吃人不吐骨头！海南这种房子，一旦上钩就万劫不复
“楼Sir，我好像被割韭菜了，你赶紧帮我看看…”
最近，网友C先生心急如焚地找到了楼Sir，说自己前几年投资了一套商铺，买的时候开发商说可以返还租金，期间还能帮他出租经营。
可过了两年，C先生就发现这事儿有着太多蹊跷。
不仅铺面租不出去，就连铺面所在的商场人流量也一天比一天少，还有不少业主纷纷把开发商给告了。
后知后觉的C先生通过上网查询，才发现自己结结实实地跌入了开发商精心设下的套。
他还发现，不仅在海南，在全国各地都曾出现过类似情况。
了解的人应该可以猜到了，C先生买的就是传说中的“吃人返租商铺”。
“我见他们最近又开始出售商铺了，怕别人跟自己一样在这里被套路，就想把这个事儿爆出来，告诉大家投资要谨慎，别重蹈自己的覆辙…”
这个项目，就是位于澄迈的“千秋城市广场”。
| 千秋广场实景图 楼Sir拍摄
关于买房被割韭菜这件事儿上，楼Sir听说过不少，但主动找楼Sir爆料的还真不多。帮大家避坑，我们是认真的！
这次，楼Sir再一次奔赴实地，看楼Sir这么拼，还不赶紧关注一下。另外，我们还有海南最大规模的购房交流群，扫描文章首尾二维码，拉你进群。
千秋城市广场
千秋城市广场位于澄迈金江文明北路，根据开发商的说辞，该项目地处澄迈黄金腰线位置，新老城区交汇处，堪称人流密集的“黄金地段”。
据宣传资料显示，千秋城市广场是一个集商超、美食、酒吧街、影院等多种业态为一体的大型商业综合体，也是澄迈唯一一个大型商业体。
| 千秋城市广场效果图
项目占地54亩，总建面11万㎡，容积率为2.5，停车位约1000个，总共有7栋楼。
产品类型属于纯商业的广场铺面，总套数在900多套，面积段在25㎡-600㎡不等，其中有自持的，也有对外销售的，C先生购买的正是这900多套中的一套。
楼Sir在现场看到，整个项目的外立面给人还有点小惊喜，不规则的建筑分布，大门口的“千秋城市广场”几个大字也十分惹眼。
| 千秋城市广场正门 楼Sir拍摄
远远地就能看到一些大家日常消费的商家，如coco、肯德基、豪约客、拾味馆、屈臣氏、客润佳超市等。
| 临街的部分商家 楼Sir拍摄
没想到，在这个人口只有17.8万人（澄迈县政府2020年数据）的地方，竟然还有个如此大规模的商业体。
本以为商家如此众多，里面应该不会太差，但走进广场内部就发现，完全是一片荒凉景象，很多地方连个人都看不到。
| 千秋城市广场内部实景 楼Sir拍摄
从一楼到五楼，可以说是“十铺九空”，大量铺面大门紧锁，其中有不少都挂着“铺面出租、旺铺招租”的牌子。
| 千秋城市广场内部实景 楼Sir拍摄
看似营业的也大都是餐饮类店铺，而且数量极少，另外就是一些电玩城、儿童乐园、培训机构和电影院。
| 正在营业中的商铺 楼Sir拍摄
但更多的是，铺面经营不下去而关门，以及一些买了铺面之后压根租不出去的痕迹。
| 大量的空置商铺 楼Sir拍摄
期间，楼Sir遇到了一位某店铺的员工，便凑上去聊了几句，问她这里人气如何？为什么大批的店铺都没经营？
对方回答也很干脆——没人来。
这位员工表示，这个广场2018年开业的时候还挺热闹的，但之后来得人越来越少。
“大家平时来这里一般都是吃饭，带孩子玩一下，基本也没什么可逛的了，周末的话人会多一些，但跟几年前肯定是没法比，工作日来的人更少了…”
看到这里，楼Sir心里打了个大大的问号，到底是什么原因，让C先生当年选择在这里上车。
赶上了限购，却上错了车
2017年，手里刚好有点闲钱的C先生，本来计划买套住宅，却突然赶上了限购。
已经没有购房资格的他，便把目光转向了不限购的商铺产品，想尝试另一种投资方式，毕竟“一铺养三代”嘛。
| 千秋城市广场实景 楼Sir拍摄
这时候，千秋城市广场的广告引起了他的注意。
“买商铺吗？低总价、不限购，可自持、可返租，开发商返租5年，返租超过总价的20%，澄迈最大且唯一的大型商业综合体，机不可失！”
C先生告诉楼Sir，当时海南“商铺返租风”正兴起，千秋城市广场的广告相当火爆，特别是那一句“买入后5年分期返租”。
而且在这个期间，不收取物业费，开发商还会帮买家出租、经营其购买的铺面。
于是，C先生赶紧去了现场了解情况。
“千秋城市广场有点像海口的上邦百汇城，不是那种大型的商场，更多的是有点类似商业街，每一层临街的商铺，都可以被开发商拿来分割出售。”
经销售人员介绍，C先生看上了位于广场一层的一套约25㎡的临街铺面，当时单价在2.2万/㎡左右，算下来总价50万。
| 千秋城市广场实景 楼Sir拍摄
随后，开发商给出了返租政策：
买家与开发商“五年一签”，前2年总房款每年按5.6%返租（2.8万/年），这个费用直接从50万的购房款中扣除，所以这套铺面的签约价只有44.4万。
后3年每年按5.8%返租，但是要以签约价（44.4万）来计算，也就是每年还要返租给C先生2.6万元左右。
这一套看似复杂的操作算下来，只需要花36.7万就能买下这套铺面，单价也只要1.5万/㎡左右。
考虑到面积小，总价低，C先生立刻刷卡，转身成为了千秋城市广场的业主。
| 购房合同 网友供图
看上去，有没有觉得这就是个天上掉馅饼的事？
别急，楼Sir说过，不管是买房还是买铺面，你永远玩不过开发商。
后悔？已经晚了…
刷卡交钱后，如果想要享受返租，C先生还得跟一家名为“金秋商业”的第三方公司签订委托经营管理合同。
| 商铺的委托经营管理合同 网友供图
根据合同，后三年的返租从2020年10月1日开始计算，也将由这家公司支付给C先生，每半年支付一次（2.6万/年）。
2020年，C先生接到了金秋公司的通知：由于疫情影响，取消了3个月的返租，随后半年一付也变成了3月一付。
| 网友聊天截图
2021年、2022年前3个月的返租虽然也有发放，但都出现延期，由于人不在澄迈，所以也没有过多关注。
直到他得知，这个商场的人流量越来越差，很少有人前来消费，自己的铺面基本无人问津，才发现有问题。
| 网友聊天截图
上网一搜，满屏“割韭菜”的字眼冲击着C先生的眼球。
而且明年也是返租合同到期的一年，到时候如果对方不续签，再按照现在这个情况，自己算是被套在这里了。
现在后悔？已经晚了…
“吃人的商铺”
为了证实C先生的说法，一直秉持客观、真实的楼Sir在现场专门核实了一下。
目前，千秋城市广场在售的是三楼商铺，这一层主打餐饮类，商铺均价在2.3万/㎡，楼Sir看了一套约50㎡的铺面，算下来总价在115万左右。
在问到返租的时候，对方又拿出了那一套公式，仍然是5年一签，前三年按5.6%，后两年按5.8%来返租。
而楼Sir也查询了这个铺面的备案价，其实只有1.85万/㎡。
看下来，这就是一出“羊毛出在羊身上”的套路。
利用客户无从知晓备案价而抬高实际售价，是不是感觉有点熟悉，这个操作恒大海口文化城也用过。
至于返租的钱呢，早被开发商加到了商铺的售价中，也就是买家的购房款。
如果铺面租出去，开发商赚租金，租不出去也没任何损失，而这个租不出去的风险，就转嫁给了买家。
| 千秋城市广场实景 楼Sir拍摄
更何况，这里的铺面压根就租不出去，看到这里，楼Sir也不禁觉得后脊一凉。
C先生告诉楼Sir，已经有不少买家，把开发商和委托经营管理的公司告上了法院。
| 千秋广场开发商所涉及的司法案件 图源企查查
但效果如何？还真不好说。
因为大家在与委托经营管理公司签订合同时，开发商就已经把自己撇得一干二净，可以说，经管公司就是用来撇清开发商责任的。
但在售房时，销售人员往往会跟买家表示二者有一定联系，但其实两家公司主体并不是一个。
比如千秋城市广场，开发商是千秋置业，但委托经管公司为金秋商业，公司名称还极为相似，对买家也会产生混淆，也就免不了被套路了。
| 千秋广场开发商与委托经管公司的股东受益图 图源企查查
到时候，开发商只要把房子一卖，就能全身而退，后续不管经营的如何，跟开发商基本也没什么关系了。
而且从法律角度来看，如果是委托经营模式的话，委托的法律后果是归于委托人的，即使由于经营不善导致购房者投资落空，最终也只能自行承担。
退一步说，如果经营不善，对方只需要申请破产就可以规避掉所有合同的风险。
待到返租合同到期，商铺如何保值、增值，谁也不知道。
所以，这种物业一度被业界称之为“吃人的返租商铺”。
据了解，曾经堪称返租模式的鼻租“新中国大厦”，直到今天仍然是一桩乱案。
还有多少个“坑”？
“我们受骗了，能提醒后面的人也好，感觉住宅都没这么坑…”
| 网友聊天截图
C先生告诉楼Sir，还好自己买的商铺面积不大，总价也不是特别贵。
那些一下子买了好几个铺面，或者买了大面积的人，想哭都没有眼泪了。
“据说，有人曾经找过开发商退款，对方开口就要扣掉20%的总房款，而且那些买来自营的商铺，就没有租出去过。”
| 网友聊天截图
而且，这里商铺的物业费相当高，要18.6元/㎡·月。
如果买一套50㎡的铺面，不管能不能租出去，每个月都要缴纳近千元的物业费。
那么，这里还有多少铺面在售？
楼Sir翻了一下澄迈房管局的楼盘公示，发现千秋城市广场一、二层已经卖的差不多了，就剩30来套。
剩下最多的是在售的三楼，还有105套左右，四楼剩40多套，5楼剩7套，一共900多套的铺面，就剩下200多套可售了。
| 千秋城市广成楼盘公示
看来，开发商这个返租模式，确实吸（套）引（路）了不少人前来投资。
楼Sir还发现，早在17年前“商铺返租”就已经在海口出现过，
当时的友谊商业广场就曾利用了这个模式售卖商铺，广告宣传为“投资15万，能赚298万元”。
| 图源网络
根据售楼人员描述：投资客花15万买一套8㎡的铺面，开发商按照8%的年回报给至买家，每年可收1.2万元，12年后再拿来出租，一年收入3.6万-4.6万，还能拥有56年的产权，一共能赚200万-260万，再加上利息，就等于290多万了。
说实话，在2006年，这样的宣传很难让人不心动，但其本质还是“商铺返租”，存在风险。
以前我们经常听说“一铺养三代”，但如果一不小心买上了这种铺面，还有可能变成“一铺毁三代”，关于这样的商铺，楼Sir肯定是不建议购买的。
你想一下，如果真的好出租，开发商会放着大把的钱不去赚？
最后，还是那句话，天上掉下来的馅饼，大概率都是陷阱，如果拿捏不准，可以多问问楼Sir。
关于“商铺返租”你有什么想说的，可以在评论区留言讨论。买房避坑，记得关注海南楼Sir，这里有大量的实地踩盘、业主爆料供大家参考，或者扫描下方二维码，加楼Sir好友，进粉丝群聊。
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