《中国商业地产活力40城》发布，深度剖析西安排位
丨永宁门商圈丨
2017到2018年于商业地产是焦灼分化的一年，传统品牌拓展速度放缓，新兴网红品牌尚未呈现主流担当，大宗交易规模激增，技术在行业的应用加持。但经济增长对消费的强调，也为行业的发展提供了新的增长契机。在经济结构转换与行业格局重构的时点下，如何突破激烈的同质化竞争，沉稳布局把握新的增长点成为关键命题。
由RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布《2018年商业地产·中国活力城市40强》，这份报告以零售指数、休闲指数、购物中心指数以及消费力指数四个指标为维度，同时加以开发商和品牌两个视角来诠释的报告，清晰地展示了以下城市过去一年中的商业市场表现。
《2018年商业地产·中国活力城市40强》通过对重点城市的持续追踪，为开发商和品牌呈现在过去一年里市场的微妙变化，尝试揭示其中蕴藏的机遇和风险，为其提供调整再出发的策略参考。
丨中国商业活力40强—西安第11位丨
活力指数
从商业地产活力指数中，上海、北京依旧领跑全国，二者差距呈现稳步缩小态势。北京商业创新活跃度领衔一线城市，丰富的人才储备、技术资源和文化资源为商业创新提供了不竭的源泉和强劲的后发力。
而在新一线城市阵营中，成都排名第4，较2017年下降一位；重庆排名第7，位次相比去年未有变化；西安排名11，较2017年上升两位。值得一提的是，西安商业地产活力指数上浮最高，超过2.17个百分点，上浮百分点排名全国第四。
丨西安SKP丨
品牌指数
从品牌青睐活力和开发商青睐度上看，西安分别位居第8和第10位。2018年，西安迎来了SKP、大融城、MOMOPARK、悦荟Mosaic、华阳城等项目的入市，而大悦城、蓝海风中心、创意谷等重点商业项目也确定于12月陆续开业，逾百万方的新增供应，加之四海唐人街、凯德御锦城、南飞鸿乐荟里、远洋漫古小镇等已公布的新产品线以及宜家将在城南布局的荟聚商业项目的计划，均说明了品牌及开发商对西安商业市场的持续看好。
·奢侈品牌·
在整体向好的销售增长中，奢侈品随购物中心稳步向低线级城市下沉。2017年奢侈品市场持续回暖升温，中国市场成为奢侈品销售最强劲的增长动力。此外，通过营销方式上启用新一代明星代言人、与KOL合作，积极尝试各类数字化营销方式，持续加码对年轻消费者的市场教育。并尝试通过价格调整，削弱海外价格优势，挖掘中国市场的消费潜力。
购物中心的下沉对品牌的带动效应明显，随着重庆IFS、西安SKP、长沙IFS等奢华型购物中心的开业，HERMES、Dior、Prada、LV 等品牌在新一线及二线城市的布局上均实现了突破性增长。二三线城市的奢侈品门店数占比比上一年度高出7.83个百分点，比例达到近四年的最高值。
丨爱马仕·西安SKP丨
西安的奢侈品牌此前零散分布于中大国际、世纪金花等高端商业项目，随着西安SKP的开业得到集中呈现，CHANEL、HERMES、TOMFORD、GIVENCHY等首进西安的奢侈品牌，更重塑了西安的奢侈品丰富度，使得城市的奢侈品牌平均城市偏好度从2017年的17名上升至12名。
·餐饮连锁·
以星巴克和COSTA为代表的咖啡品牌门店在成都、重庆、西安等新一线城市增速达到34.64%，这些均带有休闲、旅游属性的城市，在外来游客的消费需求以及本地消费者消费认知提升的刺激下，表现可圈可点。
丨星巴克西安区域密度图丨
例如，星巴克在西安市场的扩张响应着当下的“西安速度”，由2017年初的40家增长至如今超过70家门店；而COSTA在西安SKP就一连开出6家门店，其与B站（哔哩哔哩）合作开设的主题店也在即将开业的西安大悦城开出。
丨喜茶·赛格DP丨
同时，西安凭借强劲的消费购买力和良好的零售氛持续吸引品牌加持市场的同时，盒马鲜生、7FRESH、奈雪の茶、鹿角巷、喜茶等话题性和热度居高不下的新零售品牌和网红茶饮品牌也纷纷抢占西安市场份额。
·精品品牌·
2017年中国轻奢市场持续繁荣，品牌加速拓展。一线城市的轻奢品牌门店占比比上一年度高出3.51个百分点，其中北京轻奢门店数同比增长12.12%，三里屯太古里、apm、朝阳大悦城等核心商圈项目均有轻奢品牌门店开业。Furla、Maje、Sandro、Agnes b等品牌在国内持续开店，消费者的轻奢品牌认知度不断提升。
从排名的维度看，千禧一代为代表的年轻消费群体，对于个性和自我喜好的追求，带动了轻奢品牌的热情，西安轻奢品牌平均城市偏好度也暴力跃至全国第六。譬如指标级轻奢品牌COACH、Michael Kors、Emporio Armani、MCM就分别在西安开设了10家、8家、5家、4家门店，数量均仅次北京上海位列在全国第三！
·快销品牌·
大众消费品牌拓展脚步持续放缓，门店增幅比上年下降近10个百分点。但新一线城市作为主要的购物中心增量市场，大众消费品牌逆市保持了较高的增速。西安以66家主流快时尚品牌店铺坐稳大陆第7城，其中门店数量前三的品牌为优衣库（16家）、H&M（12家）及UR（9家）；伴随西安大悦城的开业，品牌店铺在西安市场的数量还将继续增加。
丨截至2018年11月，中国大陆快销品牌分布数量排行丨
·酒店品牌·
从去年开始，西安加快高品质酒店建设步伐，编制了高品质酒店发展规划。一年之内的高品质酒店呈现井喷式增长，包括君悦、蓝海风万怡、W酒店、万丽等一大批高品质酒店正成为西安的新地标。
当前，丽思卡尔顿、经开洲际酒店已进入室内精装修阶段，中式高端酒店品牌华邑开始人才招募，更多的豪华酒店品牌即将登陆，让这座城市赢得更多尊敬，成为名副其实的酒店之城。
创新指数
①新消费人群驱动城市商业创新
用户驱动的创新是激发城市商业活力的重要力量，把握以新消费人群为主体的领先用户变得至关重要。他们受过良好教育、热爱生活、对新鲜事物抱有极大好奇心，积极探索甚至创造符合自己审美品味的生活方式。他们不仅是创新商业的首批用户、时尚生活方式的引领者，也是激发商业活力的重要力量。
除北京之外，南昌、西安、武汉、贵阳相对于同类型城市，新消费人群指数突出，商业创新空间市场基础较好。一方面，创新品牌在下沉时可优先考虑。另一方面，南昌、西安、武汉、贵阳的购物中心也有更大的以商业创新引领市场的机会，应更多地关注领先用户诉求，参考一线城市热点商业的逻辑，打造项目亮点。
②商业磁吸效应显著
虽然在激发商业创新的驱动要素上出现了一些偏离程度较高、优势突出的城市。但从创新成果的分布上看，商业活力指数高的城市具备明显优势，二者呈现出高度正相关现象，偏离程度较小。以北京为代表的超大城市和以长三角为代表的超大城市群已经形成，在商业创新表现上一骑绝尘引领市场。
③创新发生地趋于多元
虽然商业创新的市场化遵循梯级逻辑，超大城市具备难以逾越的吸引力。但创新的产生地趋于多元，与行业龙头级企业所在地相关，也与城市的内生型创新能力相关。例如方所诞生于例外的所在地广州、喜茶诞生于广东人口不足500万人的江门。商业创新的产生需要城市具备开放的政策支持，创新产生后亦会惠及城市商业的发展。
今年西安的城市商业迎来快速发展，众多品牌的进入也进一步提升了市场丰富度。新开业的项目在体验感、独特性上实现了商业的再一次升级，而一些已开业项目也进行了自我的升级调整。可以预见未来西安商业仍保有巨大发展潜力。
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法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟
陕西大秦律师事务所
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