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西安商业2019排行榜发布,销售额背后的宫斗大戏

Cody 悦西安 2023-05-08


日前,国内行业网站依次公布了全国各大城市商业体(包含购物中心、部分百货)销售额榜单,其中西安的部分项目表现亮眼,表格如下。



毫无意外的是,赛格再度霸榜,并拿下西部第一的业绩,而开业仅两年的西安SKP,则顺利晋级第二名,可以说各擅胜场。


在过去的2019年,西安新开商业项目达到了15个之多,新开体量依然超过100万㎡,与此同时,西安在去年一年中又陆续有5家百货先后闭店,多项数据显示商业洗牌正在快速加剧。

事实上我们不难发现,进入全新阶段的西安商业布局,明显向城市次级商圈及发展成熟的郊区倾斜,而各个项目之间的竞争,也从以往品牌与业态的竞争,逐渐转化为购物体验和场景营造方面的比拼,令人目不暇接,但这并不能说明,所谓西安商业将进入饱和期具有合理性,因为每个行业的发展都存在优胜劣汰的一面。


面对竞争,这次我们不妨以宫斗视角来观察西安商业,也许会获得更多有趣的发现。

第一名:中宫皇后 赛格


图 ©一刻影像


钟楼商圈不断“失宠”已成为既定事实,给了众多商圈雨露均沾的机会,而赛格却独占鳌头,2019年依旧坐稳中西部销售额第一的位置,并迅速强化获客能力,相信全西安都找不到第二个能跟上赛格调整速度的商场。


大数据显示,在接近600个品牌数量中,赛格的71个品牌销售额排全国第一,232个品牌销售额进入全国前十,尤其是餐饮品牌丰富业态集中,早在2018年就拿下“全国客流量第一”。

抓住西安首个双地铁购物中心优势,赛格在钟楼商圈衰败的过程中表现优异,很好的培养了忠实客群的消费习惯,连续5年实现两位数增长,尤其在去年试水买手店后,一次性集齐21家指标级奢侈品大牌,在一楼开辟专门的奢侈品中心区打造西安版“老佛爷”,敢于迈出这一步,说明赛格做好了打赢转型硬仗的准备。

当然,一家独大说明了区域竞争的不充分,传统小寨商圈理应再进一步。

第二名:皇贵妃 SKP


历史上扮演皇贵妃的角色,往往出于以色侍人又荣宠万千,协理六宫距离后位仅一步之遥却永远无法迈过那道鸿沟,如今用来匹配西安SKP最合适不过。

作为中国头号商业的第一个分店,从开业前便聚焦全国各大公关公司的目光,凭借极强品牌实力,居于中西部最顶尖奢侈品卖场序列,2019年是开业第二年,品牌更新不断的同时,每年两次的店庆活动营业额都令人咋舌,一楼护肤彩妆柜台齐全程度罕有其匹,顺理成章坐上皇贵妃的位置。

遗憾的是,餐饮业态实在差强人意。受累于垂直动线的天生缺陷,西安SKP的高区似乎总是无人问津,业绩产出集中在1F~3F,而事实上,SKP精品区的营业额,似乎亦是建立在LV、Prada、Gucci、Burberry等一众大牌从中大国际、王府井、世纪金花这些老牌高端百货撤走后的集聚效应之上。

需要警醒的是,未来小雁塔太古里和电视塔万象城已经明确引入高奢矩阵,都可对SKP进行直接分流,更好的物业、更完善的动线、更优质的运营和同样强大的品牌资源正面对打,势必对当前物业硬伤十分明显的SKP产生降维打击。

第三名:贵妃 钟楼开元


能够在后宫长期地位稳固,离不开好的家世背景,几经浮沉,不骄不躁,开元都立于不败之地当得起贵妃的位份。

在很长一段岁月里,开元商城曾占据西安商业的头把交椅,由于钟楼商业持续走低,迫于一些原因,2018年被纳入阿里巴巴阵营。此后,经过短暂的内部更新,仅仅耗时一年,就凭借36%的超高增长率,迅速回到前三位置,成为TOP5中最亮眼的存在。

阿里巴巴、银泰给予开元新的家世背景,它为开元商城的升级注入一道“互联网闪电”,线上线下彻底打通,喵街APP、银泰365逐渐被开元的老顾客所接受,使其成为西安商业数字化的样本。在资源整合的过程中,接下来的调改依然值得看好,当然,开元目前面临的问题还是物业类型偏旧,体验式业态偏少,倘若硬件再次升级想必会事半功倍。

第四名:贵妃 大悦城


大悦城不仅仅有开元那样的家世,更不乏强有力的外援,那就是大悦城控股成熟的商业开发能力,对西安来说,大悦城一出场就是绝对受宠的贵妃。


16.03亿这个业绩相较全国其他大悦城来说并不低,要知道项目曾在早期的改造上投入不菲,14.65万m²的空间中,只投放了350个品牌,与之对应的全国同体量项目,则远远超过这一数字,也就是说西安大悦城的改造设计团队,一开始就将更多场内公共空间、消费品质留给顾客。


事实上,目前整个曲江范围的商业项目趋于饱和。对比同等地位的熙地港,如果分别对其半径3公里画圆,“熙地港圆圈”内购物中心只有4家,而“大悦城圆圈”则达到惊人的8家,即便如此,这里依然是曲江最具人气的购物中心,向来热衷于布展的大悦城,今年将引入哪些超高话题的IP展,我们可以期待一下?


第五名:贵妃 熙地港


每当前朝波诡云谲,后宫自然暗流涌动,2019年的熙地港,像一个家道中落的贵族,要了面子丢了里子,成为失宠的贵妃,相比2018年业绩仅仅增长了2%,是西安TOP5中增速最低的。


一方面固然有对面大融城分流的因素在,另一方面母家塔博曼将亚洲分公司50%的股权出售给美国黑石集团旗下基金,西安熙地港亦位列其中,或受此影响,项目整体上再次放缓调整的步伐。


开业3年间,熙地港餐饮业态重复率过高,品牌焕新速度太慢,整个商业体内暮气沉沉,F21西北首店在客流相对有保证的情况下尚且经营不善,与多家商户无奈之下只能选择撤场,究竟是不愿调改还是其他原因,外界不得而知,或许竞争才能成为商业自我革新的催化剂。依此低增速,2020年,熙地港将大概率被浐灞砂之船和高新中大国际超越。


纵观整个排行榜,除了TOP5,西安几个主要的商业引擎和高速发展的区域,都在彼此的竞争中成长,妃位多悬,2020年的恩宠之战只会更加激烈,我们从中可以窥见哪些变化?

高新板块:迎来送往



2019年12月益田假日里赶在年底开业,正式宣告锦业路CBD甲写底商空白天花板的结束,虽然街区部分暂未使用,但对高新万达已经形成分流。不过锦业路商业话语权依然不够分量,向西看去高新New World正蓄势待发,向东不远立丰Le City锋芒正劲,待未来几年宜家荟聚和高新金地广场先后开业,谁是嫔位,谁晋级妃位则立见分晓。


面对前有堵截,后有追兵,高新中大同样不甘示弱,除了引入第三家乐高授权店,紧接着调改负一层,还来带一座设计感爆棚的斐波影院。另一头,商业新秀大都荟于去年年中开出7ELEVEn西北首店,收获极高互联网人气,BOX独栋+街区式商业正在改变西安人对逛街的态度。


曲江板块:春秋战国


放眼曲江一期,大悦城与银泰城分别占据大唐不夜城的南北两端,而纵深来说,商业体则更加密集。


相比银泰AB双管齐下旱涝保收、金地广场稳中求变,壹洋堂则毫无起色,WFive如履薄冰,金鹰也没能在轨道交通优势上获得相应加分,反而是芙蓉新天地人气十足。曲江二期方面,凭借万科创意谷和金辉环球广场,一举扭转了商业荒漠的现状。

新的一年有新的看点,曲江正唐广场和阳光城·檀府底商,有望撬动大唐不夜城的商业面貌进行错位竞争,另一边,万众地产为曲江二期配套的商业和华润九里的商业部分,继续对曲江的商业质感进行优化。如果算上莱安中心底商,那么整个曲江商业的山头之争,将非常精彩。

当然,大悦城和前述几家还有一个完全不同的优势,就是“游客经济”,在不可胜数的海内外游客面前,大悦城是他们认知曲江的绝佳窗口,如何做好这本生意经,就是考验运营能力的试金石。

城北板块:双龙戏珠


大融城刚开业之时,很多粉丝曾问起,是熙地港扔掉的柱子都被大融城捡回来了么?虽然是句玩笑话,却调侃了物业硬伤的无奈,同时旁证了消费者对熙地港的认可。

可经过一年PK,熙地港仅有2%的增长,事实证明大融城的确有备而来,通过前期大量调研,针对熙地港彩妆、餐饮、亲子和生鲜超市业态的短板,进行补缺,除了发出“既生瑜何生亮”的感叹,最终受惠的还是消费者。

城北商业其实很有趣,大都沿着地铁2号线布局,除了蓝海风中心另辟蹊径不落俗套,首创禧悦里瞄准高铁站、荣民时代广场国庆前高位亮相、赛高金花临危不乱...一向沉默的汉神百货竟逆势上扬,可以说迟来的地铁四号线给了汉神更多续命的理由,同时也得益于项目周边社区入住率的提升。

随着未央国际浮出水面,这个号称由英国DUO建筑设计事务所设计,以开放的露台式立体庭院为中心,辅以5A级办公业态的城市综合体,到底品相如何尚有待观察,不过行政中心商圈正迈入强化阶段,机会只留给做好准备的人。


三环外围:异军突起



为什么三环外围要单独拿出来讲?西安三环全线长度89.7km,首都北京的五环全线长度98.5km,也就是说,相比之下在城市外圈层,如此业绩显得十分不易。

作为一个典型的棋盘方格放射型大都市,西安从2011年开始就已经出现了远离钟楼的商圈,随着城市化进程的不断加速,人口和产业的自然溢出变得更快,以上基础奠定了西咸万象城阳光天地在三环外销售额双双越过10亿大关。二者均为大型购物中心,体量非但没有变成累赘反而取得了非常不错的成绩。

这其中,诚然有运营团队的努力,与项目所在区域的成熟度也密不可分。同在三环外,已经开业的华阳城和正在建设中的南飞鸿广场,相信凭借各自优势不同,都可以找到匹配的发展路径。未来几年,三环外将涌现一批优质商业综合体,像长安中粮大悦城、软件新城苏宁广场都值得等待。

奥特莱斯:交通优先



自2015年西恩奥莱揭幕,到2019年首创奥莱押宝国庆档,短短四年,西安已经落成五家奥特莱斯,分别占据城市的东、北、西南、西北方位,在奥莱行业的市场竞争中,赛特控股接盘西恩后又试水空港新城,迅速完成两家奥莱的布局。


要知道,奥莱业态之所以特殊,是因为往往选址具备较强区域影响力及消费能力的城市,一般距离市中心40至90分钟,周边高速路网发达,并留有足够的停车场,目前拥有轨道交通导入客流的只有浐灞砂之船,已于去年已进入全国奥莱20强,可喜的是,年底通车的9号线,将助力赛特临潼店成为西安第二个地铁接驳的奥莱。

西安五大奥莱项目距离市中心行车距离
  • 钟楼→砂之船奥莱:18km

  • 钟楼→首创奥莱:28km

  • 钟楼→赛特奥莱临潼店:29km

  • 钟楼→赛特奥莱空港店:32km

  • 钟楼→静安国际·万国荟公园:32km


西安商业全图 ©悦西安


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部分配图 ©一刻影像
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