楼市调控新政观察：最怕市场超调后又要重新救市
国庆假期，政府很忙。
9月30日至10月7日夜间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州共计19个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。其中深圳市10月4日连夜公布“最狠限购令”，连假离婚都没用了。
而中国人民银行行长周小川在当地时间10月6日于华盛顿举行的2016年第四次二十国集团(G20)财长和央行行长会议上的表态，也反映了本轮楼市调控背后的高层决策层态度。他指出，近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。
该如何理解这一轮房地产新政？这会是下一步的调控风向标吗？
CF40·青年论坛青年学者、招商银行金融市场部高级分析师万钊撰文认为：
这一轮密集出台的房地产新政是通过限制购房人群杠杆能力的结构性货币紧缩来抑制房价，同样的结构性货币紧缩也发生在债券市场；
如深圳、南京等城市陆续出台不断升级的限购限贷政策，反映了中央和地方的博弈也在升级；
在三四季度之交的时期统一部署出台房地产新政，意味着中央对今年的经济大局已经有了相当大的把握，对GDP增速6.5%以上有较大的信心；
值得担忧的是，新政出台时机恰逢房地产泡沫的高涨期，市场本身就蕴含见顶回落的内在动力，市场自发向下调整叠加政策抑制，可能会引发市场超调。如果新政出台又不得不重新救市的话，则是最坏的结果；
房地产市场逐步退居二线，资本市场则需要有所作为。
以下为万钊所著全文：
近期房地产新政体现了什么政策信号？
9月30日傍晚，朋友圈被北京房地产市场新政刷屏，随后几天陆续有十数个城市相继出台房地产新政，伴随着国庆假期北方降温，市场颇有萧索之意。这一轮密集出台的房地产新政，背后体现了什么政策信号？
现在有一种说法很流行，叫做“货币政策宽松造成了资产泡沫”，准确地说，这句话只对了一半。货币政策宽松，只是央行将资金注入银行体系，只有银行体系将资金注入非银行部门，或者说有人肯向银行借钱购买资产，才会带来资产泡沫。
我们知道，近几个月金融数据出现了一个奇怪现象，就是大部分新增贷款都是由居民部门的中长期贷款所创造，这意味着现在只有居民部门愿意借钱买房子，因此，居民高涨的购房热情和银行资金源源不断的支持，带来了房地产销售火爆和房价暴涨。
现在实体经济基本面仍然疲弱，监管当局无法通过提高准备金率或者加息等总量性货币紧缩来抑制房地产资产泡沫，所以通过限制购房人群杠杆能力的结构性货币紧缩来抑制房价，同样的结构性货币紧缩也发生在债券市场。其实我们发现，结构性政策是一个颇具中国特色的宏观调控政策，在西方并不多见，比如现在全世界密切关注的美联储加息，就是典型的总量性调控。之所以中国会如此重视结构性问题，是因为在几千年的历史变迁中，中国人很清楚，结构性问题才是致命的。
以北京为首，这一轮房地产新政的密集出台，很明显是中央统一部署行动。但是当前的房地产市场跟过去的不同在于，当前房地产已经分化，有的地方房价涨的太快，而有的地方反而跌跌不休，因此在限制房价的政策方面，也需要各地因地施策。
既然是因地施策，由于中央和地方存在信息不对称，也就有了地方政府闪躲腾挪的空间，因此有个别城市受到了“特别关照”。比如深圳在3月底限购限贷的基础上，10月4日又印发了堪称“自残式”限购限贷升级版，再比如南京，在3月底、8月12日、9月26日、10月5日陆续出台不断升级的限购限贷政策，这显示中央和地方博弈升级的结果。
中央和地方博弈的原因，在于两者在房地产上的利益并不完全兼容。首先，中国的经济基本面需要健康的房地产市场，今年房地产成为托底经济的重要力量，GDP增速6.5%离不开房地产。另一方面，如果放任房地产泡沫不断吹大乃至最后破裂，则会对银行系统和整个金融体系带来严重的负面冲击，去年的股灾即是前车之鉴。而对于地方政府而言，土地是资本化的核心渠道，土地出让金收入只是一部分，更重要的部分是以土地为质押品进行抵押融资，没有资本，一切发展都无从谈起，因此地方政府对房地产风险的关注度要远低于中央政府。正是由于中央和地方博弈，才有了所谓的“夜壶”论。
图：对GDP累计同比的拉动
考虑到在三四季度之交的时期统一部署出台房地产新政，意味着中央对今年的经济大局已经有了相当大的把握，对GDP增速6.5%以上有较大的信心。我们知道，在中国一旦政策方向确定后，市场很难扭过政策，因为政策会层层加码，一直到达到政策目标为止，深圳、南京都是例子，北京也不例外，如果北京房价还得不到有效抑制，势必也会继续加码。所以我们很难准确地说这一轮新政过后市场会怎样，但是我们可以确信，经历层层加码的调控之后，市场最终的结果一定会是交易冰冻、房价阴跌。
中国的宏观调控在某种意义上，更像是“中医”，大方向没问题，考虑的因素也更加全面，但是缺乏更加严谨的评估，比如本轮房地产市场新政对市场和经济的量化影响，笔者并没有见到相关分析，而这也正是笔者的担忧。本轮房地产新政的出台时机，恰逢房地产泡沫的高涨期，市场本身就蕴含见顶回落的内在动力，市场自发向下调整叠加政策抑制，可能会引发市场超调，如果本轮新政出台不久之后，又不得不重新救市的话，则是最坏的结果。
限购限贷只是治标不治本，但是能够实现拖延时间也是可取的，中国现在问题很多，解决问题最需要的是时间，经济转型需要时间，产业升级需要时间，做大市场也需要时间，现在房地产市场逐步退居二线，资本市场则需要有所作为。
去年股灾对资本市场造成重创，过去一年来资本市场的政策以防风险为主，但是海量的存量资本需要有个去处，银行也需要大量的融资和再融资来逐步化解不良贷款压力，国有企业降杠杆也需要资本市场。根据财新报道，证监会主席刘士余9月23日赴中信证券调研并发表讲话，讲到中信证券要做行业的领头羊，有所为、有所不为，这句话既是说给中信证券，也是说给证监会的。（本文首发于财新网）
附：19城限购新政
9月30日至10月7日夜间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州共计19个城市先后发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。一个假期过后，楼市政策已经变了天。部分城市限购政策之严，超乎市场预期，包括北京、深圳、合肥、苏州等城市的限购力度已恢复到2014年“9·30”之前。
19个城市政策有何不同？重启“90/70”政策
何为90/70政策？早在2006年，建设部等九部委曾联合推出了一份文件——《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。说的直白点，就是小户型的房子必须站到总面积的70%以上。
在本轮楼市调控中，明确重启“90/70”政策的包括：北京和深圳。
重启限购
天津：在天津市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。
苏州：户籍居民有三套房者，不得再买房。
无锡：无锡房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房。
成都：部分区域单人只能新购一套房。
郑州：拥有两套房者限购180平方米以下住房。
济南：本市户籍家庭已有三套住房的暂不得再购房。
合肥：市区（不含四县一市）实行限购，市区两套及以上住房者暂停购买。
武汉：主城区限购，本地人最多可购2套房。
北京、深圳和广州一直实行限购政策，而此次深圳调控新政进一步规定：本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房。
限外
天津：对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。
苏州：暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。
无锡：暂停对已拥有一套及以上住房的非无锡市户籍居民家庭出售新建商品住房。
济南：非本市户籍家庭在济南市限购一套住房。
合肥：外地人需提供1年社保或纳税证明，首付30%。
武汉：外地人购买首套房首付25%，购买第二套房限贷，购买第三套房限购。
深圳：社保3年改5年，且非本市户籍居民家庭限购1套住房。
广州：执行现行政策，社保要求5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房。
限贷
北京：收紧首套房首付比例到35%，非普通自住房首付比例上涨到40%，二套房首付比例提高到50%，二套房为非普通自住房首付至少七成。
郑州：二套房贷款首付40%，首套房首付30%。
苏州：首套房首付30%；无房有贷和有1套房无贷的居民家庭，首付为50%；有1套房且贷款未清，首付比例为80%；对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
武汉：主城区限贷，首套房商业贷款首付比例25%，二套房比例提至50%。
无锡：首套房，最低首付款比例保持20%不变；2套房最低首付款比例由不低于30%调整为40%。
合肥：首套房贷款首付比例30%，二套房无贷首付40%，二套房有贷首付50%。
济南：在特定区域范围内，首套房首付提高至30%，二套房首付提高至40%。
成都：购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。
深圳：首套房无贷首付最低30%；本市无房但有贷款或公积金住房贷款记录的，首付不低于50%；二套房首付款不低于70%。
广州：执行现行政策，首套房和拥有1套住房并已结清贷款的，执行最低首付款比例30%的规定；2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。
认房又认贷
北京：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
苏州：无房有贷和有1套房无贷的居民家庭，首付为50%；有1套房且贷款未清，首付比例为80%。
合肥：一次购房记录贷款已结清，首付40%，未结清50%。
深圳：认房又认贷，无房贷记录首套30%，无房有贷50%，二套房70%。
公积金政策调整
合肥：购买第3套住房，停发住房公积金贷款；停止“商转公”贷款业务办理；停止发放住房公积金异地贷款。
苏州：第二次使用公积金贷款，最高额度从现行70万元调整至50万元，单人贷款从45万元调整至30万元，首付款比例从不低于住房总价的30%调整为不低于住房总价的50%；职工家庭第二次使用公积金贷款的，从按借款人个人账户余额之和的10倍计算可贷额度，调整为按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度；暂停受理职工家庭申请个人住房公积金贴息贷款业务。
济南：家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元。
严惩违规销售
佛山：加强商品房销售管理，严惩违规销售行为。
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