让“91年小伙”试试？龙记杀进成都小县城

撰文 | 黄高航

编辑 | 简佳

8月13日，陕西本土房企龙记泰信房地产开发有限公司（以下称龙记泰信）以底价2.03亿元摘取成都一宗商住地，楼面价1980元/㎡，这个动作意味着公司首次挺进成都。

公开资料显示，该地块位于蒲江县鹤山街道文靖大道南侧，净用地面积约61.5亩，周边有圣桦观溪樾、雍锦澜湾等新房项目，单价位于6500元/㎡-8300元/㎡之间。

更意外的是，这个县在成都的GDP排名，是倒数第1。

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海龟“创二代”杨江辉

据启信宝披露的工商信息显示，龙记地产在2019年11月变更股东和出资事项，公司创始人杨明生悄然隐退，接棒的是现年29岁的杨江辉，股份从18.39%上升到81%，一跃成为大股东、实控人及最终受益人。外界也据此判断，“创二代”开始接班了。

当然，更准确的说法是，杨明生仅是让出了地产板块的“话事人”，其仍在陕商控股（龙记为下属企业）担任董事长之职。

杨江辉出生于1991年，毕业于美国俄亥俄州立大学，从现有履历来看，其回国后在房地产领域有多年从业经验。2016年陕商网曾以《商坛新锐 杨江辉——陕商投资集团股份有限公司副总经理》为标题，简单回顾了杨的个人工作经历。

2013年10至12月，杨江辉在美国American Solar,Inc.主要负责公司LED灯具产品，为期2个月；

2014年7至11月，在龙记地产担任投资拓展部项目经理；

2014年11月至2015年2月负责曲江芙蓉新天地、咸阳财富中心、南门松园、榴园项目的招商；

2015年2至7月，在深圳市某顾问机构负责楼盘数据库的更新，包括踩盘、跟进竞品项目数据，维护地产项目的信息更新等；

2015年7至10月，任职龙记地产西安公司销售部经理；2015年10月之后，担任陕西跃龙商业运营管理有限公司总经理、陕商投资集团股份有限公司副总经理；

目前，杨江辉在集团担任投资拓展中心副总经理、苏州公司董事长。

图：杨江辉

回看杨的工作生涯，作为一名海归创二代，基本聚焦于地产领域。以下我们看看他的公开言论：

2017年4月，西安住房保障和房屋管理局发布了关于继续深入开展房地产市场秩序专项整治工作的通知，时任集团营销中心总经理助理的杨江辉分析称，这个政策反映了西安市政府响应“房子不是用来炒的”的态度，可以简单归纳为：打击炒房，鼓励刚需。

与此同时，杨站在地产商的角度，对当时市场的评价是：当前阶段性热销只是暂时的，对于目前一个火热的西安楼市，单纯炒利润不如继续做好产品，尊重土地属性，做一个对业主负责任的房企。

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成都“小县城”令人意外

我们注意到，工商变更之后，龙记在2020年之后密集拿地，而且多是省外项目。

2020年5月，获得湖北十堰155亩住宅土地；

2020年5月，获得温州乐清49亩土地；

2020年4月，获得河南南阳51亩住宅用地；

2020年3月，获得甘肃庆阳104亩土地。

从所进驻城市和时间线来看，自杨江辉接手之后，龙记泰信上半年落子区域以二三线城市为主，虽然受疫情影响，但并未阻挡公司的拿地节奏和进度。

而比对十堰、乐清、南阳等城市，龙记泰信这次挺进特大城市成都，却选择了下辖的蒲江县，楼面价略低于此前的乐清等城，投资体量相对更小。

蒲江是个什么县呢？

百度显示，全县人口26万人，距成都75公里，GDP达167亿元。从GDP看，基本和礼泉县相当（礼泉人口45万人），但从成都各区县排名看，却是倒数第1位（2018年数据）。

需要说明的是，我们非地产专业研究者，这种排名与房子是否好卖，我们没有什么发言权。

那么龙记泰信在“杨明生时代”是如何布局的呢？

金融棒棒糖梳理发现，从2005年在铜川起家到交棒杨江辉的15年里，龙记泰信前期陆续在西安、济南、苏州等省会或沿海城市开发住宅和公寓等产品项目，后期集中于在二三线城市或县城地区集中拿地“买买买”。2018年2月提出“深耕陕西、高周转、低库存”战略后，通过股权收购、合作等形式，在蒲城、大荔、濮阳、兴平等地，累计储备土地2000余亩。可见，“县级项目”已运营多年。

2019年，龙记集团则启动“关天经济区、中原经济带、山东半岛经济区、两湖经济区、长三角经济区、川渝经济区”六大区域扩张及第二轮百亿投资计划。

因此，在这一背景下，杨江辉进驻成都这个动作既令人意外，事实上也并不意外。意外的是龙记信泰首次挺进成都这样省会城市之后，却最终选择了蒲江这个排名倒数的小县城。不意外的原因在于，成都地区仍在公司“川渝经济区”战略框架之内，基本上延续了此前拿地布局二三线区域的风格。

金融棒棒糖认为，站在接班人的角度，进军成都仍然是“创一代”的既定规划，而在小县城拿地则降低了投资风险。在风云变化的地产大战中，“新人练手”色彩浓厚。

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本土房企“分化”仍加剧

陕西的本土房企正在面临“分化”。作为长期专注于本土的财经观察者，金融棒棒糖此前刊发《本土房企大逃杀》专题文章，记录了各家房企的转型。

如在《本土房企大逃杀：“后融创”时代天朗奔“农”》文章中，记录了天朗携手外来力量融创，各取所长共同开发项目，并主动寻求破局转型城乡产业。

如在《“大逃杀”之万众篇：“小美”能爱多久？》文章中，记录了专注于高端轻奢产品的万众，仍然坚守行业细分的这一独特路线。

如在《“大逃杀”之荣民篇：市内打补丁 域外谋转型》文章中，记录了“龙首王”荣民开始在全城小规模拿地，并下沉至铜川、延安等二三线城市。

如在《34亿，天地源“挽回本土颜面”》文章中，记录了天地源回归西安之后，上半年以34亿的销售额位列西安房企销售第6名。

相为映衬的是，本土房企“分化”的主因之一，可能来自于国内头部房企的围剿和冲击。

我们以2020年1-6月西安房地产销售业绩TOP10最新数据为参照，榜单前10名当中，前5名均被国内头部房企占领，曾有着“四小龙”之称的本土房企早已不见踪影，仅有“高科五虎”之一的天地源强撑门面。

因此，在国内头部房企的“围剿”之下，作为本土代表性房企之一的龙记泰信，能否通过“异地下沉”冲出重围趟出一条新路来？仍需观察。

我们同时留意到，龙记泰信已经开始有了新动作。

2019年初，公司在“龙记+”百亿共享平台计划发布会上提出，通过“龙记+”的形式，在土地项目获取及开发合作、金融业务合作、项目设计施工合作、航天产业合作、供应链贸易合作、品牌商业合作六大领域，连接企业和机构打造五十个新地产项目。

其中，金融业务具体体现在地产并购基金、私募基金、融资担保、资产管理、民营银行等领域。

事实上在发布会之前，龙记泰信借助金融手段早有先例。

2016年11月，龙记集团、中泰基金与瑞威资本举办签约发布会，联合打造“长三角区域优质资产并购基金”。

2017年5月，龙记集团与当代置业共同出资成立50亿绿色地产并购基金，计划在地产金融化、地产资管、地产投行、地产股权、地产并购等方面合作。

但对于金融板块运营状况如何，公开信息并不多见。

结语：

“创一代”搞成一家公司不容易。“创二代”接班想弄好也不容易。

站在本土观察者角度看，陕西的“企业传承”比浙江和福建来得晚了10年左右，但该来的总会来，我们既希望商业的“精彩故事”持续上演，更希望企业家精神经过“代际进化”，能够让陕西有一些新意。

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