椰风水韵南区，太拽了！没样板间，没价格，爱买不买
海口新房，又要掀起一股腥风血雨了，抢房大战一触即发！位于滨江新城的椰风水韵南区，预计于本月底至8月初开售。
最近，几乎天天都有人问，好多粉丝“下单”，要求写这个项目，群里也不停在催更。
楼Sir去看了一趟，回来也挺激动的。
原因是，项目号称不加价、将按备案价销售，以及采用线上系统摇号方式公平选房。
这两个理由，够了吧？
能不能实现呢？期待开盘日答案揭晓。
它的区位、产品、价格到底如何？今天就来看看这个海口下半年第一个大热门，关注本项目的朋友，记得留言区走一波！现在关注楼Sir，解锁看房选房新姿势，还有深度避雷避坑指南，拿走不谢。
史上最寂寞看房
最近楼Sir去了趟售楼处看房，样板间没出，价格没出，只能看沙盘和户型图。走完全部流程不到10分钟，可以说刷新记录。
那，为什么这样一个无样板间、无售价、无实体看房的“三无”项目，能引起众多关注呢？这个楼Sir有发言权。
| 椰风水韵南区 售楼处
| 售楼部内大标语：不与中介合作，小心上当受骗
首先，起底一下项目背景。这次要开售的城投·椰风水韵南区，可以说算第三期，一路之隔的城投椰风水韵北区，去年已交房入住；斜对面还有率先为这个系列打下口碑基础的一期——佳元椰风水韵。
| 航拍看整体环境
佳元地产成立于2001年，是浙江商人在海南成立的本土企业，最早在海口琼山区开发绿色佳园小区，后来不断做大，在滨江新城区有好几个楼盘，去年最火的是江畔锦御；到椰风水韵北区、南区，又与海口市城市建设投资有限公司合作，项目也冠上了国企“城投”之名。
| 一街之隔的北区
| 斜对面的另外两兄弟
这次南区共规划15栋楼，一个三角形地块，呈东西走向，占地约141亩，建筑面积24.8万㎡，总共1333户，首期预计2025年交房。
| 远看“南区”
从椰海大道东段接近海瑞大桥的位置，拐进椰博路不远，就可以看到这片工地，正在如火如荼建设。
其中有三栋高一点的楼，就是本次开盘要卖的1#、14#、15#。
| 施工现场
外部环境价值
有人说，海口的滨江新城区，是目前价值洼地所在。
滨江新城2009年开始规划，2016年正式批复，规划范围东至南渡江，西至东线高速，南至新大洲大道，北至凤翔东路，规划用地总面积为814.69公顷（约12220亩）。
| 滨江新城规划
| 椰风水韵南区做的滨江新城沙盘
从规划图上土地比例看，大部分为居住用地；纯商业金融用地仅五宗；还有两宗办公商业混合用地，和四宗商贸居住混合用地。
主要配套有：位于椰海大道的海口市第四人民医院，7所小学，1所琼山中学和1所海南政法学校；行政办公机构有琼山区政府，配套一个双创广场。
| 航拍滨江新城
去过这边的都知道，滨江路和新大洲大道，都是通往机场的快速干道，沿街几乎没什么发展，只有进入椰博路，才能看到行人、商店，感受到居住氛围。
比起西海岸、江东，琼山滨江新城可以说没什么存在感，直到2020年的两次拍地，华润和招商局进场，首次将土地楼面地价拉到一万出头。
早在楼Sir踩华润润山府商办时就写过，该地区缺乏商业基因，没有大型商超、重磅市政配套，华润的写字楼可能是琼山区首张商业名片。
| 过桥就是“江东”
2018年以后，因为紧邻南渡江，过海瑞大桥就是“江东”，虽然距离江东起步区还远得很，但不影响房地产项目先把“江东桥头堡”的概念炒起来。
江东能给滨江新城带来什么？现在真不好说，毕竟自己还没发展起来，价值外溢有限。
另一方面，想体验商圈的休闲娱乐生活，换句话说，就是吃饭逛街看电影遛娃，最近得去灵山绿地城，然后就是七八公里外的新城吾悦、国兴商圈。
| 椰风水韵南区的区位图
当然，商场多也未必是好事，海口整体商业过剩，滨江新城主打依托江景的宜居定位，等人口聚拢，应该可以带动周边小型底商。
| 肯德基已入驻
至于是不是价格洼地，还真不好说。
之前楼Sir跑过这片区好多小项目，都是规模不大的小刚需盘，复习戳：海口刚需问了一百遍，可以买哪？我扔了这篇给他…
当时，几个小刚需盘仗着有房源，就已经翘起尾巴加价了。两大现房销售的华润、招商局项目，正按兵不动，据说吹风价并不低。
只能靠想象的产品
这次椰风水韵南区价格会定到多少呢？事实真如售楼处所说，价格还没出来，没向任何人透露吗？有知道的，欢迎留言哈。
首先，看下主打产品。
| 椰风水韵南区和北区规划图
这次三栋楼，共3种户型，都是三房，面积最小的是106-114㎡；中等121-126㎡；以及大户型133-139㎡。
最小户型房源最多
中等户型
大户型三房，房源较少
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户型都挺方正，没什么大毛病，两个大三房都双阳台；最小的三房，进门是厨房，不利于门口收纳，然后其中有个房间仅9平米，有点显小。
没有实体楼、没有样板间，看房仅凭想象，为什么还有那么多人担心买不到呢？
| 小区配套，只能看说明书
主要还是口碑的作用。
该系列的一期佳元椰风水韵，基本没什么黑料，然后去年到今年，二手房挂牌价已经飙到了2.4万/㎡，贝壳上显示近期实际成交价也在2.35万/㎡。
| 佳元·椰风水韵二手房成交记录 来源：链家
然后，2019年城投椰风水韵北区开售，市面上就有了要加几万茶水费才能抢到的说法。
看下周围二手房价：
自家2.4万打头，几个破2万，加上华润、招商局不可说的价格，如果椰风水韵南区按备案价卖，可以想象场面该多刺激了。
备案价“大冒险”
下面我们来猜下价格，最近海口备案价上浮，先把基准线画出来。
椰风水韵南区还有两大亮点，第一是北区的小商场，肯德基已入驻，里面挂牌一个少儿智能运动馆，也算是家门口的配套了。
第二，不得不提的，琼山区硬件最好的学校，椰博小学，就在小区正对面，过马路就能入学。
| 椰博小学
该学校跟琼山五小一样，政府出地，佳元地产出钱，建好后无偿移交给政府。楼Sir航拍看到，椰博小学相当漂亮，跟一般规规矩矩的学校建筑不同，具有几何设计感，还有空中绿植，看得出来是用心了。
| 椰博小学
从区位、景观看，它的优势比不上恒大美丽沙，学校也不如后者便利；但是恒大美丽沙之所以只备案到18200，跟企业现状有极大关系，这一点，城投和佳元比恒大靠谱。
再看18600这条线，星华和大华有商圈、有学校，区域量级也比这边强不少；衍宏府有市区便利，观澜湖有度假新城概念。
结论楼Sir就不下了，不妨请大家来猜一下，投个票：
真不加价？
在售楼处，问什么时候能看样板间，需要准备多少钱，全都未知。
史上最寂寞的看房，不过如此。
只知道大概7月底或8月初就要开盘，想买的要随时关注，多联系置业顾问，尽量让项目“看上你”，或许才能争取到一个开盘通知。
| 椰风水韵南区申明
对于城投椰风水韵南区，楼Sir希望城投和佳元真正做到双保险，让小区品质和精装修不要翻车，小区能正常建好交付。
然后，最值得买的点，就是“不加价、按备案价卖”，如果到时候开盘，破了这条底线，那就不香了。
毕竟，凭想象力买房，总是有些不够踏实的。
反之，如果真的按备案价卖，那么恭喜，说明还是有底线、有底气的。
最近外地好多期房停工停贷，难免人心惶惶。老百姓，太需要对未来的信心了。城投椰风水韵南区，hold住！
最后，提醒一句：不要相信不明来历的中介说的，加价可以锁房源！项目反复在申明，这种情况，容易被某些不法分子趁机浑水摸鱼、拿钱跑路。PS：楼Sir在售楼处和附近，确实一个中介的影子都没看到。
大家觉得这个项目值得“打新”吗？欢迎在评论区留言讨论。你也可以可以在文章底部留言评论。关于海南，如果你还有哪些值得分享的故事，欢迎随时勾搭楼Sir，也可以加你好友，拉你进群，一起畅聊。
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