西安南中轴，需要怎样的现代都市综合体
因为一些不可抗拒的客观因素，西安在进行城市更新时，面临着既有交通格局的牵绊、行政区划的迟滞和大遗址保护，无法将更现代化的城市面貌施加于传统的城市片区，随着城市骨架的不断延伸，西安逐渐在古城区外围形成几处超高层建筑相对集中的区域。
图 / 市侩影像
通过悦君梳理，西安高层建筑相对集中的几个区域，大致为分布于经开区、锦业路与科技路-唐延路一带，这与西安当前经济活跃的热点地图基本吻合。资本、产业导入与金融活动在上述三个区域较为集中，高知人群与本地常住人群的消费活动叠加，不同业态之间关联度不断深化。
经开区 / LAFONCE、NIFC、EHB、IEC
锦业路 / 市侩影像
科技路-唐延路 / 市侩影像
以超高层为标签的城市经营者，往往以天际线为突破口，一定程度上反应了城市化加速，人口密度增大的背景下，城市建设对楼宇高度和数量的追求。而一座城市的标志性建筑，离不开相对恢宏且令人印象深刻的整体外形和建筑形式，要求开发者在对当地文化和历史价值进行充分思考的前提下，兼顾文化、事件及历史之间的融合。
就西安而言，超高层并非仅仅是建筑高度，同时体现着资本的聚集、金融活动的热度和现代化城市风貌的审美。西安的新旧城区划分明显，一边是布局严整的老城，一边是分散在各个触角的现代城区，穿梭在不同的城市板块，常常拥有奇妙的错觉。无论从感官还是使用上，大型建筑群及其综合体在城市生活中的分量越来越重。
当西安天际线不断被刷新，建筑实体所承载的功能，是否足够架设起立体的配套与城市需求相契合？
纪达夫：功能化设计与城市配套的平衡
Aedas凯达环球主席及全球设计董事Keith Griffiths（纪达夫）曾经在“2017超高层建筑产业国际峰会”上，生动阐述了他对超高层建筑作为城市标志的洞见：超高层建筑是所在城市的标志与城市名片，其设计代表城市独特的文化精神。中国高速城市化进程及独特的高密度需求正在赋予“超高层”全新的概念。
纪达夫认为，西方社会有别于中国，一些项目坐落于城市的旧城中心或者老城区，面临诸如结构和交通系统等方面一系列非常棘手的问题。像曼哈顿、芝加哥、伦敦、巴黎这样的城市，实际上并不会去建造太多的超高层楼宇。
亚洲近些年来则一直都在尝试重新定义“超高层”，特别是带有综合功能性质的建筑群，并不断地塑造都市综合体的概念，正基于这种生活方式的变化，建筑本身被赋予了在人们工作、生活习性改变上的新角色。于是，城市经营者与涉足土地开发的存量市场迫切的需要达成共同的价值取向。
诚然，企业对一座城市投入的资源，往往与政府规划的力度密不可分，拿西安电视塔-会展片区来说，西安中央文化商务区（CCBD）是作为曲江门户来打造的未来城市核心之一，因为同时占据城市中轴和南三环的位置，其承接性与聚合度远远高于一般的次级商圈，独特的区位条件决定开发者需要与之匹配的实力与经验。
西安南中轴与曲江新区范围示意图
在政府的上层设计中，CCBD占地1.8km²，规划建设面积2700亩，将借鉴香港IFC、成都CBD及上海外滩BFC，加快东三爻、东三爻堡村整村拆迁，并引入智慧城市理念，打造入区企业“一站式服务”智慧平台，除了丝路国际大剧院、丝路国际艺术品交易中心、国际酒店、国际社区之外，还将建设多个超高层地标。
整个CCBD的功能分区，围绕“西安之门”、“丝路公园”、“空中环路”三大维度。其中，两座双子超高层组成的“西安之门”，将再次刷新西安的双塔天际线；“丝路公园”形成的超长绿廊，会同北侧的唐城墙遗址公园一道，构成CCBD的绿色轴线。
在曲江刚刚公布的三年提升方案里，CCBD被赋予了重要定位：“打造文化和科技融合的典范，智慧宜居城市建设的新样本，大西安‘C位’上的开放创新新地标，首个“高端商业+城市功能集群+超级枢纽”的国际化、综合性文化商业聚集地。”
千头万绪之下拨开层层标签，莱安与华润强强联手介入CCBD打造超级商业组团，让西安的南中轴线迎来曙光，也赋能了这一曲江门户塑造城市封面的绝佳时机。
“群雄逐鹿”的时代，如何拯救南中轴线
可以说优质资本的导入，往往使商业地产的运作变得更纯粹，莱安中心以多功能现代都市综合体的形态，接手西安南中轴线上的黄金拐角，事实上对开发者来说也是一种考验，在群雄逐鹿的时代，西安的城市综合体必然面临从量变到质变。而传统商业加速洗牌，新零售迅速上位，多商圈格局的形成，无不体现西安经济格局与市场发育程度的共生性。
莱安中心在西安南中轴线与曲江CCBD的相对位置
前文提到的Aedas凯达环球主席及全球设计董事纪达夫先生，就曾为莱安项目提供了大量指导意见，在关注建筑造型、结构系统、垂直交通、平面排布的同时，更多地强调了总体的功能性，他认为这个位置的地标，完全有资格重构城市价值的脉络。
毫不夸张的说，西安当前的问题是，大量整齐划一的建筑堆砌而成的楼宇，功能性单一且视觉上与美感毫无瓜葛，这一方面既有前期规划的缺失，也不乏对未来城市格局前瞻性的误判。进入后城市化阶段，赋予钢筋混凝土更多的生命与情感，是城市经营者都应该思考的课题。
西安南中轴天际线的长期缺失，地段的不可复制与稀缺性，都让莱安中心拥有了更多发挥的空间。
莱安中心整体布局效果图（一期、二期）
事实上，我们现在看到的莱安中心，已经具备一座现代都市综合体的轮廓，除了包含一个10万m²的高品质商业、五栋写字楼、一栋loft写字楼以及两栋高端公寓，还长期配备一个多功能博物馆，二期地块则洽谈引进高星酒店，可见莱安对自身业态的定位具有很强的预判性。
城市封面与文化底色二者得兼
自从华润成为电视塔-会展板块的第二个玩家，高端城市组团的迹象就愈发明显，和莱安不同，华润落脚于会展片区周边的经营，二者仅一路之隔，但在未来CCBD城市角色分配上，双方相互背书的成分更重。
比如，莱安中心一期商业部分，就引入了华润系万象汇，作为该区域内唯一具有规模的商业体，填补了北至小寨商圈、东至曲江商圈、西达锦业路、南抵长安大学城之间广阔城市腹地的空白，是将人口集散转化为经济潜能的最直接端口，满足更多周边居民的一站式消费。
在最新批复的地铁三期规划中，万众期待的轨道交通8号线，将与2号线在电视塔北侧进行接驳，无形中给以莱安-华润城市组团为核心的CCBD带来的地缘价值，不言而喻。
施工中的莱安中心-华润·万象汇
拥西部之星，点亮城南夜空。
因为有电视塔的存在，莱安中心一期主塔楼设计高度控制在了160米，二期主塔楼240米，并未喧宾夺主，而是以谦逊的姿态来展现舒缓稳重的建筑风格，外立面则采用了国际高端办公项目常用的LOW-E双层中空玻璃，对光线的折射与楼宇室内采光有着绝佳的表现，成为今后西安南中轴上一道亮丽的风景线。
文化IP对城市空间的再造
早在2016年，西安市政府就表达了对隋唐天坛遗址开发的愿景。与北京明代天坛相比，西安天坛始建于隋朝，历史比北京天坛早了1000多年，北京天坛只有三层，高5.4米，北京天坛只在四面有台阶，西安天坛十二个面均有台阶，更符合周礼礼制。
隋唐天坛曾是国家至高无上的礼仪重地，也是中国现存最早的皇帝祭天礼仪建筑。以西安最“深藏不露”的国宝，被列入“丝绸之路”世界文化遗产补充名录。因为莱安中心对区域价值的提振已十分明显，将千年遗址保护起来植入现代化的城市结构中，有利于衔接建筑与周边环境、市民生活和城市文化的关联性。
天坛遗址公园的开放，刚好将莱安中心一期与二期的两栋主塔楼分开，有趣的是，步行通往天坛公园的主入口，恰与古代帝王祭天的方向吻合，唐天坛以其特殊性、唯一性IP为CCBD核心区注入重要的文化底色，如一道时空桥梁，穿梭在莱安城市综合体内部，成为西安一处建筑奇观。
精准定位，驱动城市价值体现
作为已经进入兑现期的莱安城市综合体，在提供商业全生态链输出的同时，并没有忽视高端办公以外的空间利用，将服务型高端公寓作为匹配高知人群生活半径的特殊场景，鉴于西安商业地产上行的新阶段，城市公寓往往以其便利性和周转的价值吸引投资者。
其实，公寓业态在CCBD核心区的角色，可以一分为二来看。莱安之所以在整个综合体之中打造这样的公寓，正是瞄准了未来该板块对高端商务圈层的吸附力，将对公寓产生极大的需求。这是核心区域土地集约化发展的必然性，也是驱动城市价值的体现。
再通过大数据显示的供应量，可以看到2015-2018年，西安全市公寓总供应量约413万m²，达到了新的峰值， 风向的转变，西安投资环境的向好，让更多人开始对高端公寓产生兴趣。莱安在大的行业趋势面前，对综合体业态的调整恰好显示其灵活性。
散发书香气韵的公寓大堂
在室内设计上，莱安侧重港派风潮，较多的使用简洁明快的线条和对称式布局，一方面是创作者倾向于营造生活与工作的无缝切换的场景感，另一方面，设计师希望体现以人为本，融合现代感与国际化的生活景象，以极简主义作为西安人生活情趣的铺垫，匹配城市地标的内在颜值，输出同时满足视觉美学、地缘优势和投资价值的第三生活空间。
莱安设计师对公寓空间的线条解读
对于正在打造的现代都市综合体，莱安行事低调却并不保守，不单纯的以建筑高度，来定义西安南中轴线的流量担当，而是在竞争与博弈中继续耕耘城南天际线，在城市改造的过程中不断调整方向，构建更丰满的城市生活方式，从拯救天际线开始，引领下一阶段的城市升级。
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法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟
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