地产竣工面积下降6.3%；销售面积下降37.5%；销售额下降23.2%。
一夜之间，分销、小项目置业顾问之间流传着一句话：全剧终。
据业内不完全统计，2018年，海南有约10万房地产从业者出走，纷纷去广西防城港、北海等地。
时间来到2020。
限购两年后，2020年前11个月，房地产开发投资占比降至39.2%，同比下降2.2个百分点。
海南正在从经济结构中逐渐减少对房地产的依赖。
2021年，楼Sir来到海南不到2个月，已经亲身经历多次调控政策。
9月18日，海口限购升级，全市5年社保、人才落户加码1年社保；
10月，在8月发文基础上，追加史上最强“禁公寓令”；
10月15日，强调深入治理变相开发房地产、变相加价、虚假骗购等市场乱象；
10月17日，财政部财政科学研究所原所长贾康点名，可在海南开设“房地产税”改革试点。
说到这里，大家是否有所感悟：海南的调控不是现在才变严的，也不是从2018年4月以后。
而是从2017年就开始布局。
回望2008，楼Sir发觉，海南的房地产调控，必须严格！
原因很简单，还是前面提到的两大因素：政策和气候环境，偏偏这两样，现在的海南，都是全国之最。
再看严厉限购后，海南的经济状况，2020年，在疫情大环境下，海南省GDP比上年增长3.5%，增速首次跑赢全国增速。
在《海南自由贸易港建设总体方案》发布以后，以旅游业、现代服务业为主的产业体系成为拉动经济增长的主力；信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业等新兴服务业也在快速增长。
全岛范围内，数字经济、电子商务物流、养殖业、种植业、大健康产业、文旅、新型石化产业等等都在各地布局。
所以，现在千万不要觉得海南房子难买，是对外地购房者不友好，而是提高门槛，促进高标准发展。
未来是要让大家觉得，海南好，海南的房子才好。
最后，想问下大家，认可楼Sir的观点吗？欢迎大家进群讨论。