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吃喝玩乐之后,我来好好谈谈长沙楼市

2017-02-07 地产八卦女 地产八卦女

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放眼世界望去,距离海岸线1000公里以上的城市,几乎没有高房价。



文 | 八卦女


楼主滚出来啦!没有失踪~ 


之所以新年开工写长沙,是因为我是湖南人,又是十足的吃货,回老家的时候经过长沙,吃吃喝喝之余,顺便去了踩了踩长沙各处的楼盘。结合此前在长沙生活几年的所知所感,写下了这篇文字。


在大家的印象里,长沙恐怕是“性价比”最高的一个省会城市,在房价这个选项上一直和太原、西安、成都、重庆、贵阳等中西部城市齐名,不仅打不过武汉,甚至搞不过隔壁江西老表的南昌。


但自去年7月“合肥人被高房价逼到长沙和南京抢房”以来,长沙结结实实地涨了一波。除了地段比较差的楼盘,但凡有点概念的江景盘、学区房、地铁房和市中心地段房,都趁着这波涨幅至少涨了3000每平左右。梅溪湖甚至还相传卖出了一套总价过亿的楼王别墅,整个长沙楼市在去年终于完成了一轮相对明显的补涨。


为什么说这轮补涨是“相对明显的”补涨?因为在此前的中国房地产黄金十年,长沙房地产几乎没有明显的飙涨。


2008年,长沙大约是3000多的房价。截至2015年年底,长沙房价均价6700,考虑CPI,再去除市中心价值的相对大幅上涨因素,一算下来,那些驻扎在郊区的楼市主力军,在2016年以前几乎没有多少投资价值。直到合肥人在长沙城外摇旗呐喊,一小部分炒房资金流入长沙,带动遍布全国的湖南人返乡置业,长沙楼市羊群效应凸显,这才圆满的完成下图这张曲线。


△长沙2015-2017年房价走势


对比现在的重庆,房价已经上来超过了成都,所以对于GDP接近万亿的长沙,在大多数房地产暴涨的十几年来有一些补涨,星子认为还是合理的。然而,自10月住建委开始约谈开发商以来,长沙房地产趋势已经由补涨变成了“滞胀”。我在前几天踩盘时,也印证了这一观点。


什么是滞胀呢?滞胀就是市场对于当前的涨幅不消化。

特别是梅溪湖区域,自开发商被约谈了以后,马上偃旗息鼓。原本卖到接近两万的楼盘(我就不点名了),这次回去一问,均价竟然普遍都在1.2万-1.4万的区间。当然这个价格相对2016年初8000左右的均价,仍然上涨了不少,但很明显,梅溪湖泡沫已经开始破灭了。


除了梅溪湖区域,长沙市其他版块的涨幅也接近停滞。如市中心的建发中央公园、荣悦台、新六都,省府板块的湘江雅颂居,滨江板块的北辰三角洲等,价格有所回落。


说到这里其实八卦女也很奇怪,在“930新政”期间,长沙未出台直接限购政策,而仅仅是以“约谈不良企业”、“严控预售网签”的方式,为何就完成了打击房地产涨幅的艰巨任务了呢?


要知道,与长沙处于同一GDP量级的南京,可是经历了土拍熔断限购等各种骇人手段,仍然只是将房价企稳,而没有把势头死死压住。(长沙2015年GDP8600万亿,人口750万,人均11.7亿。南京2015年GDP9600万亿,人口850万,人均11.3亿。但南京房价,远超长沙)   而长沙则好像被政府上了发条的机器人一样,说不让涨了,立马就不涨了。


细细究来,八卦女认为,还是供需的问题。别说话,上春运大数据来说明。


△大数据显示,长沙站成为继北上广和昆明之后最受关注的火车站。


如果说东莞佛山是因为有许多人在此打工,大概能说明这个城市火车站最受关注的原因,但长沙并非打工的好去处(人均工资很低,排全国第16位以后),也没有北上广深那样的地位,为何长沙站会成为全国最受关注的火车站呢?


大数据显示,春节期间,全国空城率最高的十大城市分别是东莞、佛山、广州、深圳、长沙、上海、苏州、北京、武汉、郑州。


又是长沙。这充分说明了长沙的地位:一座人流的中转站,却并非人流的目的站。



说实在话,长沙的交通其实很发达,地铁已开通1、2号线,城区东西南北四个方向垂直分布。3、4号线及长株潭城际列车或建设或规划。BRT,已完工主体,预计今年通车。高铁,通车多年。火车、飞机场,年份久远早就有了。国内两条磁悬浮列车之一,由长沙高铁南站到黄花机场,国内该有的交通设施几乎都有。


但正是这样发达的交通,再加上产业环境的吸引力不够,使得人口大量通过长沙外流到广深北上。


从经济、教育的层面来看,长沙和南京虽然同处一个数量级,但长沙是以工业和大制造业(三一重工、山河智能)为主的城市,而南京是以服务业为主的城市,由工业大宗交易所产生的GDP很难惠及到本地居民。所以长沙的好工作很难找,工资很低,缺少对高素质人才的吸引力。虽说是教育大省,培养了这么多人,最后有点理想的都在外省混得风生水起。即使是娱乐圈,也出了一个“柴静现象”(柴静在长沙读书,也曾尝试在长沙工作,后来却是在北京名满天下)。


另外,一个值得注意的现象是,长沙本地人对于房地产没有太多的热情。95%的老长沙人均持有一套至两套房,长沙本地的需求已经基本饱和,长沙房地产市场越来越依靠在外地湖南人的“返乡置业”。


而拥有强大购买力的公务员群体,则在各个城区都有公务员小区。比如省政府有九峰小区、天心区有白沙世纪嘉园、芙蓉区有芙蓉公寓。就连偏远的望城区,也有公务员小区。长沙市政府后面的八方小区,地段位置相当好,但价格仅仅3800元一平。长沙银行银桂小区,价格3500一平,大大低于市价,且房源极多,公务员群体本身根本占不完,如果抛到市场,估计会大大冲击现有房价体系。


由此,本地需求较少,倚重省内其他区县到长沙的“返乡置业”,自身的产业经济条件却难以吸引人群就业,这就导致了长沙本身的需求就比南京少。而在供的方面,长沙土地拍卖向来喜欢“煮夹生饭”,更是加大了供应竞争。


什么是“煮夹生饭”?就是一个区域还没有发展成熟,长沙就大力推动另一个区域的发展去了,结果与房子配套的产业没有培育出来,只剩下孤零零的房地产支撑经济。


例如在2000年以前,长沙一直高唱融城向南的口号,让开发商修了湘府路,省政府南迁至此,把湘府路两边的土地,以及整个南城,全部给了开发商。就在长沙经济准备南下的时候,长沙却突然之间调头向西,给南边留下了漫山遍野的工地。


长沙大河西“两型先导区”成功以后,滨江新城、洋湖片区也开始发展,于是抛出“陆家嘴的概念”,让梅溪湖、滨江新城、北辰三角洲、德思勤片区一起抢“金融中心”。而湘江新城、大王山片区、雷锋湖片区、桐梓坡片区、高铁新城、空港新城、苏托垸片区,也不顾一切全面开发,满城工地,最终造成供大于求,截止到目前,仍然有1000万以上的库存。



除了土地出让喜欢“煮夹生饭”以外,长沙楼市还有个特点是对容积率管控不严。不得不说,长沙在容积率管控层面可能和贵阳有得一拼。


由于全城到处都有供应,所以对于地段好的项目,开发商除了打价格战,就只能通过做大容积率多造房子挣钱——有点薄利多销的意思。这其中,最典型的楼盘就是北辰三角洲,虽然地段、江景、学区、地铁都很好,但我看着那密密麻麻的楼盘,有点头皮发麻。


综上,以上便是对长沙楼市供需两端的简易分析。长沙楼市陷入滞胀,固然有这样那样的原因,但从大的方面来看,这与长沙所处的位置是紧密相关的——长沙北有武汉、郑州、北京,东有南昌、南京、上海,西有重庆、成都,南有深圳、广州,在四面八方都有竞争对手的情况下,长沙不得不走武汉“一省独大”的道路(例如学光谷打造麓谷),在各方面都对长沙进行政策扶持和资金扶持。


湖南的发展思路就是全力打造长沙这个产业高地、发展高地,制造一个强大的长沙去与武汉竞争,去参与全国竞争,争夺更多国家战略、政策、资金和项目,从而实现全省以点带面的发展。


尤其是在武汉模式成功以后,长沙必须扩大城区营建长株潭一体化,满城挖是避免不了的。在这样的情况下,我认为在政府对楼市大调控下2017年的长沙房价,是尽力消化2016年已有的涨幅,成交量可能会缩小,部分区域可能还会有小小的跌幅。


附长沙买房建议:其实长沙值得买的几类楼盘就是江景房、市区地段房、地铁盘和学区房。但长沙地铁建设正如火如荼、四面开花,地铁房其实并不稀缺;四大名校(长郡、雅礼、长沙市一中、师大附中)遍地开设分校,学区房其实没有太多概念炒。


所以星子认为,在长沙买房,还是要以市区地段房保值为主,投资为次,如有地铁和学区概念,当然更好。当然,如果是居住的话,长沙还是可以任性买买买的啦。




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