【生活资讯】多伦多购房流程
随着中国房市水涨船高，和人民币年化汇率的悄悄贬值，海外资产配置已经势在必行。海外投资为何蜂拥加拿大?那作为外国人，如何在多伦多买房？除了房价，其他要考虑的因素有什么？税又是多少呢？中国别墅VS. 加拿大独立屋
我们一起来看看在大多村买房的步骤吧！
我们将购房流程主要分成十步：
01
第一步很关键，需要找到合适的房产经纪
在加拿大购房和国内很多不同的地方，所有的房屋都有卖房方的地产经纪代表，和买房方的地产经纪代表。
作为买房者，需要选择一个您信赖的买房经纪帮助您，根据客户的要求，及时找到房源。原则上一个买家只能有一个房产经纪人，并且在没有特别理由情况下，不能随便更换。
一般本着诚实守信的原则，找房期间可能并没有签合同约定下来这种代表关系。但这并不等于就可以随便更换，或者同时找好几个房产经纪人。好的房产经纪可以十分迅速地找到合适的房源，还可以分析提供资产增长阈值，同类型房子销售和租金等信息，帮助客户确定投资方向。
02
挑选银行，对比利率，做贷款预批
需要做贷款的买家，尽可能先做贷款预批。这个时候，房产经纪可以给客户介绍一些比较有经验的贷款经纪人。（国外都是专人专事，整个买房的过程有房产经纪人，贷款经纪人，房屋检测专员，律师介入，以保证买家和买家的相应权益）。
买房利息分为浮动利息制和固定利息制：
浮动利率，就是合同上明确利息根据每年国家的利息政策变动而变动；
固定利息可以有1年，2年，3年，5年，7年，10年固定利息制，即1年（2年，3年，5年，7年，10年）内利息按照和银行约定的利息支付，直到固定利息到年限后，可以和银行再度约定或者改为浮动利率。
在贷款经纪人的帮助下，也许可以拿到比国家银行标准利率略低的利息。但其实，加拿大贷款利率已经很低了！并且最长可以贷款30年。
做好了贷款预批准，就如同拿到了通行证，可以帮助你在很多人抢一个房子的时候，让买房方更加确定你的买房能力，而帮助你胜出。即使是买新房，不需要抢房的情况下，一旦看中，可以以更快的速度完成买房过程。
03
决定看房的区域（Location）
如果不需要经纪，一定要做足功课。综合考虑一些买房的关键因素如：学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施，社区人文及升值潜力等，选出自己的最佳实际需求。
如果需要买方经纪，要把这些因素与买方经纪充分沟通交流和互动，一旦预算或者需求有变化，要及时告知经纪。有经验的经纪在听取你的需求后，会在第一时间向你推荐合适的区域或者社区。
决定区域是整个买房过程中的最重点。而关于区域的重要性，各类文章可谓汗牛充栋，我们就不再赘述。
好的区域一般兼具学区好，社区人文好，自然环境好以及交通便利等因素。所以，房主自住的若干年快乐开心，怡然自得；等到出手，又获得相当可观的收益。
反面的例子也有一些。随着安省某些制造行业的式微，原来因为这些制造业而繁荣的城市、小镇的房价一泻千里或者阴跌不止；那些想转战别的城市而卖房的业主被迫割肉斩仓比比皆是。就是在多伦多，如果没有作好功课，不小心在几大“死地“购房损失惨重者也为数不少。
04
从区域中挑选心仪房屋，预约看房
看房是买房过程中激动人心的一个环节。
在看房前，我们会把挑选过的房源电邮给客户，让客户了解要看的房长什么样子，朝向如何，有无分门出入等；占地（LOT）有多大，使用面积有多少；室内是实木地板、复合地板还是地毯；厨房，客厅，每个睡房都具体地有多大，有几个洗手间；买价中会包含那些电器设备等等。这些信息都可以在看之前获得，让客户心中有数。
接下来就到了费时费力的看房阶段，我们会找出符合客户需要的物业，然后会帮客户跟各个物业的卖方代理约时间，带客户去了解房子内部及外观、周围环境等等，譬如房子路冲，将会影响居住安全和私密，以及考虑国人购房参详风水等因素，我们一般建议客人也不要考虑。
如果客人在国内无法到现场看房，亦可以委托我们房产经纪人实地考察，拍照片或者视频给客人作为参考。如果客人考虑买楼花，我们会把相应的楼盘信息给到你，客户只需要做决定户型，挑选楼层就行（全新洋房即公寓楼类型房产出售时，基本没有样板房作为参考）。
05
看到比较满意的房屋，想要入手，可以下offer （出价）
在安大略省，一般意义上的住宅OFFER文件全称是agreement of purchase and sale，是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件，但并不排斥其它购房合同文件，前提是双方都能认可，如果购房者试图用其它文件，事先一定要和卖家沟通好。
买二手房的需要在offer night（竞价当天）提供自己的出价，当然如果卖房方接受，也可以在竞价日之前给到你的最高出价（bullet offer），当然这个出价肯定要远远高于卖方的标价。
①、打电话给卖方经纪登记，经纪公司让你留下联系电话，并通知（Page）卖方经纪；
②、卖方经纪会回电你的经纪，告知接受OFFER的方式：是当面递交还是传真或电邮；如果需要当面谈判，地点是在所卖物业还是卖方经纪办公室或者其他地方。
1. 贷款条件（Financing）：即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款，如果拿不到贷款，买家有权取消合同。
2. 验房条件（Inspection）：即在合同签订后若干天内，买家有权验房，而且买家要满意验房结果，买家才继续执行合同，否则合同无效。验屋条件又分两种：BUYER'S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行，否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指，必须是房屋有重大缺陷，买家方可取消合同。
3. 共管物业（需要缴纳管理费的物业）的文件条件：要求卖家10天内提供共管物业报告（Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题，买家可以在律师的建议下放弃购买。
需要指出的是，买家通过条件来取消合同，需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重，也是对相关法律的尊重，因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为，而购房合同是一件很缜密的法律文件。
另外一个需要说明的是：查看管理报告，是针对收管理费物业而言的；不收管理费（Freehold）的物业的Offer则不需要这项条件。
取消条件分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就WAIVE，另一种就是发现一些问题，但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商，寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施，写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双方签字认可。
06
办理银行贷款
当卖房方接受了你的出价，接下来就是办理银行贷款了。如果你已经得到银行预批了，这个步骤就非常快。如果没有，就给尽快。特别是外国买家，大部分银行需要首付款在加拿大存够30-90天。你之前的买房合同交易结束日期受此影响。大家可以选择在大陆，或者香港有分行的银行开设海外账。
和贷款专家面谈之前，问清楚需要带那些文件。各家银行要求不尽相同，通常要准备的资料有：买房的合同（Offer），有关房屋的信息资料（Listing Sheet），工资单，雇主信，首付款（或存款）证明，驾照或护照等。新移民买房，首付款35%以上的，可以不要工作收入证明，但会要求存款能维持半年以上的日常生活（包括付贷款，地税等）。如果资料齐全完备，通常一到两个工作日就会有正式结果。
一般都建议大家先去做银行预批准，对于选择的银行，确定好首付款的需要在加拿大本地的时间，不要影响到之后交易。
07
律师介入
律师则是在你签署了买卖合同后，帮你处理所有相关的法律执行问题。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题，可以让各自律师协助解决。（本章节仅就所了解信息阐述，不构成任何法律建议。如有任何地产法律问题，敬请咨询专业律师）
1、通常，律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权（Title）、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况（Lien）、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡（Easement）和其他妨碍您在拥有该物业全部产权（Clear Title）的任何不确定因素（Encumbrance）；
2、如果你购买的是需要交管理费的共管物业，按照标准的安省购房合同条款，卖家应该在十天之内向你提供最新共管物业报告（Status Certificate)，而你则有两个工作日的时间让你的律师来检查报告，一般而言，第一次查看报告的费用已经包含在律师费中。如果律师检查出有重要问题，会在第一时间和你沟通，陈清利害关系，让你来决定是取消合同还是和卖家商讨补救措施。
3、代理购买产权保险（Title Insurance）。如果在你的购房过程中，卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题，产权保证保险是您最后的保护手段，它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。更多产权保证保险的信息，你可以向律师咨询。
4、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。即使是本地人，也会对数页充满法律术语的贷款文件头疼不已。交由律师来做，可以说又快又好。同样，律师在结束查看贷款文件后，会向你解释具体条款；
5、计算买方交纳的全部费用。通常来讲，在安省买房，买家除了支付房款和律师费，还需要缴纳安省的土地转让税；如果在多伦多市，还要缴纳一个多伦多市的土地转让税；产权登记费；至于地税、管理费（如果是共管物业）、水电气费，一般都会牵扯到调整，买卖双方的律师会协同完成此工作；
6、完成房屋业主的更名登记手续等，协助买卖双方完成最后交易。交割日当天，买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师，同时派员到土地局办理产权交割手续。当买家律师从卖家律师处拿到钥匙，会立即通知买家到律师楼来取，恭喜买家成为房屋新的主人。
08
再看房（RE-VISIT）
交房前通常有一到两次看房，我们称之为RE-VISIT。
第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间，而且最好告知卖家也能在RE-VISIT现场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用，这些设备包括暖炉，中央空调，洗衣机，烘干机，洗碗机等等。其次是买家测量客厅，厨房，卧室，家庭厅等房间的尺寸，好购买家具或者添置买家需要的设备。
第二次看房最好安排在交房日的前二，三天，主要是看看房屋的状况是否完好，合同价格中包含的CHATTELS是否都还在，有无损坏和改变。
09
房屋交割（Closing）
交房的前一或二天，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。房屋的首付(须先存入你的帐户并提供授权给公证人或律师提领)与贷款将从银行转至公证人或律师的帐户
交给律师的其他费用包括：土地转让费，地税，请律师的费用等，通常律师会有一个详尽的清单，会告知买家按照清单金额去银行开一张银行本票。买家和律师见面时，律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。
此外，如果客户是第一次买房的买家，可以有初次买房税务减免，这个是很重要的。加拿大鼓励第一次购屋，若客户在全球范围，从来都没买过房子，就可以申请免除地产交易税（客户需要提前告知律师，由他们完成此项申请）还有一点需要提醒各位新移民买家的是，在加拿大买房方并不需要支付中介费用，由卖方支付。
交房日，律师会派员办理所有付款，土地局登记，产权交接等手续。买家通常要到下午三或四点钟以后才能从律师处取到钥匙。
10
交割后（After Closing）
1、尽快去房屋检查，除了查看RE-VISIT的一些注意事项外，还要看看卖家在搬家时有无磕碰内墙及油漆；有无留下垃圾。如发现这些问题，要及时和律师联系；
2、有些律师会帮买家致电水电气公司，通知更换业主；买家在顺利交割后，应尽快给水电气及热水炉公司电话再次确认；
3、如果屋顶，暖炉，空调等使用年限快到期，应尽快更新；阁楼保温棉不足应尽快加足；租赁的热水炉使用超过一定年限，应尽快通知租赁公司免费更换；
4、如果有比较大的装修，如更换窗户、地板，屋顶，暖炉，中央空调等，尽量早作决定和规划，最好在搬入新居之前都做好。
最后：
一切都准备好了，就差买房了！无论您在考虑入手房产，或者已经正在准备的朋友们，祝愿各位都能挑选到心仪的住所，买到好房。
—— Benny Lin
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