受够了！公摊面积终于要拜拜？
这个“李家城”的舶来品，在自己的发源地寿终正寝，在中国内地却又生存了好几年。
中国购房者已经习以为常的的“公摊面积”可能要成为历史：根据2月18日住建部官网发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》2.4.6条，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。
该规范预期将于3月15日通过公示，成为强制性工程建设规范。
“李家城”舶来品
数十年前，中国内地打破“福利分房”制度，引进商品房销售时，主要学习的是一河之隔的香港的经验。70年土地所有权、高度垄断的供地模式和土地财政，都是跟随香港而来。
1987年深圳市开始采用香港土地招拍挂的销售模式；1994年后，根据香港卖楼花的房屋销售形式，各城市结合本地具体情况, 逐步建立起现行的房屋预售制度。
在这个过程中，具有香港特色、为世界各地所罕见的“公摊面积”也被同时引进了中国内地。除了重庆市，中国各城市在实践中均以包含公摊的建筑面积作为计价标准。
在当前，公摊面积的法律依据主要是《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”至于公摊面积的具体测量计算的依据，主要是1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条。
根据上述第八条，公摊面积主要包括两部分：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。而付款时，则是先计算整栋建筑物的总公摊面积，再以各户的套内建筑面积为比例分摊给各户承担。
即便是作为源头的香港，也已经进行了改革。从2013开始，香港要求地产代理在推销二手住宅和一手新盘时要先行提供物业单位的使用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。
然而，这个“李家城”的舶来品，在自己的发源地寿终正寝，在中国内地却又生存了好几年。
这不是买白菜
对于公摊面积的是非和存废，不同人有着非常不同的看法。它究竟是“取之于民用之于民”，还是“别有玄机暗藏猫腻”？
北京某建筑设计院的设计师周女士是“挺‘公摊’派”。她认为，公摊面积所包括的部分，从结构上说，它与建筑物专有部分相互衔接，是建筑物的组成部分或与建筑物本体有密切联系；从功能上来说，也是专有部分发挥正常功能所必不可少的，可以辅助和保证专有部分的正常使用。
“你能想象你买了三十层的楼没有电梯吗，”她说，“既然你都使用了，那分摊一部分费用很应该吧！”
购房者则是另一番心思。“这不是买白菜，一分价钱一分货，消费者看的清清楚楚，真正用作公共用途的面积有多大，我们老百姓上哪里知道，完全是开发商说多少就是多少，”西部某市的郑大姐的儿子今年要结婚，已经相中了某小区的一套新房，却为了三十平米的公摊面积的物业费问题和小区物业公司发生了好几次争吵，“你说说看，他们物业公司，在门厅、电梯间、公用走廊里把广告贴的密密麻麻，光广告费是一笔多大的收入？如果这面积算我们‘公摊’，怎么没把广告收入‘公摊’给我们呢？”
电梯间的广告还是小问题，据业内人士透露，近年来甚至发生过物业公司将计入公摊面积的车位、铺面出租给业主以外的人而引发法律纠纷的事件。
公摊面积始终让购房者不能释怀，主要是三个原因：一是计算方法和测绘过程的不透明，难以让消费者信服；二是缺乏对于把公摊面积作为公共用途的法律保障，单方面“取之于民”却不曾“用之于民”，反而继续用来为开发商和物业公司谋求商业利益；三是对公摊面积收取各种没有法律和现实依据的附加费用，比如物业费、供暖费、精装修费。
“谁会去精装修电梯间、在公共走廊里烧暖气呢？那么凭什么要对这些面积收相应费用呢，不是太可笑了吗？”郑大姐说。
公摊面积计算方法的不严谨性，有时连在地产企业的会计人员都感到荒唐。一家地产企业的会计张女士告诉《南风窗》记者：“我们集团最近开发的这个小区，连售楼部的面积也‘摊’给消费者。”
她说，“《物权法》虽然规定了游泳池、绿地之类的附属建筑属于消费者共有，但没明说是由开发商免费提供，还是‘摊’给消费者，实际操作中怎么处理，甚至我们集团也没有统一一贯的作法，去年开发的某楼盘一期和今年的二期，分摊率差别就很大。至于具体每套房子，哪些计入了公摊，自然也不会很详细地告诉消费者。”
告别公摊，“事还没完”
住建部的新政，人们盼望已久。不过，根据记者采访所了解到的情况，废除“公摊面积”后还应当配套其他措施，不然有可能引发新的问题。
首先，废止公摊面积只是改变了房屋的计价方法，但能否显著降低房屋总价本身值得怀疑。正如前述会计人员所说，因为房屋需要电梯间等公共设施是个事实，即使计算销售面积时不计入这一部分，开发商在建造房屋时客观上也要付出这部分成本，自然会用提高单价的方法加以弥补，“八十平的房子减掉公摊变成六十平，可是单价一万五变成两万，总价还是一样。”
另一方面，单纯废止在买房和购买物业配套服务时为楼宇和小区的公共使用部分付费，可能和《物权法》的精神有冲突。
现行的《物权法》和一些法规已经对建筑物“专有部分以外的共有部分”的权利作出了界定，如果在购买房屋和支付物业服务相关费用时，完全不负担这部分费用，那么业主对小区内一些没有购买的设施的使用权就成了新的问题。住建部的规定，毕竟法律效力不及《物权法》。
正因如此，如果不明确界定业主对楼宇和小区内公共设施的权利，只是取消公摊面积，可能造成新的纠纷。正如一名购房者所说：“废除‘公摊’，好是好，但是现在起码我们可以放心地使用小区游泳池，如果这些没有摊钱，小区理直气壮地把外面的人放进来游泳，向他们收钱营利，我们业主维权会不会吃哑巴亏？如果那样，我倒是宁愿掏点公摊钱，买个清净、自己也安心。”
总而言之，废除“公摊”，无疑有利于终结开发商“既当球员又当裁判”的局面，有利于维护消费者的知情权、平等交易权。但是，要彻底解决业主和开发商、物业公司之间的纠纷，还应当通过法律法规进一步明确开发商在建设房屋时应当进行配套设施建设的标准。
上述利益相关方，谁应当承担哪些费用，享受哪些权利和义务，都应当有更明确、清晰、可遵循的规定，切实维护各方正当权益。
作者 | 南风窗记者 谷宝骅
新媒体编辑 | 李少威 lsw@nfcmag.com
排版 | GINNY
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