刚需的命，豪宅的病！衍宏府开盘，冷冷清清！
今天7月8日，海口天气晴转阵雨转多云。除了发生一件举世震惊众说纷纭的国际大新闻以外，海口楼市也有个小新闻，衍宏府，开盘。
插播一下，楼Sir广州小伙伴说财猫追的头条：突发，日本前首相遭枪击！已无生命体征，日本股市跳水
楼Sir群内，对于海口城西热门红盘衍宏府的讨论一直乐此不疲，有人买了，喊大家去做邻居，也有人退房退款，坚定说拜拜。
话说衍宏府的运气，一直都不怎么好。2017年以雄心壮志抢下地王，结果碰到2018年海口全域限购；蛰伏4年，房子建好开售，又碰到2022年经济下行。
今天楼Sir一大早赶到现场观摩开盘，价格、折扣、市场风向，搞到了！对于这个项目，又有了一些新认识。抱紧楼Sir（关注、加好友），现在就发车！
买房？带足45万+现金
昨天下午6点，楼Sir好基友收到了衍宏府今天开盘的通知，置业顾问告知，当晚就可以转认筹金，只要5万元，可以锁定开盘特惠，重点是，能省钱。
| 衍宏府沙盘和在售情况
这个5万元的画风，可以说很亲民了。2#楼刚开盘时，要求60万现金才可以锁房。
细数楼Sir蹲过的开盘，有的半夜鸡叫偷偷摸摸，有的强势逼单杀气腾腾，有的供不应求眨眼秒没（实在没成语了）。
还记得今年1月份，衍宏府售楼处刚建好开放那架势吗？验资100万才能进，也是赚足了一波眼球。因为看房不易，楼Sir特意深扒了一下项目，复习戳：不就是验资100万，不就是地王嘛，我把衍宏府给看了
不过那些都是去年和今年初的事了，半年以后，风向逆转。
今天，楼Sir和好基友一起来到售楼处，可以说冷冷清清、不争不抢。
上午10点，衍宏府售楼处外才停了十来量车，售楼处仅三四组客户，其中有两组在办公室签合同。
| 今天上午的售楼处
冷清的程度，这么形容吧，项目销售阵容还挺强大，有十几名置业顾问，其中穿制服的美女大约七八名，帅哥三四个，大部分都闲着，没单接。
到11点，情况稍微好一点点，不大的停车场，车开始叠着停，陆续又来了约摸10组客户。
楼Sir以好基友要买房为由，详细了解了开盘优惠和价格体系。
衍宏府的销售方案，市面上也多有耳闻。
6月24日，7#楼出销售备案价，18600元/㎡，比4月份的5#楼提价约1300元/平。
现场实际销售价，没有太大变化，还是在2.2万~2.3万之间，溢价部分同样要进首付，还要现金，不开票。
| 进去签约的购房者
这次开盘有个小优惠，那就是下午15点前转定金，可以在溢价里直接优惠3万，也就是首付直降。
好基友算了下价格，位于9楼的边户，实际单价约22600元/㎡，首付比例在110万左右；低一点楼层会少一些层差价，例如6楼，实际单价约22100元/㎡，首付比例为107万。
| 113㎡户型分布
像9楼这套，3成首付大约是64.38万，那么，现金得带45万多。
| 好久没见过这么多现金 图源：微信公共图库
| 送签约客户的礼品
以上都是开盘降3万的价格，按照项目说法，这会儿已经没有这个优惠了，首付要再上浮3万。
因为溢价本身见不得光，这个优惠全凭口头传达，就意义不大，可能购房者很难感受到降价带来的实惠。
出入小区，两个世界
那么，衍宏府这个项目到底如何呢？
首先，从产品看，楼Sir认为，在城西片区算是首屈一指的。
26亩地，盖6栋楼，全是15层左右的小高层，一梯一户；容积率2.5，园林配备游泳池、下沉式业主会所、跑道等。
| 衍宏府总规划图
| 小区实景现状
| 样板间实景
| 主卧赠送飘窗
| 入户可利用空间
再看交房，现在已经是准现房，预计2023年5月交付，已经在做园林。
说起来，跟儋州保利云上有一点儿异曲同工。
再看地段。
位置不错，周边椰海商圈、龙湖商圈、龙昆南商圈；学位也不错，海燕小学一直是神秘而低调的存在；还有医院、高校、交通枢纽等，都挺方便。
但是出了小区，周围环境还是挺让人心塞，四周分布着高压线，门口一大片荒废的铺面，部分开业的只有建材城、汽车修理、五金店等，生活氛围冷冷清清。
还是那句话，不属于旧改范围的老城区，未来几十年也就那样了，不会有太大改观。
刚需的命，豪宅的病，尴尬
这个产品、区位，让楼Sir想到另一个有点相似的项目，那就是罗牛山璞域。
有品牌、有商圈、定位有豪宅那味儿，价格也差不多，2.3万/㎡，然后，也有个拿不出手的外部环境，大货车之家丘海大道，拖后腿。
但两者最大的不同，在于上车门槛的高低。
罗牛山璞域，最小户型是149㎡的两房，注意是两房，总价约360万，备案总价258万，加价5000往上，绑车位，按3成首付，要180万。
震惊了没？妥妥的走高端路线。
目前，从备案系统里看到，罗牛山璞域7栋楼，470多套房，已经卖完5栋，仅剩下3#、7#还有少量未进行备案。
| 罗牛山璞域，7#楼又神奇地有房源了
相比之下，衍宏府今年春节前后首次开盘，2#楼56套基本卖完，5#楼28套大户型还有小半未备案，7#楼今天开盘，系统显示仅3套认购。
当然系统有延迟，相信开盘肯定不止卖3套，但现场确实不够热闹。
楼Sir观察发现，一个溢价部分交现金，一个高物业费，是买家的两大抗性点。
衍宏府最尴尬的是，在刚需地段做不接地气的“豪宅”盘，又在小高层里做刚需户型，导致纯刚需和高端改善人群，都不会把它列为首选。
命运坎坷的“地王”
2017年是海南房地产最后的狂欢，全省商品房销售数据达到历史巅峰。
海口拿地靠抢，地王频出。
当年7月，西海岸南片区一块160亩住宅地，楼面起始价4611.3元/㎡，却被炒到11164元/㎡，被北京国企北辰抢到；
当年10月，衍宏集团又以11120元/㎡的楼面价，拿下城西8亩地（该地块楼面起始价4300，溢价率160%）；第二天又以9900元/平米，拿下相同位置隔壁12亩地，拼起来就是今天的衍宏府。
总之，北辰花23个亿，衍宏地产花了3.66个亿。
其实这两家地王，对比来看，还是有相通之处，都是想在海口折腾起水花，打响口碑。
西海岸项目是北辰集团的一个起点，做得好，可以撬开更大市场。
相比北辰国企、上市公司根基，衍宏集团是实打实的民营企业。1992年从广西南宁起家，2001年进驻海南。
在下面市县折腾数年，开发了40余个盘，分布于临高、儋州、保亭等地，但没一个叫得出名字。
| 衍宏集团介绍
在海口，有几个老项目，再就是万国大都会综合体。
衍宏集团看来是太想证明自己一把，把城西项目打造成为集团代表作，可惜生不逢时，难以如愿。
扒完开发商背景，回到买房话题。
对于这个项目，之前的专稿已经写过分析建议，复习可继续戳：不就是验资100万，不就是地王嘛，我把衍宏府给看了
总之，对于购房者来说，同情分不成为买房必要条件，大家就当看个热闹。
衡量这个盘能不能选，还得看个人核心需求，就考虑愿不愿为了市区的便利，牺牲对周边环境的期许。
还有，明年5月，记得叫楼Sir跟进收房，看下衍宏府的完成度如何，希望大家不会失望。
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楼Sir踩盘