今天我去实探了|河西双学区房直降120万 为什么仍没人买？

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今天我去实探了|河西双学区房直降120万为什么仍没人买？

2016-11-24 365楼市

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365购房置业小课堂开课啦！

今天小5妹作为楼市小老师

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降价120万河西3.6万/㎡的双学区房无人买！

1800多次“围观”却没能吸引到一个人报名——淘宝拍卖网将于24日上午10时起拍卖南京河西一套双学区房房产，引来看客频频点击，然而报名人数依然为“0”。

这套司法拍卖的房产为南京河西银城西堤国际小区第壹区13幢2单元604室，面积131.46㎡。

此房看点如下：

1、拥有新城小学和新城初中本部双学区；

2、小区二手房售价普遍超过4.5万元/㎡，此次这套房源的起拍价只有3.6万元/㎡；

3、首拍总价592.6万元，此次起拍总价474.08万元，较首次起拍总价下降近120万元。

参与拍卖需缴纳保证金30万元，每次加价幅度5000元。至昨天下午17时竞拍咨询时间截止时，网上围观人数已达1864人，但仍然停留在“0人报名”。如果本次拍卖仍未成交，该房源将在一周后第三次启动拍卖，价格方面还会作进一步调整。

无人买是因为受到凶宅的影响？

昨天这个消息出来之后，很多人都在想为什么这套河西的双学区房价格低至3万6却没人买？而有些人表示这可能是凶宅，根本不敢买！

西堤国际的杀妻案回顾：

2013年4月25日上午7点多钟，建邺区西堤国际小区一期13栋发生一起恶性家暴事件，丈夫吉星鹏凌晨4点多回家，浑身酒气，和妻子祁可欣发生冲突，妻子被砍了二十多刀，经抢救无效死亡。

被告人吉星鹏犯故意杀人罪，判处死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身；对吉星鹏限制减刑；吉星鹏赔偿附带民事诉讼原告人交通费人民币2000元。

今天，小5妹带着以下一些问题前去西堤国际：

1、法拍的这套房是不是凶宅？

2、凶宅对整个13幢楼的交易、成交价格有没有影响？

3、这套房价格仅为3万6，为什么没人买？

4、目前西堤国际的二手房价格是多少？

小5妹跑了西堤国际周边几个中介，打探到以下信息

据某中介相关人员透露：

1、凶宅并不是此次的法拍房，而是西堤国际第一街区13幢x单元18楼，该房源早前就已卖出，并且卖出的价格还挺高；

2、杀妻案并未对该小区13幢房源的交易和成交价格有所影响，价格基本仍然稳定在4万5左右；

3、整个西堤国际目前最便宜的房源是13幢x单元x楼，总价575万，单价在4万3左右。

而对于法拍房的这套房源而言，其表示有可能是业主急需用钱，但同时也表示法拍房源并不太靠谱，不建议大家购买。

“法拍房”可能存在交易费用高、产权不清、无法过户等问题

从2014年开始，多数城市的法拍房转移到淘宝的司法拍卖平台上，既可以减少佣金，还能提高拍卖效率。

南京早前就有过“法拍房”先例：

今年3月18日，南京河西仁恒国际公寓一套面积为294.97平方米的住宅房源网上拍卖，经过140轮竞价后，以1219万元的价格成交，高出起拍价430万元，成交单价4.13万元/㎡。

11月18日，江心洲仁恒绿洲新岛一套125平方米的房源网上拍卖，吸引8人参与竞拍，经过55轮竞价，最终成交价为491.6万元，成交单价3.92万元/㎡，依然比该小区在售同面积二手房4.2万元—4.4万元的卖价要便宜不少。可以看出，即便已经实施限购、限贷，但房源超高的性价比还是能吸引竞买者，而且竞拍加价都会止步于市场价之下。

相比普通二手房，法拍房有其优势。首先是不受限购政策影响。其次，其成交价格往往会比市场价稍低。根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。

不过，值得注意的是，按照法院的要求，购买法拍房必须一次交付全款，不能贷款。而且法拍房竞拍结束后，购房者要办理过户手续，须出具法院的《执行裁决书》以及《协助执行通知书》等文件，才能到区县房屋交易大厅办理过户手续。一位不愿具名的法律界人士告诉记者，“文件什么时候出，还需要法院根据案件进展情况来定，具体时间不确定，简单的案件几天就能办理，有些案件可能需一年半载。”

在房价居高不下的背景下，有购房者将目标锁定在司法拍卖房上，希望通过“捡漏”，完成买房的愿望。不过，法律人士提醒，“法拍房”存在交易费用高、产权不清、无法过户等诸多风险，置业者应谨慎为之。

竞拍“法拍房”，要注意这四点

普通竞买人想要通过拍卖的方式购买性价比更高的房屋，需要注意哪些问题呢？

1、委托人资格的问题

竞买人需要了解委托拍卖的法院是否具有委托人的资格。如果委托拍卖的法院是第一查封法院，就没有问题。如果是轮候查封法院，就要弄清楚第一查封法院是否处理完毕，拍卖房产是否是第一查封法院处理剩下的资产。

2、房屋的产权问题

竞买人需要了解拍卖房产的产权是否清晰，能否顺利过户。法院在进行司法拍卖时，虽然会对房屋的权属、产权登记状态、土地使用性质等等做相应的披露，但涉及开发商在房屋开发过程中的合法性和合规性问题往往是无法发现的。甚至有的时候，法院并不保证拍卖的房屋可以办理房产证或者可以过户。

3、交吉问题

在法律上以是否取得房屋的使用权分为交吉与不交吉，不交吉指已取得产权，而房屋仍因各种原因被他人居住使用，要能实际拥有还须通过法律诉讼等其他途径取得。如果拍卖房屋为“不交吉”，可能很难取得使用权。

目前，常见的两种情况导致竞买人无法及时入驻的情况：

（1）带租拍卖：经常有被执行人为了避免房屋拍卖，而恶意与第三方签订长达20年的房屋租赁合同；而基于“买卖不破租赁”的物权原则，竞买人无权以房屋所有者的身份要求此前的租赁者搬离；这便导致客观上，买到房屋却无法入住。

（2）一房二卖：如果被执行人与善意第三人签订了房屋买卖合同，且该第三方已经实际支付了合理的价格并已入住。