吃喝玩乐之后，我来好好谈谈长沙楼市
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放眼世界望去，距离海岸线1000公里以上的城市，几乎没有高房价。
文 | 八卦女
楼主滚出来啦！没有失踪~
之所以新年开工写长沙，是因为我是湖南人，又是十足的吃货，回老家的时候经过长沙，吃吃喝喝之余，顺便去了踩了踩长沙各处的楼盘。结合此前在长沙生活几年的所知所感，写下了这篇文字。
在大家的印象里，长沙恐怕是“性价比”最高的一个省会城市，在房价这个选项上一直和太原、西安、成都、重庆、贵阳等中西部城市齐名，不仅打不过武汉，甚至搞不过隔壁江西老表的南昌。
但自去年7月“合肥人被高房价逼到长沙和南京抢房”以来，长沙结结实实地涨了一波。除了地段比较差的楼盘，但凡有点概念的江景盘、学区房、地铁房和市中心地段房，都趁着这波涨幅至少涨了3000每平左右。梅溪湖甚至还相传卖出了一套总价过亿的楼王别墅，整个长沙楼市在去年终于完成了一轮相对明显的补涨。
为什么说这轮补涨是“相对明显的”补涨？因为在此前的中国房地产黄金十年，长沙房地产几乎没有明显的飙涨。
2008年，长沙大约是3000多的房价。截至2015年年底，长沙房价均价6700，考虑CPI，再去除市中心价值的相对大幅上涨因素，一算下来，那些驻扎在郊区的楼市主力军，在2016年以前几乎没有多少投资价值。直到合肥人在长沙城外摇旗呐喊，一小部分炒房资金流入长沙，带动遍布全国的湖南人返乡置业，长沙楼市羊群效应凸显，这才圆满的完成下图这张曲线。
△长沙2015-2017年房价走势
对比现在的重庆，房价已经上来超过了成都，所以对于GDP接近万亿的长沙，在大多数房地产暴涨的十几年来有一些补涨，星子认为还是合理的。然而，自10月住建委开始约谈开发商以来，长沙房地产趋势已经由补涨变成了“滞胀”。我在前几天踩盘时，也印证了这一观点。
什么是滞胀呢？滞胀就是市场对于当前的涨幅不消化。
特别是梅溪湖区域，自开发商被约谈了以后，马上偃旗息鼓。原本卖到接近两万的楼盘（我就不点名了），这次回去一问，均价竟然普遍都在1.2万-1.4万的区间。当然这个价格相对2016年初8000左右的均价，仍然上涨了不少，但很明显，梅溪湖泡沫已经开始破灭了。
除了梅溪湖区域，长沙市其他版块的涨幅也接近停滞。如市中心的建发中央公园、荣悦台、新六都，省府板块的湘江雅颂居，滨江板块的北辰三角洲等，价格有所回落。
说到这里其实八卦女也很奇怪，在“930新政”期间，长沙未出台直接限购政策，而仅仅是以“约谈不良企业”、“严控预售网签”的方式，为何就完成了打击房地产涨幅的艰巨任务了呢？
要知道，与长沙处于同一GDP量级的南京，可是经历了土拍熔断、限购等各种骇人手段，仍然只是将房价企稳，而没有把势头死死压住。（长沙2015年GDP8600万亿，人口750万，人均11.7亿。南京2015年GDP9600万亿，人口850万，人均11.3亿。但南京房价，远超长沙) 而长沙则好像被政府上了发条的机器人一样，说不让涨了，立马就不涨了。
细细究来，八卦女认为，还是供需的问题。别说话，上春运大数据来说明。
△大数据显示，长沙站成为继北上广和昆明之后最受关注的火车站。
如果说东莞佛山是因为有许多人在此打工，大概能说明这个城市火车站最受关注的原因，但长沙并非打工的好去处（人均工资很低，排全国第16位以后），也没有北上广深那样的地位，为何长沙站会成为全国最受关注的火车站呢？
大数据显示，春节期间，全国空城率最高的十大城市分别是东莞、佛山、广州、深圳、长沙、上海、苏州、北京、武汉、郑州。
又是长沙。这充分说明了长沙的地位：一座人流的中转站，却并非人流的目的站。
说实在话，长沙的交通其实很发达，地铁已开通1、2号线，城区东西南北四个方向垂直分布。3、4号线及长株潭城际列车或建设或规划。BRT，已完工主体，预计今年通车。高铁，通车多年。火车、飞机场，年份久远早就有了。国内两条磁悬浮列车之一，由长沙高铁南站到黄花机场，国内该有的交通设施几乎都有。
但正是这样发达的交通，再加上产业环境的吸引力不够，使得人口大量通过长沙外流到广深北上。
从经济、教育的层面来看，长沙和南京虽然同处一个数量级，但长沙是以工业和大制造业（三一重工、山河智能）为主的城市，而南京是以服务业为主的城市，由工业大宗交易所产生的GDP很难惠及到本地居民。所以长沙的好工作很难找，工资很低，缺少对高素质人才的吸引力。虽说是教育大省，培养了这么多人，最后有点理想的都在外省混得风生水起。即使是娱乐圈，也出了一个“柴静现象”（柴静在长沙读书，也曾尝试在长沙工作，后来却是在北京名满天下）。
另外，一个值得注意的现象是，长沙本地人对于房地产没有太多的热情。95%的老长沙人均持有一套至两套房，长沙本地的需求已经基本饱和，长沙房地产市场越来越依靠在外地湖南人的“返乡置业”。
而拥有强大购买力的公务员群体，则在各个城区都有公务员小区。比如省政府有九峰小区、天心区有白沙世纪嘉园、芙蓉区有芙蓉公寓。就连偏远的望城区，也有公务员小区。长沙市政府后面的八方小区，地段位置相当好，但价格仅仅3800元一平。长沙银行银桂小区，价格3500一平，大大低于市价，且房源极多，公务员群体本身根本占不完，如果抛到市场，估计会大大冲击现有房价体系。
由此，本地需求较少，倚重省内其他区县到长沙的“返乡置业”，自身的产业经济条件却难以吸引人群就业，这就导致了长沙本身的需求就比南京少。而在供的方面，长沙土地拍卖向来喜欢“煮夹生饭”，更是加大了供应竞争。
什么是“煮夹生饭”？就是一个区域还没有发展成熟，长沙就大力推动另一个区域的发展去了，结果与房子配套的产业没有培育出来，只剩下孤零零的房地产支撑经济。
例如在2000年以前，长沙一直高唱融城向南的口号，让开发商修了湘府路，省政府南迁至此，把湘府路两边的土地，以及整个南城，全部给了开发商。就在长沙经济准备南下的时候，长沙却突然之间调头向西，给南边留下了漫山遍野的工地。
长沙大河西“两型先导区”成功以后，滨江新城、洋湖片区也开始发展，于是抛出“陆家嘴的概念”，让梅溪湖、滨江新城、北辰三角洲、德思勤片区一起抢“金融中心”。而湘江新城、大王山片区、雷锋湖片区、桐梓坡片区、高铁新城、空港新城、苏托垸片区，也不顾一切全面开发，满城工地，最终造成供大于求，截止到目前，仍然有1000万以上的库存。
除了土地出让喜欢“煮夹生饭”以外，长沙楼市还有个特点是对容积率管控不严。不得不说，长沙在容积率管控层面可能和贵阳有得一拼。
由于全城到处都有供应，所以对于地段好的项目，开发商除了打价格战，就只能通过做大容积率多造房子挣钱——有点薄利多销的意思。这其中，最典型的楼盘就是北辰三角洲，虽然地段、江景、学区、地铁都很好，但我看着那密密麻麻的楼盘，有点头皮发麻。
综上，以上便是对长沙楼市供需两端的简易分析。长沙楼市陷入滞胀，固然有这样那样的原因，但从大的方面来看，这与长沙所处的位置是紧密相关的——长沙北有武汉、郑州、北京，东有南昌、南京、上海，西有重庆、成都，南有深圳、广州，在四面八方都有竞争对手的情况下，长沙不得不走武汉“一省独大”的道路（例如学光谷打造麓谷），在各方面都对长沙进行政策扶持和资金扶持。
湖南的发展思路就是全力打造长沙这个产业高地、发展高地，制造一个强大的长沙去与武汉竞争，去参与全国竞争，争夺更多国家战略、政策、资金和项目，从而实现全省以点带面的发展。
尤其是在武汉模式成功以后，长沙必须扩大城区营建长株潭一体化，满城挖是避免不了的。在这样的情况下，我认为在政府对楼市大调控下，2017年的长沙房价，是尽力消化2016年已有的涨幅，成交量可能会缩小，部分区域可能还会有小小的跌幅。
附长沙买房建议：其实长沙值得买的几类楼盘就是江景房、市区地段房、地铁盘和学区房。但长沙地铁建设正如火如荼、四面开花，地铁房其实并不稀缺；四大名校（长郡、雅礼、长沙市一中、师大附中）遍地开设分校，学区房其实没有太多概念炒。
所以星子认为，在长沙买房，还是要以市区地段房保值为主，投资为次，如有地铁和学区概念，当然更好。当然，如果是居住的话，长沙还是可以任性买买买的啦。
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