这也叫江东？哈哈哈！1.3万/平起，蹭热度卖房，我只服它
前段时间，海口有一个楼盘在楼Sir的购房交流群有点“热”。
倒不是它卖得有多好，也不是有多知名，而是因为这几个宣传噱头：“品牌房企”“江东新区”“1.3万/平起”“板式洋房”…
看看这几个关键词，随便一个都能博取不少人的眼球。那么，这个楼盘到底有多“热”？热心网友拍了一段视频：
| 紫航一号售楼处 网友提供
这看房的人还真不少，楼Sir也很久没见到这般景象了，除了随时去都有房卖的宝龙城和幸福汇。
你肯定要问，江东竟然有这么火的楼盘，而且还这么便宜，这好事儿我竟然不知道？
别急，还真有，这个项目就是“雅居乐·江东紫航一号”，鉴于案名有点长，楼Sir就简称它为“紫航一号”。
关于紫航一号，之前也有不少人咨询，这项目到底是什么情况？本着替大家跑腿、帮大家把关的宗旨，楼Sir奔赴现场，如果要问能不能买，看完这篇再说。
| 网友留言截图
现在关注楼Sir（微信号：Lousir2021），一起了解最真实的“海南楼市”。文章尾部有楼Sir之前的踩盘稿件合集，点击即可查看，还有购房政策、贷款利率、区域分析等，想在海南买房的朋友，记得一定要看哟！
康养公社大变身
常规操作，去之前先预习一下。
雅居乐在海口有三个楼盘，一个是楼Sir去年踩过的雅居乐金沙湾，另一个在国兴大道，案名叫雅居乐中心，卖的是商办，剩下的就是这个紫航一号了。
前两个项目，对于了解海口的人来说，应该都比较熟悉。
相较于雅居乐金沙湾和雅居乐中心，紫航一号就低调了许多，没有轰轰烈烈的拿地动作，就连市场上的声音也是若隐若现。
楼Sir经过查询发现，紫航一号的前身为三江博鸿·康养公社，前两年雅居乐以代建的形式介入，也是雅居乐在海南区域的首个代建项目。
| 三江博鸿·康养公社鸟瞰效果图 图源美兰区住建局
至于什么是代建，比如有些项目规模太大，原来开发商不好消化，这时候就需要找一个公司来帮它解决开发、建房、卖房等一系列的问题。
对于雅居乐而言，在不太熟悉的城市或区域代建项目，算是一种比较低成本的试水方式，说白了就是，卖得好大家一起赚，卖的不好也不会亏太多…
2020年5月8日，雅居乐·博鸿三江康养公社项目正式开工，根据当时的宣传，该楼盘主打的是康养地产。
| 项目开工仪式 图源雅居乐地产代建
之后，可能为了更好地销售，索性去掉康养公社字样，直接改名为“雅居乐·江东紫航一号”。
说起这个楼盘，楼Sir还是有一些印象，去年整理海口预售证信息时，发现有个项目均价只要1.32万/㎡，就是三江博鸿·康养公社，看这个价格，确实不算贵！
现如今，这个名不见经传的楼盘，加了“雅居乐”三个字，摇身一变似乎更高大上了，具体怎么样，咱们接着聊。
踩过最远的盘
了解的差不多了，驱车赶往现场。
打开导航，楼Sir直接被40公里的车程惊到了（直线距离30多公里）。
什么？国贸开车过去不堵车也要将近50分钟，这应该是楼Sir在海口踩过的所有楼盘中最远的了…
就连云龙镇的十里春风都比它近，之前楼Sir从日月广场出发去十里春风踩盘，去的时候花了50分钟，回来碰上了下班高峰期，直接走了1个半小时，开车开到怀疑人生。
| 国贸与紫航一号的直线距离
不过有一点令人有些许欣慰，就是去的时候大部分都是跑高速。
白驹大道无缝衔接海文高速，然后在罗牛山互通下高速，沿着201省道再开个十来分钟就到了，路况还算不错，比楼Sir跑澄迈的时候好多了。
| 海文高速实景
| 下罗牛山互通转201省道
尽管如此，这一趟跑下来，给人感觉还是很远…
强蹭江东热度
地图上看，紫航一号确实位于江东，可准确来说又不是江东，充其量就是江（南渡江）的东侧（是不是有点绕
楼Sir特意翻出了江东新区总体规划，看到紫航一号只是与江东新区擦了个边。
| 江东新区规划范围
到了售楼处，没有之前那么热闹，看房的人也是寥寥无几。
| 售楼处实景
售楼员开始介绍区位，江东新区的各种配套、利好和前景，大到“一港双心四组团”，小到哪里有什么学校、医院，都说了个遍，就连万华、仁恒都搬出来了。
实际情况如何？
反正，楼Sir从下高速到前往项目的路上，除了罗牛山学校，既没瞅见什么配套，也没看到什么人气。
| 紫航一号项目入口
更多的就是路边的种植园，偶尔还会看到几个阿婆在路边卖菠萝蜜。
这一路上的感觉怎么描述呢？就好像城里的Tony回村变身二狗子，走在乡间小路上的那种感觉。
至于什么临空经济区、国际高教科研、离岸创新创业之类的组团，跟紫航一号的位置也是八竿子打不到一起。
| 紫航一号区位图
最后，对方才默默地丢出来一句：“我们项目位于海口的三江镇，但是距离镇上还有2、3公里的路程…”
一期在售
据售楼员介绍，紫航一号总占地面积195亩，分两期开发建设，目前一期在售，具体参数如下：
· 占地面积：约105亩
· 建筑面积：约16.58万㎡
· 总户数：1050户
· 容积率：1.8
· 绿地率：40%
· 停车位：1074个
紫航一号主打的是花园板式洋房，层高为七层，都是南北通透，一梯两户。
| 紫航一号实景
一期共有31栋住宅和一栋商业组成，商业现在是售楼处，以后一楼用来做业主会所，二楼做业主餐厅和健身房。
| 紫航一号一期楼栋分布
实话实说，小区内部环境还算不错，有羽毛球场、游泳池、室外健身，容积率低，层高也低，车位也算充足。
户型方面，项目在售的有104㎡的2房，110㎡、115㎡、136㎡的3房，具体如下：
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户型设计方正，做了南北双阳台，每个户型多了一个休闲阳台，业主可以自行封起来做一个房间，2房可变2+1，3房变成3+1，空间大了，得房率也就高了。
是不是觉得还可以？但回头想一下，这个地方，不把户型弄得好点，估计更没人来了。
迷之房源
据售楼员介绍，一期1#、2#、3#、6#、7#、8#、18#、19#、20#已经售罄，沙盘上的这几栋楼也插上“售罄”字样的牌子。
楼Sir回来查了一下相关网站，发现这些楼栋的预售证从2020年12月-2021年6月三批下发，看来卖的时间也不短了。
| 售罄楼栋预售证
要不说有些事儿就不能深扒，一扒就会发现不对劲。
咱就拿第一批下预售的1#、6#、18#楼来说，从下发预售至今已经有一年半的时间，但还是有不少房源是可售状态。
| 1#、6#、18#楼部分房源备案情况
楼Sir数了一下，这三栋楼加起来一共84套房源，有30套是可售状态，当然，其他楼栋也有类似现象。
至于为什么会出现这种情况，大家可以细细地品一品。
目前在售的为4#、5#、9#、10#、21#、29#、30#、31#共计8栋楼。
| 其他下发预售的楼栋
其中，卖得比较可观的是标着热销字样的楼栋，有不少房源已经备案了，目前加推的是4#、5#两栋楼。
价格真相
楼Sir开头说了，之前群里传出紫航一号售价只要1.3万/㎡起，这个令钱包蠢蠢欲动的价格，还要追溯到网友发到群里的一张海报。
只见海报上写着“单价13088元/㎡起 入住世界江东”，然后还加了一句“超燃红盘 万众争藏”。
| 宣传海报 网友供图
而知情网友向楼Sir透露，其实这只是其中某栋楼一层的价格，至于其他房源的售价大概在1.32万/㎡-1.45万/㎡之间，主要还是看朝向和楼层。
你以为这就完事了？
售楼员告诉楼Sir，每个户型有两种售价，一种是含车位的，另外一种是不含车位的。
两种价差，每平米大概在600元左右，一套房算下来差个几万块。含车位的实际总价比备案价多个1-4万左右，是不是觉得还可以接受？
楼Sir劝你清醒一点，这里的车位比大于1:1的，没车的话就算买了也用不上，跟白给开发商塞钱有啥区别？
在这里问大家一句，这算不算变相加价？更奇葩的是，这项目根本就没下发停车位的预售证，属于无证销售。
更有意思的事，开发商还“自创”了一张海口住宅二手房价地图放在售楼处，连近几年拿地的楼面价都搬出来了。
| “自创”的海口住宅二手房价地图
就是告诉来看房的人，放眼全海口，咱项目最大的优势，就俩字“便宜”，也是煞费苦心。
话说，海口二手房价啥时候直接蹦到了2.5万/㎡起？这要是不了解海口楼市的人来看房，不被吓得够呛才怪。
其他信息
不知不觉又聊了这么多，楼Sir再透露一些大家不知道的事：
1、紫航一号的土地性质为住宅，但实际年限只剩下了40多年，纠结这一点的要注意一下；
| 紫航一号外立面
2、已售罄的楼栋交房时间为2023年9月，在售和加推的楼栋2024年5月交房；
3、该项目在南侧包了一块地做了个庄园，据说种植了18种热带水果供业主采摘，还可以给业主分一小块地用来种菜；
| 庄园实景
4、教育方面，2021年划片的小学为三江镇中心小学，中学为演丰中学，如果真有需求，不如上罗牛山学校，学费1.2万左右（含学费、食宿）；
| 罗牛山学校
5、日常生活购物什么的，最近的只有不到3公里的三江镇了，镇上有农贸市场、卫生院、银行、小型超市等。
| 三江镇实景
看完楼Sir的文章，大家觉得这个项目怎么样？紫航一号能不能买，相信你心里已经有了答案？欢迎在评论区留言讨论。如果还有其他问题，欢迎随时勾搭楼Sir，加你好友，拉你进群，一起畅聊。
楼Sir踩盘