被抵押、交房晚、乱加价，海口这个在售盘，有大坑！
最近，有个朋友叫楼姐帮她踩下盘，一个位置好、户型好、学区也不错的小楼盘。
| 好友让楼姐帮忙看下城西星汇
看到“城西星汇”这个名字，楼姐困惑，这个小到只有三栋楼，仅一栋住宅的项目，怎么老有人问。
我朋友因为想卖掉没学区的两房，换一个有学区的三房，去城西星汇看过一次后，就觉得很不错。
但是，因为奇怪的加价制度和交房时间，让她有些拿捏不准，不知道这项目靠谱不，就拜托我有空去看一下。
听了朋友的描述，楼姐直觉这个项目不简单，加上从4月份就陆续有人问，探盘势在必行了。
看完回来一查证，发现还真是疑点重重。在此提醒对这个项目感兴趣的朋友，务必先缓一缓。
下面楼Sir告诉大家我们看到的和了解到的情况，不吹不黑，只是把楼盘AB面通通都呈现出来，给大家做参考对比。买房避坑，记得关注楼Sir，还有，加微信，进群聊。
“城芯”靓盘，加价太猛
要说城西星汇为什么引起好多购房人关注，位置地段是一大要素。
位于海口城西路与建设二横路交汇处，从龙昆南路拐上城西路，约3公里到达项目，大热门的衍宏府就在这附近，从地图上看，位于南海大道与椰海大道之间，周边路网挺发达，到龙昆南商圈和椰海商圈，都比较方便。
| 城西星汇区位图
项目宣传资料说自己位于“城芯”C位，倒也不是毫无根据。
开车到达现场，看到一片工地有3栋楼，正在施工，然后附近有一座不起眼的民房，挂着城西星汇营销中心的牌子。
| 城西星汇在建工程
| 开在民房里的售楼处
楼姐走进售楼处，发现别有天地。
整个空间开阔敞亮，有沙盘，有休息区，还有文化墙；男女置业顾问们穿着正装，彬彬有礼；空调冷气十足，感觉与一般售楼处别无二致，跟民房的外表截然不同。
| 售楼处及沙盘
| 企业文化圈
楼姐说明看房来意，一名男置业顾问接待了我们，讲解项目并带看实体楼。先说下价格：
项目备案价是17060元/㎡，带精装修，但实际销售价格大约是19600元/㎡左右，也就是额外加价了。
跟别的项目在备案价基础上加价不同，城西星汇另有一套秘诀，他们为了提高首付，人为地把合同价降低了2000一平！
按最好的户型107平三房算：
| 最吃香的107㎡户型
代入普通刚需改善购房人群的身份，楼姐觉得，区位、户型有一定诱惑力，但价格高到让我怀疑这里是藏有什么发财致富秘籍的风水宝地吗？
如果把宝龙城看做海口上车盘的价位基准线，那么这个城西星汇，首付高出上车盘接近50万！
谁给的勇气？
强推107㎡户型
回来查询报建、备案价、销售许可证，发现所有系统里查无此盘。
看来是偷梁换柱，改过名字了。
终于查到，该项目原名“城西之星”。奇怪的是，最近推出的2#楼，一直查不到备案价源文件。
问题不大，预售许可证出来了，上面也有备案价，就是被项目置之不理的17060。
看沙盘，3栋楼，3#是跟2#住宅一起封闭管理的公寓，去年开售，已经卖完；1#据说是商业和酒店。总占地面积9944.03㎡（约15亩），建筑面积约4.5万㎡，容积率3.49。
| 城西星汇总规划效果图
2#楼住宅一共96套，户型有106、107、117㎡三种。
介绍了交通、商圈、学校、公园、医院这几大优势以后，置业顾问带楼姐进入实体楼看房。
| 城西星汇区位优势 来源：项目笔记
先看了106和117㎡，感觉一般，中规中矩的三房。
| 工地现场
| 在售实体楼
接下来，在对比之下，107㎡可以说是一个“占领用户心智
| 107户型样板间
| 107户型样板间
这个户型进门有双阳台，南北通透，房间带飘窗，客厅、餐厅、阳台空间都比较大，在小三房中都无可挑剔。
而且，在还没完工的实体楼里，首先就做成了交付标准的样子，比衍宏府和椰风水韵南区的看房体验还好，我朋友就是被这个户型迷住了。
下面是关于购房安全的，三个核心问题。
第一，楼姐问什么时候交房。
置业顾问说，正常能在2024年底交房，但是合同上会写2025年。原因是，开发商想在自贸港政策落实以后，省一笔税费。
这个说法真是闻所未闻。
楼姐嫌交房时间太晚，担心资金和工程进度问题，置业顾问先生又说，我们已经快建到封顶了，说不定明年就能交房。
这轻而易举的口头保证，让楼姐忽然有一种直觉：这个项目卖房的心情十分迫切。
第二个问题，是我特别心水的107户型，还有房源吗？
置业顾问答，还有。因为项目是4月份刚拿到预售许可证后才开售，然后他自己也承认，溢价比较高，有了一定的门槛，“如果按照备案价卖，早没房了”。
但楼姐的疑惑更甚了，看房时很明显感觉到，置业顾问就是用前两个户型做铺垫，强推107，但整栋楼只有48套107㎡，怎么运气这么好，还有货？
| 样板间效果图 来源：项目笔记
第三，什么时候能够做网签备案？
置业顾问答案是，立刻马上。交完溢价和首付款，就可以了。
接下来，全是疑点。
原始报建文件已经没有了，2018年10月的“建筑设计方案及太阳能建筑面积补偿”公示显示，城西之星就是城西星汇。
| “城西之星”规划图
原来报建单位是海南仁里实业投资有限公司，应该是城西仁里村集体，现在的开发商是海南森华茂实业有限公司。
通过这个线索查到了预售许可证，但没想到，挖出来这个项目大部分房和车位都被抵押。
| 住宅房源在抵押
从系统里看，2#楼住宅96套房，有93套都属于在抵押状态。
这就意味着，置业顾问说的，立刻马上可以网签合同备案登记，不属实。
所有房源都需要先给银行交了抵押款，解押出来，才能给交完钱的购房者办理网签备案，目前仅有3套在做网签备案手续。
这里面，还有一个大问题，从4月22日拿销售许可证，到7月份，谁能想到，一共卖了多少套房？
不到购房者起疑的那一天，基本无法查证。
然而，等到起疑的那天，一切都晚了。
细思恐极。
查看预售许可证，无意中踢爆了项目提交的“商品房预售资金监管协议”登记表。
里面显示，2#楼住宅每平方米建设成本仅1891元/㎡！装修成本仅1000元/㎡，再加一些杂项，住宅部分建造均价是3487元/㎡。
这是官方盖印的成本表，不知道是否提交详细的成本核算，还是说有可能开发商为了降低资金监管数额，故意将成本报低。但，这些文件是公开的，这样做无异搬起石头砸自己的脚。
当然，除了建造成本，项目还有土地、营销、人员等成本也需要覆盖。
只不过，对比了其他几个项目，这个成本还是偏低。希望懂工程的网友来说下，这个成本属于怎样的水平层次吧。
查完城西星汇，楼姐和朋友倒吸一口冷气。
107户型再好，也不香了。毕竟现在买期房，就是拿攒下的血汗钱赌明天。
尤其是这种，抵押还未解押就拿出来卖的楼盘，真的很不保险。
收完钱，到底是去做解押，还是挪作他用，全凭开发商心情。
最后，奉劝楼Sir的粉丝，选房一定要三思而行，不要只听开发商销售的一面之词，多查多问。碰到没把握的，也可以问楼Sir。
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楼Sir踩盘