今天全国楼市风向标价格狂跌84%！中央说未来调控政策这样走

新华社刚刚发出的消息，给楼市定调：政治局部署下半年经济工作，强调要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。

究竟什么是长效机制呢？我想如火如荼的推进租售并举的市场，也许就其中之一。而全国首次推出的只租不售70年宅地，今天在上海正式成交！而楼面地价分别为5569元/平方米，5950元/平方米，拿地企业全部是国企。

据上海观察消息，今天下午14:00，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动，上海积极推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。

根据上观新闻的报道，我们不难发现，两块土地的最后拍卖的楼面价分别为：

张江地块方面，成交楼面单价为5569元/平方米；

嘉定地块方面：成交楼面单价为5950元/平方米，拿地房企均为国有企业。

6000元的楼面价，最终开发商的成本是多少呢？

这个成交价，价格低到了“接近赠送”的水平。整整一年前的2016年7月，在距离“嘉定新城E17-1地块”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块”被福建建发夺得，总价41.98亿元的价格夺得，地价3.03万元/平方米，扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际楼板价达到3.76万元/平方米。那这次不足6000元的地价真的太不可思议了，换句话说，这块地比去年同位置地块价格狂跌了84%。

据暴财经的信息，本次获得土地的两家公司，实际控制人分别是：

1、上海张江(集团)有限公司的实控人上海市浦东新区国有资产管理委员会

2、上海嘉定新城发展有限公司的实控人为上海市嘉定区国有资产管理委员会

另外，根据《张江科学城建设规划》中的的内容以及嘉定此前方面给出的意见，上述两个地块主要目的都是为了吸引人才，留住人才。

新的只租不售模式下，房屋成本应该是： 土地成本+开发费用+建安成本+税费（具体会有减少，姑且算作10%）。

把楼面价6000代入新的房屋成本公式，那么会得到成本大概是12000。

租金回报率多少？

目前，在嘉定地块周边，出租一套90平米的大概需要4100。

开发商通过房租收回成本只需要：21年！年化率收益率大概是4.5%左右。

地价这么低，对未来房价产生重大的影响？

楼面价这么低会不会对未来房价产生重大的影响？

应该说影响是有的，但并不是扭转性或者实质性的影响。

看待租赁市场和购房市场的时候，未来既应该统筹来看，又应该有一定的区别。

1.统筹意味着，租赁和购房的最终目的都是为了解决住的问题；有一定的区别说的是，租赁市场有独立于购房市场的趋势。不信我们可以看雄安。

2、从价格体系来说，租房市场发达了，可以减轻购房市场的负担，缓解主要热点城市的购房压力，利用好热点城市中的存量房市场，起到间接降房价的作用。

3、如果能够通过租赁市场的快速崛起，改变人们看待房子的观念，那可能房价才会有更大的改观。

结论：从这件事中，其实我们最应该看到的是，地方政府在解决“房子是用来住的，不是用来炒”的方面，所下的决心。尤其如果更多的像上海本次采用的只租不售模式，土地财政方面，地方政府其实是放弃了很多可以获得的收益的。

 租售并举可能就是长效机制之一

如果大家仔细翻阅过资料，会发现租售并举这件事是一步步有条不紊的在推进：

而长效机制，我想这也是其中之一了。

今年7月6日，上海公布了住房“十三五规划”，明确提出了：

“落实市、区责任，以区为主，发挥区属国有企业功能，增加政府持有的租赁住房比例，起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用。”

几天后，国家9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，宣布圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，搞住房租赁的试点。在这个文件里，也明确强调了两点：

1、《通知》要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

2、要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方特别是承租人的合法权益。

重点来了！！

“国企持有租赁住房+政府提供租赁交易服务平台”，就是未来大城市的租赁模式的基本特征。

从上海、深圳公布的“住房十三五规划”看，未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房的总套数，将达到甚至超过新增住房套数的一半。这意味着，在人口大规模流入、住房矛盾比较集中的大城市，住房将在很大程度回归“公有制”。

换句话说，政府正在积极探索“长效机制”。在住房矛盾较大的城市，房子的定位越来越接近于“生活必需品”，类似“柴米油盐”，政府开始加大干预的力度，以图实现公平。但这不意味着完全取消市场的作用，开发商提供的市场化住宅，仍然会占到相当比例。

从供应上做调整，我们曾经从福利分房时代步入了商品房时代，那么现在可能是商品房时代开始转折的开始，各个城市如何落实，我们静观其变。

（综合自 刘晓博 暴财经 365淘房 ）

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