收购存量商品房拉动成交数据提升，政府“去库存”在行动

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今年6月，全国房地产市场曾出现“短暂反弹”，而7月起“项目停工”、“停贷潮”等负面事件持续发酵，地产销售数据再次转弱。我们关注到，30大中城市商品房销售数据在9月下旬反弹明显，部分城市快速拉升的成交数据与近期多地政府出手收购存量商品房存在较大的关联。

温州、湖州、邯郸、济南等多地政府公开出台政策，拟收购存量商品房用于保障性住房或租赁住房。根据网络信息，苏州市政府拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，目前多个项目的房源已被相关部门收购。政府收购存量房集中备案网签导致苏州、温州9月商品房销售数据环比大幅增长。

政府或国企单位收购存量房持续释放政府托底的信号，但对提振购房者信心的作用相对微弱。该事件对于加快库存去化、开发商资金回笼起到一定积极作用。从苏州回购房源来看，参与回购的项目主要为国资操盘控股的项目，利于缓解国企开发商因为销售去化不畅可能面临的流动性紧张问题，也为此类企业后续在所处区域继续购地提供了资金腾挪空间。预计民营房企较难从中受益，后续收购覆盖范围仍将以当地国企参与项目为主，即使能够拓展到民营房企，更大概率将会是深耕所在城市、区域内拿地频繁、与政府关系密切的民营房企。从具体的收购执行层面来看，济南、温州的存量房源收购主体均为当地城投平台，大规模收购存量商品房可能提高地方平台债务规模。

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30大中城市商品房销售数据9月下旬反弹明显，部分城市快速拉升的成交数据与近期多地政府收购存量商品房存在较大的关联

当前我国商品房销售仍处于磨底阶段，房地产市场下行趋势未变，房企销售表现并未有明显好转。今年6月，全国房地产市场曾出现“短暂反弹”，而7月“项目停工”、“停贷潮”等负面事件陆续发酵，销售数据再次转弱。通过观测30大中城市商品房成交面积的周度数据，我们发现销售数据在9月下旬出现了明显的反弹。销售反弹一方面可能受益于地方层面限购放松、首付比例下调、公积金贷款额度提升等持续宽松的调控政策，但部分城市快速拉升的成交数据与近期多地政府出手回购存量商品房源存在较大的关联。

自6月以来，温州市、湖州市、邯郸市、济南市等多地政府公开出台政策，拟回购存量商品房用于保障性住房或租赁住房

济南市国资委曾于9月5日发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》，由济南城市发展集团下属公司在全市收购3,000套商品房用于租赁储备住房。河北省邯郸市发布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的十条政策措施》，提出房地产去化周期偏长的项目可申请转化为保障性租赁住房。宜昌市住建局公开向开发商筹集商品房用作保障性租赁住房，筹集的具体条件包括：项目库存商品住房量较大、消化周期较长；项目周边配套设施齐全、交通便利；项目布局相对集中，原则上为整栋、整单元且不低于50套；商品住房以小户型为主，最大不超过140平方米；成交价格原则上低于该项目前6个月实际成交均价。

温州市鹿城区人民政府3次在官网发布《关于收购筹集保障性租赁住房的通告》收购城市商品房房源，收购主体包括温州市鹿城区城市发展集团集团公司和温州市鹿城区国有资产经营集团有限公司，房源收购价以第三方评估和会商合议结果确定，但并未披露具体收购套数。温州市苍南县政府拟收购房源用于租赁住房，范围为苍南县马站片区安置富余房源及商品房房源，收购主体为苍南县海西建设发展有限公司。

根据网络信息，苏州市政府拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，且多个项目的房源已被相关部门收购，此次回购为定向回购，政府仅支付30%的首付，后续仍可市场化销售重新网签，通过定向宽松给企业释放流动性。

从济南市、温州市和宜昌市公开发布的内容来看，收购存量商品房用途为租赁储备用房。苏州市对于本次收购商品房未发布公告，收购后用于租赁或是计划二次销售不得而知。从具体的收购执行层面来看，济南、温州的存量房源收购主体为当地城投公司。

政府收购存量房集中备案网签导致苏州市、温州市9月销售数据快速拉升，市场是否真实回暖尚待持续观察

9月，苏州和温州商品房成交面积环比大幅增长。其中，温州9月商品房销售面积164.53万平方米，环比增长253.67%，销售套数16,912套（7月和8月成交套数分别为5,036套和3,536套）；苏州商品房销售面积达140.70万平方米，环比增长100.94%，销售套数达到11,648套（7月和8月数据分别为4,785套和5,247套）。

温州市鹿城区分别于9月14日和9月19日发布拟收购存量商品房的公告，9月26日至28日的三天时间内，温州市鹿城区商品房当日成交套数分别为1,425套、1,610套和1,663套，远高于267套的9月单日平均成交数据。苏州市9月下旬两周商品房住宅成交套数分别为4,246套和3,087套，而9月上旬周度平均成交套数约为1,000套。由于政府回购房源集中网签备案，9月苏州和温州市的商品房成交量出现明显回温，而市场是否真实回暖仍待持续观察。

政府单位收够存量商品房能够释放托底信号，有利于加快库存去化，缓解开发商资金压力，但民营房企较难从中受益

政府或国企单位收购存量房能够持续释放政府托底房地产的信号，但对提振购房者信心的作用相对微弱。当前市场仍在筑底阶段，后续能否持续恢复有赖于购房者重塑市场信心、以及更多的政策组合拳出台。近年来由于开发商快速规模扩张，目前多地商品房库存均处于历史高位。该事件对于加快库存去化、开发商资金回笼起到一定积极作用，将有利于相关楼盘的后续按期交付。但从网上流传的苏州国企收购楼盘来看，参与收购的项目基本均为国资背景企业或当地国企、城投公司操盘控股的项目，因而将更加有利于缓解国企开发商因为销售去化不畅可能面临的流动性紧张问题，也为此类企业后续在区域内继续购置土地提供了资金腾挪空间。预计民营房企较难从中受益，后续收购覆盖范围仍将以当地国企参与项目为主，即使能够拓展到民营房企，更大概率将会是深耕所在城市、区域内拿地频繁、与政府关系密切的民营房企。单从城投、国企的角度来看，热点城市房价维持高位，大规模收购此类存量房可能提高地方平台或国企杠杆水平。

作者 I 郜宇鸿 林心平

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