江南中产刚需刚改新房，告急？！ | 房叔说No.569
共 7 盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
年关将近，各大楼盘卯足了劲准备冲刺，12月约40余盘将售、续售，一派热闹。
▲12月预计开盘
但是，这份热闹是极不均匀的。
如果以钱塘江为界区分，这种现象极其明显，江南楼盘的量是江北的近1/4；
如果把视角进一步缩小到滨萧的限售区，这个比例是近1/5，其中，远离主城区的湘湖南北还独占三元；
再缩小一点，将视角锁定在主流产品，一般3w/㎡-4w/㎡级、总价400w上下，适合刚需刚改通勤自住类又兼顾小刚善的小区，在江北，至少有20个盘可以比较，而在江南，半天就看完了，而这甚至能持续到明年中。
这带来的效应是极其明显的，新街新汉路地铁口2.7w/㎡的欣翠里，5站到奥体，175套房刷出24.6%的中签率，浦沿今年唯一地铁盘4w/㎡的观晖美寓，周末的售楼处人山人海，不远处晓月和风的热度也节节攀升，更有甚者，今年房叔后台有不少粉丝，滨江上班跑去勾庄买房通勤的。
事实上，自地铁4期规划落定之后，江南发展格局已然定型，拥江豪宅板块如奥体和亚运村，与远郊刚需板块义桥、戴村、南卧等等的气质出现明显的泾渭分明，反倒是有性价比（自住兼顾投资成长性）的中间层板块已然不多。
江南新房，出现了中间断层，今日推文便与此有关。江南刚需刚改，后续如何抉择？
| PART 2 |
最优选，必须抓住宁围和浦沿。
对江南上班的购房者来说，买不起起步4.6w/㎡奥体和亚运村的大户型，宁围和浦沿是最后两个高性价比的全面开发区域，各有绝对优点，周期也有一定的错开，可以同时关注。
萧山方面，近5年中产新房的供应大户是市北，早期（2018）的望海潮、桂语江南，高层价格在3.2-3.3w/㎡，随着开发深入，土地供应放量，拥潮府、滨涛、望涛、花曜里等等，2020-2021一批3.75w/㎡的楼盘纷纷出货；
到今年春天，咏桂里价格已爬升到3.95w/㎡，这之后市北可直接出让的宅地也已不多，下次出让，甚至可能突破4w/㎡的价格，尽管市北有东、西、东南小区域的限价差异，但是整体呈现卖得越晚、越向北靠近奥体价格越上升的价格梯度。
▲宁围与市北相似的客群和价值锚点
而萧山近江的核心区仅剩市北更北、离滨江也不远的宁围，挨着奥体，有较为成熟的未来总部社区规划还有一定的土地供应，后续的发展规律完全可以借鉴市北的价值曲线，如今3.15-3.4w/㎡的限价也和市北的起点相当，在奥体、市北逐渐成熟的加速期里，，夹在中间的宁围毫无疑问是江南刚需刚改置业的最优抉择。
▲宁围-未来总部社区规划
同样的优解还有浦沿，特别说明，笔者说浦沿板块并不指浦沿“镇”的概念，不包含腹地的浦乐，专指浦沿路以西的沿江地块。
优点非常明显，国际滨最后沿江用地、双大桥、整拆整建、高新企业办公大楼、若干商业综合体、新建学校建成或在建、樱花大道、有4号线延长线，开车到景区10分钟，日后通勤4、6、18号线换乘都很方便，主城区教育和考试，4w/㎡的价格真不贵；
缺点同样非常明显，滨江区一股“深圳”气质，财源不依靠卖地，长河、西兴饱和，沿江浦沿所剩宅地从规划得知也仅有10来块宅地，出地挤牙膏，一年一两个盘。
▲智慧新天地用地规划
再就是沿江地块永远要看两岸协同，对岸的之江沿江带一副停滞的景象，以西湖区的城建效率，浦沿窗外的江景恐怕得10来年都还会是草地和自建房。
抓紧宁围，穿插着去摇浦沿沿江地块，不啻是后几年江南刚需刚改的上选。
| PART 3 |
中选，闻堰、之江未来社区、湘湖北、新街、萧科。
闻堰是地铁4期规划的大赢家之一，18、4双线交汇，5期还有10号线南延段的旅游景观线，三江六岸之地，江鲜码头日落生活气十足。
毫无疑问，闻堰是有潜力的，但是兑现潜力是个难题，所以只能评价其为中选。
其一，早期开发过，沿江的土地储备不多。像叠潮雅庭这样近江靠老街的优质楼盘，在闻堰的小范围内已是绝佳的位置，卖一个少一个；
后续出地要么往湘湖方向去，要么出在滨萧交接的腹地，工业厂房多，农民房多，要建成完整的成片城市界面周期久，长期的生活圈只能沿着万达路。
其二，气质太生活了，捕鱼、乘船吃江鲜逛老街，味道很好，湘湖边的产品又是偏低密，产业属性不强，高收入人群难聚居在此，中国视谷能结出多大的果仍需观察。
其三，和浦沿一样，看对岸。
之江未来社区，挨着老之江，彩虹快速路以北成熟度不错，虽然没了南侧三江汇的想象空间，但买个通勤方便，西湖区的学区和近地铁、商业，求自住3.75w/㎡的价格均好性是不错的，只要之江少做超大户型，上车没什么问题。
湘湖北，有地铁1号线的通勤优势，滨康天街不远，近湖环境优势，主要是翠堤春华和湖望庐两个项目。
新街只推荐类欣翠里一样的楼盘，沿着地铁买，去上班方便。板块的城市界面一般，且机场的影响实在不小，大概率会沿着地铁形成一个个小型生活住区，投资属性不强，这点从放开限购就可以看出，不过2.7w/㎡的价格着实也吃不了亏。
萧科，起点高、定位高、产品好，但大区域土地性质复杂，砍掉了地铁11号线，又和萧山主城区隔着后几年的供地大户宁围，对岸是钱二东侧和下沙，只能说开发周期会非常久，目前仍是推荐买车自住通勤。
| PART 4 |
▲中产塌陷的M型社会由来
在任何一个发达国家的城市化后期，每次穿越经济瓶颈期，都会出现一个统一的现象，在西方叫“中产塌陷”，在日本，被称为“M型社会”，在中国，便是今年的热词“中产返贫”。
楼市是财富的映射，尤其是在老百姓77%资产为房的我国，“中产房逐渐消失”会在最发达最快建设饱和的区域形成，因为房开没有义务在“金面粉”的区域好卖的情况下，打造为中产服务的产品，在杭州，面积不大的江南核心区就会是最早定型的标本。
在可预见的20年内，楼市分化的变革将是剧烈和深远的，优质商品房“大户型”的趋势将愈演愈烈，而刚需则会逐步转向保障轨。
2022以后，对于中产买房，“买错不如不买”，是来自笔者最真诚的建议。
2022杭州地铁楼盘图（12月版）
房叔说 | |
PS:更多往期回顾可进入房叔公众号后台，点击、右上角搜索键（放大镜），搜索楼盘名，或相关词条
点个在看，让房叔更好看。