疯了吧！3.5万/平，还没学位，海口楼价天花板，值吗？
2022年前4月，海口新房共转移登记16337套，同比去年1-4月的14659套，涨幅为11%。
在房源少、大环境不理想的持续发酵下，海口楼市却是一点没耽误。
但另一方面呢，无论是去年今年已经买房的，还是观望寻找目标的，说起来，估计没有几个不犯难。
楼Sir知道的，就有人因为不接受价外加价，宁愿不买；也有人交了不明不白的费用，因为不刷卡不开票，最后退房退款。
那，有没有“不加价”的新房呢？
有。
最近，江东区域有个走“高端路线”的新项目，就是按备案价明码标价卖。
这个项目，无论是所在位置，还是体量，都十分显眼，很难不被关注到。但是嘞，它本身又有很多矛盾点：说它是商业性质吧，但限购；说它是住宅吧，其实是产权式酒店。
接下来，无论你是拿着大几百万，想在海口物色房源做投资兼自住的大咖；还是想多了解产品和市场，为买房做准备防掉坑的小白，都值得认真一看。
说真的，楼Sir写过这么多，还没见过这么难评价的盘，说好或不好，都怕被打。想直接要答案的，赶紧加楼Sir为好友，我们进群悄悄说，记得关注一下公号。
江东湾壹号 初印象
今天要说的江东湾壹号，位于江东最西段，从新埠岛，过新东大桥就到了。这地段，可以说占据江东“鳌头”，又紧挨新埠岛，是市区与江东新区的一大交汇点。
鲁能从很早就开始在这里深耕，光海蓝椰风项目，就跨越了好几条街道，还有个希尔顿酒店，过去也曾为东海岸带来一些关注度。
江东湾壹号，这个名头摆出来，还是有点气势的。之前远远看了一眼，印象中正面是一个抬高的售楼处，可以看到两侧建筑主体都在施工，体量不小。
| 江东湾壹号售楼处
| 在建产权式酒店
这次，楼Sir专门抽假期去了一趟售楼处，深入了解了一下。
从停车场乘坐电瓶车上坡，进入售楼处，眼前展现的是硕大的沙盘和落地玻璃窗外的海景，环顾四周，第一感觉，这里有“壕”的味道。
| 售楼处内景
| 沙盘全貌
| 酒店式公寓沙盘，窗外是海景
不过，当天下午三点左右，现场除了楼Sir，就只有一两组购房者到访，有点冷。
楼Sir从售楼处听完讲解，又去实体楼看了样板间，一圈下来，大概知道了冷冷清清的原因。
产权式酒店、土地年限、价格、装修、实用性等等，这个项目能说的点太多了。
产品＆价格
江东湾壹号总占地300亩，开发商叫海南银色海岸置业有限公司，成立于2004年，从股权穿透来看，是来自山西的企业。
项目分两期，正在同时开发，因拿地时间较早，再闲置下去，估计开发商也慌了。
位于西侧的是写字楼，现在挂牌“江东湾数字创意谷”，有点产业园的意思。
| 江东湾数字创意谷
东侧是纯粹的产权式酒店产品，一共19栋，最大的是一组扇形酒店建筑，这个看起来像4栋，其实算1栋，另外18栋，是离海更近的别墅群。
目前在售的就是最大这栋，9层高，共513套房，一层最多有8部电梯，21户。
| 2019年规划效果图
产权式酒店是怎么回事呢，这个产品其实玩得最明白的是恒大文化城，直接当住宅卖，以假乱真，之前楼Sir写过专稿，复习戳：海南买房辛酸史：8年了，我买的房子一分钱没赚...
从样板间看，这个项目跟恒大文旅城一样，就是住宅的样貌，而且除了一房，其他户型都通天然气。比起恒大，江东湾壹号还讲点武德，遵守了“产权式酒店按套内建筑面积销售”的规定，所有户型面积都不带公摊，且还有赠送。
| 样板间实景
售价是35000元/㎡起，实际有折扣，大约在33000元/㎡左右。
因为商业性质不限价，项目报价跟备案价也差不多，我们直接看销售备案价表：
| 销售备案价表（需要完整版的可以加楼Sir好友私聊）
一楼架空，层高越高，价格越往上走，备案价显示53㎡的一房，起价165万，视野最好的9楼房源，总价可能达到200万。
据置业顾问介绍，房源最多的是76㎡的两房，总价区间在220万~270万之间；
119㎡标准三房，数量不多，大约24套，总价400万左右；另外还有商务套房类型的127㎡两房，总价450万左右。
| 127㎡两房的客厅
主打就是53平、76平，占了总房源一半以上，那么，购房预算在160万~270万区间，正在寻找度假、投资房的人，恭喜你，江东湾壹号已经重点盯上你们了！
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半年，零备案
这个价位和产品，处于什么水平层次呢？
首先，从周边行情来看，肯定是鹤立鸡群。这一带的二手房，一般不靠海的小区，也就17600元/㎡上下，靠海和带别墅的，均价被拉高到2.4万~2.7万。
| 周边房价对比 数据来源：贝壳、房天下
江东湾壹号，均价3.5万/㎡，76平两房要270万，跟仁恒滨江园120平的洋房一个价，后者还是三房；就最小的一房，也要160万。放眼海口，请问还有谁？
那么，这个项目为什么这么敢要价呢？
听销售说辞，无非三个原因：
第一，江东区位，该项目地处江东国际文化交流组团，对面是海南省委党校新址，周边还规划有领事馆等，包括项目的曾用名“东海岸华侨城”，也是有意无意在往外事活动方面靠；
| 江东湾壹号 区位
| 江东新区总规划图
第二，产品优势，宣传为4000元/㎡的精装修标准，以及没有公摊、阳台飘窗还有赠送，得房率高。用置业顾问的话说：按照常规项目算上公摊，均价也才22000元/㎡；
| 精装修产品展示墙
第三，海景资源，因为近海，该项目的地块从2008年规划起，就限高30米，楼栋分布设计为扇形，也是为了更多房间有海景入户。
| 观景阳台
是不是听起来理由还是挺充分的？那么，它卖得怎么样呢？
从今年一月开售，也有小半年了，楼Sir查了下系统，惊讶地发现，竟然，一套都还没备案（当然，这个不是说就代表项目一套都还没卖出去，可能有成交，只是工作人员还没有去办理），进度着实有点慢。
是因为它卖得贵吗？这个楼Sir暂时不下结论，先看看它从拿地到开发、销售，经历的曲折。
土地闲置10年
前面说了，开发商海南银色海岸置业有限公司，成立于2004年，楼Sir考古无意发现，早在2008年，该公司就在海口拿下了500亩土地；到2011年，海口市规划局正式公示了现在江东湾壹号所在地块的规划指示，面积为19.95公顷，大约300亩，性质为旅馆用地，限高30米等。
后来该地块迟迟没有开发，2012年，被海口市国土资源局下令督促开发。这一年，江东湾壹号的前身，原名东海岸华侨城，出了修建性详细规划公示，确定了设计效果图。
| 2012年规划效果图
从2012年到2019年，该项目是否有动工，这个还不太清楚。
不过2019年，对这家公司和这个项目来说，可以说否极泰来，随着江东新区的开发需求，“东海岸华侨城”拿到了自规局的批后公示，并在7月份参加海南自由贸易试验区建设项目（第五批）集中开工仪式。
| 2019年公示项目概况
这一番折腾下来，白耽误了10年，从东海岸时代熬到了江东时代，项目的产权年限也从50年，变成了剩下40年，到2059年止。
然后，产权式酒店，在海南经历了两轮“灭顶之灾”。
第一次是2016年，《海南省人民政府办公厅关于印发海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定的通知》，规定“出售的客房数量可由各市县政府根据需要决定，但不得超过客房总数的70％”“不得按含有公摊面积的套型建筑面积计价预（销）售”“冷静期无条件退款”等条款。
2017年，《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》中规定：严禁以产权式酒店的名义变相开发商品住宅，自本意见施行之日起，停止产权式酒店项目规划报建审批。
停止产权式酒店项目审批，对于存量旅馆用地，是致命打击，几乎无路可走，国瑞云龙湖就是吃了这个亏。
在严格管控产权式酒店的背景下，江东湾壹号能够顺利推向市场，大概与它规划报建做得比较早有关。
优势？不明显
那么，购买江东湾壹号的产权式酒店，与住宅和商业公寓，有哪些不同呢？
首先，与商业公寓的不同，是海口的产权式酒店依然属于限购产品之列，需要海南省户籍居民才可购买，且占用购房指标。
第二，与住宅的不同，在于商业经营性质，转手税费非常高，大概在房价差额的30%左右；因为是商业，也就没有学区的概念，无法入读公立学校；以及商水商电，居住成本会更高。
综合来看，买这个项目，跟住宅一样，需要1张房票，那么，全海口很多改善型住宅，都成了江东湾壹号的竞品，大家懂我意思吧？
跟住宅比，明码标价确实爽快，不需要藏着掖着加价，可以省事；而且7.5元/㎡的物业费，酒店式管理，应该会有贵族般的体验；但以后卖二手房，除去税费，可能就没有同价位住宅收益高了。
最后，有个问题，政策规定销售产权式酒店不计公摊面积，那么，项目提出的如果跟住宅一样算上公摊的话，江东湾壹号相当于价格在2.2万/㎡，这个说法大家觉得能接受吗？
江东湾壹号，这个总价预算，可以说已经跨入海口“一梯队”，为了江东，为了一线海景、椰风海韵，你会冲吗？欢迎留言，说出你的理由。记得长按图片首尾二维码，加楼Sir好友，发送暗号“进群”。
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