土门的华丽蜕变背后，是谁解锁了城西发展新姿势？

在日新月异的城市化发展中，城市空间逐渐进入“天花板”，在国际舞台上越发闪亮的中国第九座国家中心城市西安，如何突破瓶颈？新时代的城市化又该如何进行？

伴随西安中央活力区规划发布，“主角”土门地区独特的工业文脉传承保护与现代化高端社区建设共生融合的开发理念，将走出别样的城市更新之路。从上世纪90年代盛极一时的“电工城”；再到目前西安主城内体量最大的城市更新项目……传承绵延了数十年文脉的西安土门，正迎来一次破茧化蝶的重生。

从“电工城”到“桥头堡”

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土门西郊厂区现状一角

土门，即西安西郊开远门。是原长安城十二座金门之一。“土门”，也是对开远门遗址的称呼，因其残存夯土，因而得名。

对于西安人，这里是一块充满光荣与梦想的土地，曾作为国家“一五”时期的重点工业区，庆安集团、远东集团、西电集团、西安印钞厂这些耳熟能详的名词历历在目。

但从90年代开始，土门却仿佛被时光遗忘，城市建设配套和基础设施停滞不前。到2000年后，更因基础设施薄弱、产业业态低端、城市形态老旧，导致这一区域发展缓慢。如此，城市更新自然就成了区域拓展空间、提升城市宜居品质，满足大众美好生活的必要选项。

大西安CAZ规划鸟瞰图

此外，站在整个城市的角度来看，经过改革开放以来的高速发展，西安已逼近“空间”天花板，二环和主城区几近饱和，基本无新增土地可用。

在有限的城市规模与大片高密度建成区的背景下，土门打造CAZ必须从存量土地出发，这也意味着，城市更新将成为土门的全新突破口。其作为西安主城腹地罕有的可再次深度开发珍土，享有丰盛的资源、区位的优势、发展的前景，在土地供应寥寥无几的二环金腰带，成为备受追捧的人气高地。

西二环-土门附近现状

再者，放眼“大西安”版图，土门立足于东西向中轴线之上，链接成熟板块资源及产业集聚区，占据城市增长极且与东向的钟鼓楼遥相辉应，与西、南、北三个片区的沣东/西咸新区、高新区、大兴新区三个板块相互交叠，在城市空间格局中承担起承转合的作用，更是城市“西进”的中轴枢纽与桥头堡。在城市“西进”的路线上，建立“西进桥头堡”和贯通城市各区发展的战略枢纽，就是关键中的关键。

得天独厚的城市地理优势，历史文脉的先天滋养，醇熟生活圈的繁盛与人气……历史沉积下来的时间财富，都为城市更新与城市活力赋予新的力量，而焕发着勃勃生机的土门，正以高起点的城市占位创变着大西安格局。

14.97km²，大西安中央活力区

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“核心区内的城市设计格局以新城演艺传统格局为核心设计理念，打造团结路成为南北向城市发展的新轴线，丰镐路为东西向连接老城发展的新轴线。在改造时保留了大量的文化痕迹，并以现代风格结合汉风艺术，将工业遗产与公共交通相结合。”

大西安CAZ中的规划，还将老城格局的空间设计手法，运用到土门新中心的城市空间中，使新中心与老中心相得益彰，彼此协调。

▲规划区西至阿房路、阿房南路，东至劳动路，北与大兴新区、汉长安城遗址接壤，南至昆明路、丰庆路围合“凸”字空间形态。规划总用地面积14.97平方公里

摊开《土门中央活力区》的地图，不难发现其战略规划重点，就是要营造“一心六轴、八区多点”的整体发展结构。

“一核”丨围绕团结南路区域布置电子商务、大型购物中心、商务办公、文化旅游等功能业态，构成西安 CAZ 活动中心。

“六轴”丨主要指大庆路总部经济发展轴、沣镐路综合商贸轴、团结路中央活力轴以及西二环、汉城路、昆明路三条城市形象发展轴。

▲团结路中央活力轴丨大庆路节点

▲团结路中央活力轴——南端节点

▲CAZ汉风旅游文化商业街区规划图

“八区”丨为中央活力核心区、两大都市产业总部聚集区、工业遗存文化创意区、汉文化旅游区、三大高尚宜居生活区。

▲打造国际总部商务平台、5A甲级办公、国际顶奢酒店集群、创客创业平台

“多节点”丨结合城市地铁轨道站点，发展“TOD”模式，构成节点式社区、商业服务中心。

▲构建点、线、面一体化的绿色空间网络

可以看到，这一系列方案整体延续了西安历史空间肌理，以西安优越富足的汉唐历史资源为依托，结合现状土门片区的空间环境条件，采用里坊形制的空间组织模式，传承和发扬西安本土人文环境特色。

而建筑形态方面，规划在丰镐路和团结路交叉处形成新城内重要的超高层地标，象征新城内新的钟鼓楼，东侧为中央活力区重点打造的商务地标，也是整个区域最重要的地标建筑。

▲由350米超高层构成的昆明路天际线

兼顾开发与保护，城市更新的担当

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作为目前西安体量最大的城市更新板块，富力集团的介入成为具有标本价值和示范意义的样本。这个拥有20余年丰富的城市开发经验的央企，发轫广州并建立了成熟完备的旧改模式，有着诸多经典运营案例。

如何盘活旧城土地，传承西安历史文脉，更新区域面貌，继续为城市提供源源不断的发展驱动力，对于富力集团来说是一大考验，也是更好的融入国家中心城市发展的重大举措。

2007年，富力集团积极响应政府提出的珠江新城CBD规划，在改造过程中，不仅传承保留了历史文化，更实现了区域价值飞跃，将一片农田渔村打造为国家级中央商务区之一。

▲广州珠江新城CBD

当目光聚焦在土门综合改造，该地区不仅约有25万人口，区域还分布央企、省属、市属企业和军工单位40余家，大量棚户区及16个城中村，其开发难度和时代背景与广州珠江新城当时扮演的角色，亦不可同日而语。

从政府到民间，从资本到个体，对土门综合改造产生的认知差异，不可避免的出现在前期的思维定势中，我们不妨看看 财经界人士与规划领域大师对西安城市更新的探讨。

8月18日，一场主题为“赋启城芯，预鉴城市答案”的对话论坛举行，届时，中央电视台财经频道资深评论员马光远，这位曾经公开表示看好西安门槛吸引人才政策以及城市投资向好趋势的著名经济学家，将详细解析西安在“新一线”城市队列中的巨大潜能和发展前景。

著名经济学家 / 马光远

此外，如果要选一位40年来中国房地产商品化市场化之路最贴近的推动者与见证者，“中国房改推动者”北京大学博士后导师顾云昌无疑是最佳人选。40年前他曾参与了中国房地产市场最早的孕育和摸索阶段，20年前他又参与了房改政策的出台到执行，并始终关注房产市场的健康发展，此次来到西安，他将以核心城市发展规律为主线逻辑，来解读城西发展对西安整体发展的战略意义。

高级城市规划师、著名房地产专家 / 顾云昌

这场论坛以“城市答案”为核心，通过不同圈层与西安发展建立关联，与城市沟通，解答阐释城市发展的核心。以多角度发问的形式对理想都市生活（CAZ）的基本面貌提出预设；以多层级多身份的答案丰满理想都市生活（CAZ）的概念。

同时，在城市经济发展及城市规划下，突显土门综合改造对于西安城市价值的意义，并阐释城市发展的核心动力、回答理想生活的最优解。

事实上，不论本次论坛的举办，还是土门地区的发展。站在富力全国战略的角度来审视该板块，背后的意义远不止焕新土门这么简单。富力集团以城市更新践行者、城市CBD领创者的眼光，以“城市建设+城市运营”为双核驱动，每到一个城市、每做一个项目都从规划之初与时俱进，成功的开发策略使富力众多项目都成为城市发展的范本，极大提升了城市形象。

国家赋予的城市发展机遇，城市变革的雄心与完备的CAZ规划，再加上富力独有的国际化视野与城市运营经验，三者合力，相信将不负西安人的厚望与期待，为曾经辉煌与骄傲的土门，开创新的辉煌与骄傲。

法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟

陕西大秦律师事务所

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