海口最好地段，加价高达1万/平！这两个项目的黑幕挖到了
楼Sir跑盘这么久，忽然发现忽略了两个项目，长信上东城和庆豪·天悦。
这两个名字，出镜率真的太高了。
关于价格，关于有没有房，隔段时间就有人来群里问一次。
| 群里关于上东城的讨论没停过
据说是西海岸九小侨中片区，唯二在售，属于稀缺型学区、海景房。这样的标签，在海口当前形势下，楼Sir不说大家也知道意味着什么。
几个月前，楼Sir打电话去售楼处，就说卖完了，恕不接待，想看房也看不了。
但实际上，市场上一直有房源在卖。
怎么办呢？好在前几天，有位铁粉X先生看了上东城，找楼Sir爆料来了！
楼Sir当然不会放过他，跟他仔细打听了一圈，然后又去现场蹲了一下午。
今天一起来看看，西海岸三四百万一套的刚改房，值不值得买。想买房，先看房，现在关注楼Sir，从东看到西，从南看到北，天天不重样。有钱又有趣的买房人，在粉丝群等你
西海岸双学区
看房，先看位置。聊区位，楼Sir在行。西海岸、新埠岛、观澜湖、江东、老城区，还有哪里是我们没聊过的吗？
不好意思，真的还有。就是今天要说的，西海岸九小侨中板块。
| 学区范围
从海秀快速路海盛路出口下来往滨海大道方向右拐，在永万路以西、长彤路以东，有一块居住区，这里集中分布着紫园、泰达天海国际、慧远美林谷等二十几个小区。
从地图上就可以看出，整个居住区以滨海九小（西海岸校区）、海南侨中（西海岸校区）两所学校为核心，道路四横五纵，横平竖直，排布十分整齐。
| 板块布局
片区内还有一座大型商超——王府井恩祥生活广场。
| 区域配套分布
双学区、新规划，楼Sir斗胆说一句，这里是海口当前核心价值区之一，没意见吧？
区域内几乎楼盘挨着楼盘，今天的两位主角，上东城位于美林谷的南侧，庆豪天悦位于林海居和菩提树之间，两个楼盘距离也才2公里。
| 上东城小区大门
| 庆豪天悦入口
关于这个片区，楼Sir有兴趣再开一篇详细说说，想看的记得Mark一下，今天先说项目。
上东城最低首付：163万
X先生告诉楼Sir，上东城去年新开盘的2#、3#楼还有房源在售，不过要通过中介才能去看房。
他去看了105㎡和138㎡两个三房户型。
其中105㎡户型朝南，面向小区园林；138㎡的朝北，14楼左右可以看海。
| 上东城小区105户型阳台视野
| 138户型阳台视野
价格正如前面截图所说，二楼就是2.7万起，15楼大概在2.85万，往上更高。
房子早就建好，现房，即买即住。但首付比例高，超过备案价的部分要一次性付。
X先生表示，户型格局不错，方方正正，全部有窗，大户型能做到双阳台，且真正的南北通透。
| 上东城小区105户型图（面积四舍五入模糊算法）
| 上东城小区136户型图（面积四舍五入模糊算法）
但精装修品质很一般，墙面、地面都很普通，厨房、卫生间、收纳等都只是能用而已，远远达不到现在最前卫的智能化标准。
| 105户型样板间
| 138户型样板间
“装修没什么好说的，类似于恒大美丽沙的标准，大概也就值两千一个平方。”
X先生算了下价：
13层138㎡，总价394.68万，3成首付须：
138*18600*0.3+138*10000≈215万
16层105㎡，总价约300.3万，3成首付须：
105*18600*0.3+105*10000≈163.6万
总价、首付属于海口一梯队
这个价位是什么水平呢？举几个例子：
华侨城曦海岸大家还记得吗，要买住宅，先买商办，买一套128㎡的四房，住宅全款220万，外加65㎡的商办，算下来首付最少需要150万；
仁恒滨江园，江东新区国际社区，洋房2.27万/㎡，外加车位，超出备案价部分需一次性，130㎡洋房总价约295万，首付加车位，约157万；
海口湾玉府，滨海九小学区、海景房，那边是120㎡三房总价320万起，首付200万左右；
所以，上东城把华侨城曦海岸和仁恒滨江园KO了，跟海口湾玉府打平。
另外，像衍宏府、北辰府、千江悦，都不是上东城对手。
二期六栋楼正在施工
楼Sir去现场，没看到样板间，参观了一下小区环境。
| 上东城小区规划，右侧二期在建
| 小区环境俯拍
开发商是海口城投，外观大气，停车位充足，商铺刚开盘售卖，所以还没有底商配套；
| 商铺现状
| 小区氛围
小区里有泳池、健身设备，物业费2.8元起。
| 小区设施
| 入户大堂
另外，特别值得一提的是，二期还有六栋楼，正在动工，目测才盖到十几米，馋吧。
| 二期在建
| 二期在建
庆豪天悦接受登记
扒完上东城，再看看庆豪天悦，就是刚被罚停止网签的项目，也是一样套路，售楼处失联，在工地里有临时接待点。
| 庆豪天悦规划
| 庆豪天悦小区内部情况
楼Sir当天蹲守在门口，碰到了从里面看房出来的大兄弟。
| 临时接待点，网友供图
简单聊了几句，他们也是才登记上，说等通知，给了楼Sir一张户型图。
| 项目资料，网友供图
两个月前有群友爆料，112㎡，297万，单价2.65万/㎡，目前还有待核实。
| 庆豪天悦户型图
庆豪天悦开发商也是有点实力，原来跟上东城的开发商海口城投还是合作关系，共同开发了同样位于本区域的蓝城一号小区，现在房价已涨到3.7万/㎡以上。
楼Sir建议
楼Sir顺手查了下海口市住建局一房一价系统，上东城显示还有房源未售，庆豪天悦去年10月拿证的楼栋则全部为认购和备案，且目前都是暂停销售状态。
| 上东城VS庆豪天悦房源情况
总的来说，楼Sir认为：
1，庆豪天悦户型好，但位置稍偏一点，距离区域内唯一的商业综合体远，主要是目前暂停销售，有房无房也是未知数，很难买到；
2，上东城的三房，算是中规中矩，最大的优势是学区，最大的短板是装修标准；
3，西海岸社区氛围、城市界面表现优秀，10年前上车的人现在都稳赚，但现在“车票”有点贵；
4，作为炙手可热的板块新房，上东城的优势是毋庸置疑的，价格还比海口湾和国兴高端小区便宜，诱惑力很大。
最后，楼Sir还要啰嗦几句，上东城这种置业顾问都见不到，只能跟着中介走的，尤其要小心，避免上当受骗。
尽量做到，房我想买，但钱不能轻易交出去，一定要要求房款打入资金监管账户，且最好去售楼处签合同，留下凭证。
楼Sir只能帮大家到这了！
大家觉得这个板块香吗？国兴、海口湾二手or这里的新房，二选一的话，你会怎么选？欢迎随时勾搭楼Sir，文章前后图片有二维码，咱进群聊。
楼Sir踩盘：