绝对冰火两重天！成交量TOP20和垫底都有，超级大盘凤凰城二手怎么选？
一边是1个苑区上榜市热销TOP20榜，而另一边，3个苑区却出现在了市销量最低TOP20榜。
这样极致销量差，就发生在增城二手标杆盘之一的碧桂园凤凰城。
凤凰城别墅群航拍图
同盘不同命
4大苑区到底差异在哪？
据贝壳成交数据显示，今年，凤凰城板块上榜了“广州二手最好卖板块TOP20”，并位居第19位。
整体来看，凤凰城上榜主要依赖2大优势。
一是二手挂牌量大，二手房源充足；二是价格优势明显，有不少1字头的房源可供挑选。
图源：广州房产
但戏剧的是，在“广州最好卖二手盘TOP20”、"广州20个成交最低二手盘"榜单中，碧桂园凤凰城均有苑区上榜了。
可以说是同盘不同命！具体表现如下：
凤凰城凤馨苑，挤进“最好卖二手盘TOP20”，排名第13。
凤凰城凤凰岛、凤凰城凤林苑、凤凰城凤扬苑，均在成交量最低的榜单中。
同一个盘，苑与苑之间，销量为何如此悬殊呢？
据小编观察，产品类型、价格、位置不同是导致销量差距的最大原因。
首先，凤扬苑、凤林苑卖不好，主要由于价格高、房源少。
据了解，凤凰城现设置有23个苑区，其中，凤扬苑、凤林苑都是纯别墅苑区，均价在3万/㎡左右，套均价在600以上。
高总价只是其一，这2个苑区房源也不多，据贝壳网站数据，合计在售房源仅15套。
图源：贝壳找房网页
而凤凰岛，同样房源较少，目前贝壳上仅有16套二手房在售。
而且这里是混合苑区，在售产品为大户型楼梯洋房和联排别墅，总的来说，想买别墅的客户，可以在凤凰城的纯别墅苑区里选；想买大平层的客户，在1.5万/平的价格里，可以选新塘其他盘更新颖的户型。
至于凤凰城凤馨苑，一直是片区的热销者。
从整个凤凰城来看，凤馨苑的挂牌量最多。
位置上，凤馨苑是凤凰城组团中离地铁口最近的，配套上，苑内有凤凰城凤馨幼儿园、永宁二小，还靠近凤凰城最大的肉菜市场。
房源充足、配套优势明显，这里成交量自然不错。
除了上面4个苑区，整个凤凰城的二手情况如何呢？
凤馨苑挂牌量最多
10大苑区的挂牌率均低于3%
据贝壳找房数据，碧桂园凤凰城正售二手房共1077套，挂牌均价为2.7元/平，有这样的均价，主要在于拉动别墅产品的拉动。
图源：贝壳找房网页
从各苑区挂牌表现来看，凤馨苑挂牌量最多，高达344套；凤锦苑、凤晴苑、凤妍苑的挂牌量也超百，房源充足。
接下来，再引入一个新的指标：挂牌量/户数比，这个数值可以衡量挂牌率的高低，从而反映供需关系。
一般来说，挂牌率在1%-3%属于正常；
超过5%，说明小区挂牌量大，卖家竞争激烈，存在捡漏机会；
超过10%，意味小区处于滞销状况，大概率会降价；
超过20%，基本属于被套牢了。
据统计，在被统计的20个苑区中，10个苑区的挂牌率低于3%；7个苑区在3%-5%的区间内。
超过5%的苑区有3个，分别为凤盈苑、凤凰岛，以及凤雅苑。
其中，凤雅苑的挂牌率最高，为6.47%，这意味着就是小区每100位业主，就有超6位是挂牌卖房的，竞争还是挺激烈的。
需要说明的是，以上表格的数据均来源于贝壳找房官网，并不包括其他中介机构的挂牌情况，数据或存在偏差，仅供参考。
另外，从贝壳数据来看，碧桂园凤凰城在近90天共成交了25套，主要集中在凤馨苑、凤凰名苑等。
接下来，附上凤凰城5月-7月的成交房源一览（滑动查看）：
对于碧桂园凤凰城，你怎么看？你觉得哪个苑区最有价值？欢迎来留言区说说你独特的见解~
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