复盘首轮集中土拍：22城揽金万亿，长三角、中西部受追捧，二、三轮或降温

7月，第二轮集中供地即将拉开序幕。从4月25日到6月29日，改变土地供应方式的“两集中”新政在22个城市完成了“试点首秀”。

今年2月自然资源部要求，22个城市试点“两集中”新政，即集中发布出让公告，且发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动。

这22个重点城市，除了北上广深4个城市，还包括天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个城市。这几乎是全国房地产市场的主体城市。

从“零售”转为“批发”，“两集中”新政意在给过热的土地市场降温，而从近三个月的首批试点结果来看，效果不尽如人意。22个城市首批集中供地的平均溢价率为15.4%，比去年整体高出3.3个百分点。而从城市间来看，四个一线城市中，除深圳外，溢价率都较为平稳；部分二线城市，如杭州、重庆、宁波、苏州、厦门等城市受到房地产商追捧，热闹非凡；而长春、青岛、济南等城市土地市场则遇冷，多个地块无人问津。

除了城市间出现分化态势，分化还在城市内部上演，不同地块之间的“待遇”天差地别，优质地块遭哄抢，偏僻缺乏配套的地块自然遭冷遇——要么终止交易、要么流拍。

具体看数据，截至6月29日，22个城市全部完成第一轮集中供地。根据笔者统计，22城首批成交土地共计933宗，成交总金额高达1.07万亿。

图 22个重点城市首轮集中供地出让金额

数据来源：贝壳研究院

业内人士认为，集中供地并没有使土地市场降温。重庆、深圳、厦门、杭州、宁波等地溢价率均超过25%；22个城市中，有13个城市的楼面价上涨；多地更是“地王”频现。

不过，7月、10月，22城第二、三轮集中供地将开启。市场分析，随着各地调整、细化、规范土拍规则，二、三轮集中供地时，土地市场热度可能会有所降温。

首批集中土拍金额超万亿，多城溢价率上涨

今年2月出台“两集中三批次”政策，其本意是要通过“稳地价”从而“稳房价”，但从实际运行结果来看，多城地价再创新高，土地市场热度降温不明显，而上半年一二线城市新房价格也再度上涨，比去年大概高出5%-6%。

统计数据显示，22个城市第一轮集中供地共成交933宗，成交总金额达10744.5亿。根据贝壳研究院统计，上半年集中供地的22个城市住宅用地（含非集中供应土地）出让面积1.9亿平米，同比增长9%。

22个重点城市首轮集中供地情况一览表 

数据来源：各地自然资源与规划局、中指研究院、贝壳研究院

放眼全国，据中指研究院统计，300城市上半年出让金总额2.83万亿元，同比上涨8%。土地市场整体供应量减少6%，成交量减少9%，整体住宅用地出让面积比去年减少了12%；成交均价上涨21%，溢价率上升1个百分点。

从最能反映土地市场热度的溢价率来看，与2020年全年溢价率相比，22个城市首批集中供地，溢价率下降的城市只有8个，分别是北京、上海、苏州、成都、无锡、合肥、长春、福州，其余城市则全部上涨；溢价率较高的城市也就是土地市场最热的城市，分别是重庆、深圳、厦门、杭州、宁波，均超过25%。其中，重庆以39.2%的溢价率位列22城之首，这比2020年全年8%的溢价率足足高出31.2个百分点，而溢价率最高的地块达到了130%。

为何重庆的溢价率如此高？原因有三，一是此次重庆土拍未设置最高限价；二是市区推的大部分为优质、核心成熟区地块，区位优势明显；三是重庆新房存量已经非常低，去化周期大概只有两三个月，在土地储备紧张的情况下，开发商拿地意愿较强。

在深圳和厦门，因土地有限，两个城市首批仅拿出了个位数的土地拍卖，只有5、6宗，虽然参拍地块较少，但依然吸引了许多房企参与。

深圳首拍6宗地，有3宗溢价率超过40%，2宗达到最高限价之后进入竞配建面积阶段。从供应方式来看，本次深圳供地最大的看点是对每一宗地都要求配建公共住房。这主要是源于2018年，深圳第二次房改，其中一个硬性指标要求人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

实际上，今年深圳加大了对居住用地的供应力度，根据计划，今年深圳将供应363.3公顷居住用地，占总供应量的1/3，比2020年的供应量增加24%。首批集中供地，深圳只拿出了全年计划土地的10%，预计第二三批土地将放量供应。

厦门首批供地集中在市中心，地块质量较高，5宗地块其中3宗触顶成交，平均溢价率29%。其中集美一宗地经过93轮角逐后，以楼面价31470元/平方米及1700平方米竞配建面积方式成交，实际溢价率超过55%。

杭州热度也非常高，其首批集中供地成交金额位列22城之首，为1178亿，贡献了杭州上半年土地出让金的半壁江山。此次供地57块，总体溢价率达到26.1%，七成地块最后以“封顶价+自持”的方式成交，2个地块房地产商的支持比例甚至高达30%。

从上表中可以看出，首轮土拍，部分二线城市的热度和溢价率显然更高，四个一线城市，虽然严苛的出让规则压低了溢价率，但热度却不减。

如上海、北京首轮集中供地均设定了地价上限，北京6宗热点地块首次采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”的方式，而上海首次引入打分入围制度和扣分制度，倒逼房企理性拿地；设置中止价，将地块溢价率控制在10%以内，也给房企设定了合理的利润空间；严格禁止“马甲”和围标拍地行为。规范的制度下，上海首批集中土拍“波澜不惊”，56中地块平均溢价率控制在4.9%，是四个一线城市最低的，较2020年全年成交溢价率下降5.46个百分点，楼面价也比2020年低了8.4%。

从楼面价来看，22个城市平均楼面价为11523元/平方米，比2020年上升了15.4%，其中只有9个城市的楼面价比去年下降了。而像重庆、厦门、合肥、郑州、无锡、武汉、天津、南京等城市，楼面价均比去年有较大幅度的上升。上海、广州、深圳，楼面价都比去年有较大的下降，北京则比去年上涨16.3%。

总体来看，多数市场人士认为，首批集中供地供应量偏少，一年三次供地模式下，房地产商集中补货需求大，土地市场竞争热度远超预期。集中供地并没有浇灭土地市场的虚火。地价高势必会造成未来房价的上涨，目前，22个城市中只有13个采用“房地联动”策略控制房价。

地市的热度也刺激了购房者的神经，今年上半年楼市热度持续升温。克而瑞研究统计，今年前5月，商品住宅累计销售面积同比增长近四成，成交金额同比增长56.5%；一二线城市新房价格均比去年上涨5%-6%。为给楼市降温，多城频传信贷收紧，各种调控政策也密集出台，据中原地产统计，前5月各地房地产调控高达234次。

图/摄图网

首轮土拍关键词：分化

二线城市成房企“夺地”主战场

如果总结首轮各城市集中土拍的表现，“分化”二字足以。

有的城市热闹非凡，有的城市冷冷清清。热闹的城市，以长三角、珠三角等土地、人口、经济、产业发达地区为主；冷清的城市，如东北典型代表长春。

作为今年首个开启土拍的城市，长春本想打响“土拍”第一枪，没想到，还没开枪，就已熄火。长春首轮推出51宗土地，仅38宗成交，其中25宗以底价成交，11宗地块终止出让，还有2宗地块遭遇流拍，整体平均溢价率仅有3%。

长春土拍冷清背后是其缺乏经济、人口等基本面的支撑。十年间，吉林省人口减少了330多万，年均减少1.31%。七普人口显示，吉林九州（市），仅长春市常住人口有所增加，但十年也仅增长了不到30万，目前只有906万。自2016年以来，长春常住人口更是持续负增长。

2018 年以来，长春成交土地整体溢价率从20.3%一路下滑至2020年只有5.0%。首轮土拍中，整体溢价率再度下滑，只有3.3%。而反观长春的房价，则年年攀高，从2016年的均价6000元/平方米一路涨到2020年10000元/平方米左右。去年9月，长春出台“限价+限贷”政策后，市场降温明显。目前长春房产市场基本处于供大于求态势，对房企来说，楼市热度降低后，长春土地市场吸引力也有所下降。

地处北端的长春并不具有全面的代表性。整体来看，本轮房企战略布局明显倾向于热门城市圈，尤其是长三角、中西部的成渝城市群和粤港澳大湾区，以及四个一线城市。

长三角经济基础好，一体化发展战略下，高素质人口不断涌入，房地产市场持续升温，近几年这里成为房地产商的“必争之地”。

上海自不必多言，相比于综合用地的高门槛，房企更垂涎于上海的宅地，因此宅地的竞争仍然十分激烈。如主城区4宗地块中唯一的纯宅地——杨浦定海社区地块——吸引了3家企业竞拍，最终进入一次报价区间，由本地房企杨浦城投成功竞得；3宗综合体项目用地中条件相对宽松的静安灵石社区地块也进入了一次性报价区间，由保利发展成功摇中。

在杭州，高溢价和高自持下，平均楼面价达到了15555元/平米，有机构测算，房企的开发利润被压缩到个位数，即便如此，在杭州这样的城市，“手里有粮，心里不慌”。

相比杭州这类利润率较低的城市，利润空间较大的南京更受房企追捧。作为长三角的热点城市，南京首轮集中土拍吸引了80余家房企，在成交的51幅地块中，36宗地块触及“竞地价”上限，最终通过摇号产生竞得者。首轮集中土拍南京揽金高达992亿元。

除了上海、杭州、南京，长三角中的其他城市，如合肥、宁波、无锡等，热度也不低。合肥共推14宗地，其中12宗地达到最高限价，11宗地块溢价率超25%，8宗地块触顶摇号；而强二线城市宁波，70多家房企报名争夺29块地，最终19幅拍出封顶价，整体溢价率接近30%；无锡，首批集中供地16宗，有15宗达到限价竞租赁阶段。

除了城市之间分化明显，城市内部不同地块之间也呈现出分化态势。优质地块，即便突破限价、自持比例高达30%、利润率一再压缩，也是房企竞相争抢的香饽饽，而地理位置较偏、缺乏配套资源的地块，即便在一线城市也无人问津，最终流拍。

如长沙，在首轮成功出让的33宗地块中，9宗地块熔断摇号成交，其中天心区南湖新城048号商住地，10家开发商经过51轮竞价，熔断楼面价达14157元/平方米，该地块楼面价也创下长沙土拍史上新高；而有19宗以底价成交，比例达到58%。

长三角的代表城市苏州，28宗涉宅地块中，有14宗成交价超过中止价，也有9宗出现仅一轮报价、零溢价出让的局面，而3宗经济适用房用地和4宗商服用地均以底价成交。

一线城市的广州，首次集中供地也是“冰火两重天”——首推的22宗地块中，番禺、南沙、增城共4宗土地达到最高限价，溢价率超40%，南沙、黄埔区还出现了两宗新“地王”，20宗地块以底价成交，另有6宗流拍。

总体来看，城市间和城市内部均呈现分化的态势，而除北上广深外，房企更加钟爱长三角、粤港澳、成渝等核心城市群。中指研究院的一项统计显示，2021年上半年，50家代表房企在五大核心城市群拿地面积占比达69.0%，较上年同期增长12.2个百分点，其中，长三角拿地面积占比达35.4%，较上年同期增长7.9个百分点。拿地面积方面，前三城市分别是重庆、杭州及长沙。从拿地金额来看，长三角居四大城市群之首，其次是中西部，粤港澳位列第三。

土拍规则“打补丁” 

二三批次集中供地或降温

复盘上半年的集中土拍大戏，除了城市之间以及城市内部之间出现的冷热分化外，值得关注的还有房企利用“马甲”围猎土地现象。

集中供地之初，房企利用政策漏洞，纷纷设立“马甲”，目的就是增加拿地的概率。如广州在4月末集中供地时，出现320个马甲抢一块地的现象，更有开发商集结了60个马甲，但这样也都没摇到号。东莞集中土拍中，一宗总货值22个亿的地，引来500个马甲、2000亿资金，有2家房企甚至动用了100多个马甲。郑州首批集中拍地时，也有央企成立了十余个马甲围猎一宗土地。

用“马甲”拿地的行为，明显地破坏了市场公平。为了封堵这一现象，截至6月底，已经有包括南京、东莞、苏州、南昌、无锡、苏州、合肥等在内的多个城市对土拍规则“打补丁”，明文禁止房企利用“马甲”拿地，同一申请人只能进行一次交易申请，如有发现“马甲”，房企还会面临不同程度的处罚。

在合肥，违反者将被纳入“黑名单”，两年内将不能参与合肥全市的土地竞拍；在无锡，违反者将被禁拍一年；苏州则更严厉，禁拍期为三年。而在南京、上海，公告也明确禁止“马甲”公司参与拍地，同一申请人只能进行一次交易申请。

除了围堵“马甲”现象，总体来看，今年集中土拍，“限地价”基本是各个城市的标配，还有13个城市采用房地联动的方式“限房价”，“竞配建/自持”、“摇号/一次性报价”也成为不少城市的主要竞拍策略。

此外，各地还增加了一些比较特殊的土拍规则，这些规则从不同层面提高了拿地的门槛。比如上文提到的北京，首次采用了“竞高标准商品住宅建设方案”、“一地一策，政策工具箱”等新方式。随后，杭州、南京、西安、成都等城市也效仿“竞品质”的玩法。

上海、苏州将竞价方式由“举牌竞价”调整为“举牌竞价+一次书面报价”，一次书面报价不得超过最高报价，最终，以最接近平均价竞得的原则确定竞得人。此外，上海从2017年开始对每家房企进行打分，房企每拿一块地还会相应扣掉一点分数，如果分数扣完，参与竞拍的资格也就没有了。

市场人士认为，集中供地规则的细化和完善，或许会让第二、三轮土拍有所降温。目前，已经有城市完成了第二轮集中供地。6月10日， 在第一轮供地还没结束时，厦门就开启了第二轮集中供地，再推11幅宅地，这次是三轮供地最多且分布最广的一次，采用“限房价、限地价、竞配建”方式出让，共揽金344.05亿元，“二拍”的平均溢价率为23.62%，比第一轮有所下降，但温度仍较高。

与厦门不同，长春第一轮供地“熄了火”，第二轮集中供地依旧以冷淡收场。6月17、18日，长春第二轮集中供地推出68宗宅地，还没开拍就有8宗地块提前终止出让，最后仅成交42宗，且多为底价成交，有26宗地遭遇流拍和撤牌，平均溢价率仅有0.4%。

随着7月份的到来，第二轮集中供地将在22城相继开启。第一轮没拍到地的房企，肯定会集结资金再度上阵，但集中拍地之后，在“三条红线”影响下，房企能否及时开工，之后是否会集中上市，未来还有不少问题考验着各家房企。

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