快看，谁输得最惨？华润、招商掐架，融创进场厮杀…
今天，楼哥先问大家一个问题。
海口有个地儿没啥商业配套，也看不见什么名校，连座三甲医院都没有，却偏偏吸引了两大央企巨头入场，而且还做了邻居，你猜到是哪里了吗？
没错，就是滨江新城！
前两天，楼哥深度调研后发现，这里不仅有海口刚需上车盘，还有华润、招商、融创的项目，真是个不得不让人关注的地方。
从地理位置来看，颇有点华润、招商马上要打起来了，融创在旁边看热闹，还偷着乐的赶脚，画面感是不是出来了？
| 三大房企楼盘地理位置
至于滨江新城的刚需盘，楼哥已经写过了，想看的戳这里👉海口刚需问了一百遍，可以买哪？我扔了这篇给他…
今天，就说一说这几个品牌房企的楼盘：华润润山府、招商雍江湾、融创桃源大观二期。
话不多说，楼哥马上带大家盘一盘这几个项目。在海南看房、买房，关注楼Sir准没错，你也可以扫描开头和结尾二维码进群，空位不多，先进先得！
华润润山府
华润虽然来海口时间不长，但折腾的动静可不小。
先是在国贸捡漏拿下玉沙村地块，打造万象城及其在海口的第一个项目——华润中心；接着，又拿下坡博坡巷36亩住宅用地，打造华润·时光里项目。
此外，又以15.7亿摘得滨江新城的70亩地块，建设琼山区第一个甲级写字楼及6栋住宅，也就是今天的主角——华润润山府。
纵观整个滨江新城乃至琼山区，润山府的出镜率相当高了。
| 润山府售楼处 楼哥拍摄
之前楼哥去过一次，那时候卖的是还是商办，至于地理位置、项目大概情况，也扒拉得差不多了，具体看这里👉当了这个第一，华润在翻车边缘，疯狂试探
当时楼哥就说过，华润拿下这个地块有点无奈，由于宅地总量不再增加，还要考虑带动产业发展，只能建个商业作为标配。
只不过，备受购房者们关注的，还是润山府另外的6栋住宅楼。
| 润山府售楼处 楼哥拍摄
从售楼处往里看，住宅已经建得差不多了，但似乎华润并不着急卖。
据售楼员介绍，最先开售的是5#楼、7#楼，主要是这两栋楼工程进度比较快，开盘时间快的话是9、10月份，慢的话可能要等到12月，剩下的要等明年了。
| 润山府鸟瞰效果图
户型一共有四种，分别是106㎡的3房，121㎡、127㎡的三房，以及138㎡的3+1房。
左右滑动查看更多
| 润山府户型图（具体以实际为准）
其中，主力户型为106㎡的，6栋楼都有这个户型，看来开发商也是把海口市场需求拿捏的死死地。
不过论区域、配套来看，大面积的刚改户型，华润并没什么优势。
价格之前楼哥大胆预测过，肯定是片区同户型面积段里最贵的了。
不过有粉丝已经去过了，在楼Sir群里这样说：去看了华润润山府，以为是住宅，没想到现在在卖的是商业。说住宅下半年推。然后销售很牛，说价格预计在2.5万，你还不一定买得到
看来华润价格不仅高，连销售的小腰板也相当硬。
工程进度方面，9月底封顶，10月进场装修，交房时间的话预计明年年中，这个速度还可以。
| 润山府沙盘 楼哥拍摄
层高的话在25、26层，物业费5块+，大家可自行计算一下成本，确实不便宜，要知道国贸的华润中心也就3块左右。
至于配套，最近的大型商业能拿出来说的只有6公里外的新城吾悦广场，医疗有第四人民医院（二甲），学区分别为椰博小学、琼山侨中。
招商雍江湾
说到润山府，怎能不提招商雍江湾？
在雍江湾之前，招商蛇口已在海口建设了招商局海南区域总部项目（一期），该项目包括2栋办公楼及4栋住宅楼，也就是现在的招商局大厦和招商雍华府。
| 招商局大厦和招商雍华府效果图
虽然雍江湾与润山府仅一路之隔，但楼面价却差了不止一点半点。
| 远观招商雍江湾、华润润山府（航拍）
当年，华润以楼面价8008元/㎡拿下润山府地块，5个月后，招商以11079元/㎡拿下了隔壁26.6亩地。
| 土拍价格 楼哥拍摄
在这里楼哥跟大家赌一包辣条，雍江湾售价确定一定以及肯定比润山府贵，否则血亏。
据公开资料显示，招商雍江湾建8栋高层住宅及商业裙房、地下室，总建面81800.42㎡，容积率高达3.5，建筑密度29.97%，绿地率25.05%。（来源：海口资规局）
| 项目鸟瞰效果图
雍江湾没太多信息，雍华府还有少量临街商铺（毛坯）在售，主力户型建面60㎡的，室内层高5.75米。
| 雍华府商铺
住宅方面，招商雍江湾主要为105-125㎡的3-4房，单看面积段来看，与润山府106㎡-127㎡的3房产品高度重合，就看以后谁能更胜一筹了。
目前招商雍江湾项目还在施工建设中，也没有设置招待处，楼哥也会持续关注。
| 站在润山府即可看见雍江湾 楼哥拍摄
| 左侧灰色楼栋为润山府、右侧白色为雍江湾 楼哥拍摄
融创桃源大观
进了楼Sir交流群的都知道，最近融创关注度有点高，有问桃源大观一期交房的，也有咨询二期情况的。
| 融创桃源大观售楼处 楼哥拍摄
其实桃源大观二期目前也就是在沙盘上有个模型，实际才开始平整土地。
| 融创桃源大观二期地块位置（具体以实际为准） 楼哥拍摄
单从沙盘上来看，二期住宅两栋楼位于一期东侧，成直角的布局让楼哥有点看不懂。
而且，两栋住宅与商办之间的距离有点感人。
| 融创桃源大观二期住宅
据售楼员介绍，二期主要由住宅和商办类产品组成，都是围着瑞林湖周围建设的。
其中住宅为12#、13#楼，户型只有一种，为108㎡的三房，层高的话是17、18层，外立面跟一期的差不多。
| 融创桃源大观一期住宅 楼哥拍摄
开盘时间据说是二季度，目前看来，这个时间未免太过紧张。
至于景观环境，只能说是一边天上，一边地下了。
| 高尔夫球场 楼哥拍摄
一侧是高尔夫球场，相当nice，无论是开阔度，还是养颜的绿色，看着确实相当愉悦。
| 新大洲大道一侧的景观 楼哥拍摄
不过，另一侧就有点一言难尽了，大片的空地上不规则的罗列着成片的铁皮屋，还有不少村民的自建房，乍眼看上去楼房就好像建在了一个孤岛上。
二手房价翻3倍
楼哥在调研过程中，发现这里有些楼盘的二手房价格，都快摸到海口新房价格的天花板了。
要知道，2018年这里新房最低售价还不到7000元/㎡。
以位于润山府东侧的佳元·椰风水韵为例，当初开盘时最低售价也才6800元/㎡，现如今二手房价最高已涨到了2.4万/㎡，翻了3.5倍之多。
特别是椰海大道以南及新大洲大道沿线的区域，二手房价已基本2字头了。楼哥顺手做了一张地图，让大家感受一下这窒息的房价：
| 滨江新城片区二手房价一览
虽然海口现在二手房价格倒挂严重，但这片区相较于海口其他地方，既没大型商业体、也没有什么名校，连个三甲医院都没。
能涨得如此生猛，原因可能只有一个，那就是江东了。
央企入场，要起飞？
目前来看，滨江路沿线小区（已入住或在建）众多，无论是街道规划还是生活环境都比较在线，加之江景属性，确实是个不错的居住区。
| 滨江世纪佳城底商 楼哥拍摄
与之相比，新大洲大道简直就是另外一个世界。
新大洲大道是一条通往机场的快速路，给楼哥的感受就是，这里车速快，红绿灯和人行横道少，周边还分布着不少的田园和村落，一点也看不出城市的样子，整体氛围也少了那么一丝活力。
| 润山府门口街景 楼哥拍摄
而润山府和雍江湾也刚好位于这条道路之上，两个项目虽各有商业，但体量很小，很难形成一个可以聚集较多人流的商业体，短期很难翘起新大洲大道的未来。
不过，润山府售楼员曾告诉楼哥，滨江新城片区有一块商业用地，要拿来建设商业综合体；另外，博大·锦绣年华项目的商业也在建设中。
| 博大锦绣花园商业效果图
日后，随着周边小区的不断完善，人口相继流入，新大洲大道乃至滨江新城片区还是值得期待一下的。
现在的万达片区就是个例子，当初也是无人问津的一个区域，随着恩祥、碧桂园、万达的相继入驻，也渐渐有了起色。
最后问一下大家，这三个项目，如果是你，会怎么选？
另外，楼哥也会继续跟进，努力给大家提供更多信息，也欢迎有门路的朋友跟楼Sir爆料哦！风里雨里，楼Sir等你！
楼Sir踩盘：