买石滩 OR 荔湖新城，一对比，才发现它竟是“王者”！

一条新城大道，将石滩与荔湖新城串联起来。

由于距离相近，范围也有重叠，很多时候，我们总是喜欢把石滩和荔湖新城放在一起来讨论，事实上，楼市上二者有着明显的差别。

很多人都分不清石滩镇和荔湖新城的划分。

石滩靠近东莞，荔湖新城临近增城区府

石滩镇，是增城区下辖镇。北接市区荔湖街，西连仙村镇，东靠惠州博罗石湾镇，南与东莞市石龙镇、石碣镇隔东江相望，辖区总面积162.78平方公里，下辖44个行政村和6个社区居委，是增城区行政村最多的镇街。

而荔湖新城，规划范围大概以荔湖为中心，北至增城万达，东至增江，南至塘头水库。具体而言，沿着新城大道，从增城广场至前海人寿医院的城市中轴线及其周边，面积达65平方公里，这里也是增城政治、文化、经济资源要素最密集的地带。

这样看来，石滩是一个行政辖区，而荔湖新城是增城的城市新名片，更像是一个发展的概念。

从石滩三江镇出发，过了江龙大桥，就是东莞石碣镇了。

江龙大桥实拍图

而荔湖新城更接近增城区政府、区政务中心、增城少年宫等增城市区核心地点。

荔湖新城城市设计优化城市空间品质目标示意图

不同的位置，自然会让区域内的项目定位有差别。

石滩主打东莞客

先来梳理一下板块内在售楼盘情况。

石滩、荔湖新城板块新盘分布示意图

目前，石滩板块的新盘主要有碧桂园星禧、敏捷绿湖首府、敏捷东樾府、港龙皇朝·龙湾壹号等。

基本上，这些在售新盘的目标人群都是东莞客。碧桂园·星禧更是直接把城市展点开在东莞石碣合信嘉荣广场。而走在东莞石碣街上，也可以看到敏捷这两个盘的广告。在它们的一些宣传资料上，也会突出“东莞”的字眼。

碧桂园星禧东莞石碣展点

敏捷东樾府在东莞石碣街头的广告

这些楼盘距离东莞约8公里，随着东莞置业门槛越来越高，限购严格、城区房价破4冲5，石滩不限购，价格洼地（1字头），确实是很吸引人。而且这些楼盘都分布在新城大道两侧，靠近广惠高速荔湖高速口，目前通过自驾也可快速到达东莞。

石滩楼盘，已经收获了东莞客的芳心。

荔湖新城，多为本地人购买

荔湖新城板块的新盘主要有华侨城·云尚、华侨城·湖岸、合景臻湖誉园、合景臻尚溋府、合汇·璟园等。

石滩、荔湖新城板块新盘分布示意图

与石滩板块不同，荔湖新城板块购买者还是增城本地人居多。

荔湖新城附近有增城区政府、区政务中心、增城少年宫、万隆菁英汇、国家级青少年足球训练基地等。

在北部布局了碧桂园华南设计中心、广州市市政智能制造中心、1978国际人才港……形成了荔湖新城政文发展核心的一部分。

此外，南区规划为中央商务核心区，低碳总部园、荔湖科技小镇等已签约落户。未来还将以TOD为主导，聚集商务办公、文化创意、智能信息、康养医疗、创新研发等多个企业，将打造为新型商业中心。

不仅如此，这里有着不可复制的优质生态环境，近7000亩的荔湖、10公里的环湖绿道、延绵南下的增江画廊。

有行政中心，有产业，有医疗（前海），有学校（华师附中），环境优美，这个配置已经是很高了。

对于本地人来说，荔湖新城的城市配套和生活设施相对成熟，再加上不错的绿化资源，对于本土的买家来说，如果无需频繁往返广州市区，荔湖新城不失为一个不错的选择。所以荔湖新城吸引的是，想要改善生活环境的本地人。

以2万/平为分界线

两个板块，价格上相差多少呢？

石滩、荔湖新城板块新盘均价表

可以看出，荔湖新城板块新盘均价都超过2万/平，而石滩板块的都是低于2万/平，均价相差约5000元/平。

石滩不愁卖

购买力，代表着话语权！

石滩楼市现在的话语权，掌握在东莞人手中。

自去年东莞楼市开启新纪元后，石滩凭借“一桥之隔、三分之一的房价”，博取了东莞人的青睐。少则三四成、多则六七成，这是石滩在售楼盘的东莞客户的占比情况。

在5月份广州热销楼盘TOP10中，石滩就有2个项目榜上有名（碧桂园•星禧、绿湖首府），成交非常活跃。而绿湖首府一直以来都是成交榜的常青树，表现非常优秀。

（5月广州热销楼盘，数据来源：广州中原研究发展部）

我们要知道的是，外来客群可以直接激活楼市成交，就比如东莞、惠州接收外溢的深圳客，新塘接收外溢的广州市区购买者。因为单单靠本地人购买，很难消耗这么多的楼盘。

房产君之前去踩盘的时候，就已经明显得察觉到，石滩板块的楼盘人气非常旺，而荔湖新城板块的就稍逊一筹。价格的因素是一个方面，两大板块的市场定位和目标人群不同才是最大的原因。

未来的规划

在规划方面，荔湖新城似乎拥有更加明朗的未来。

未来，荔湖新城将打造成集商业办公、总部经济、居住、行政、文化创意、智能信息、康养医疗、创新研发等多功能于一体的宜居宜业新城。

荔湖新城片区将承担起增城融入粤港澳大湾区发展、对接广州市区新格局、促进区域全面发展的重担。

在前不久刚发布的广州十四五规划中有提及荔湖新城，明确指出把荔湖新城打造成城乡产业协同发展先行区。

广州十四五规划截图

而石滩板块，目前最为重要的是增城火车站的建设，前面还有很长的路要走。但是，石滩板块和荔湖新城板块就像两兄弟，合作发展才会双赢，片区价值才会叠加。

最后，回归到实际上，买房还是需要看具体的需求，在预算符合的情况下，建议首选发展前景明朗、配套规划落地的板块。

石滩 or 荔湖新城，你pick哪个呢？欢迎评论区聊聊。

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