南京下波抄底买房时机就在这张图上！

精彩提示

经常有网友说，小5妹，你一会说房价涨，一会说房价跌的，前后矛盾啊。对不起，我真不是算命的，不过今天有一份预测报告来，跟大家分享一下南京的下波买房时机！今天大事件还有：

河西龙湖天街下个月开工，斥资49亿；

尧化门纯新盘将打造8栋高层，楼面价20171元/㎡；

上周南京楼市日均认购92套，认购成交双量齐跌；

二手房上周成交2004套，挂牌价又降了；

……

更多精彩，往下看！

南京下波买房时机就在这里！

具体的时间节点你们不用在意，但是要知道大体趋势。至于抄底时间微信公众号地产情报站进行了预测，谁也不能确保买在最低点，不过我知道你们爱看……

南京房地产市场周期预测

分析方法主要采用3个步骤：第一步趋势及周期分解；第二步波动周期的谱分析；第三步固定带宽B-P滤波过 程，最终得到特定长度的样本城市商品住宅成交均价同比增速和成交面积同比增速周期对应的周期曲线并进行预测。并且，周期的结果已经包含了房地产政策对市场的影响。

小5妹内心OS：以上的解释对小白没啥用。我们只要观察下预测的均价顶点和最低点就可以了；但是在具体操作上，为了稳妥，还是可以参考开发商拿地/推盘的动向。

以下这张图片非常重要，是预测热点城市下一轮房价最高点和最低点的窗口期。但只限于表格中提到的城市。根据预测，南京房价最低点2018年10月出现！三四线城市的置业者，不要作为参考。

看完销售均价的波谷预测，再说说开发商拿地销售的套路。

商品住宅价格处于波谷时，市场冷淡，房价出现下跌，企业要变危为机，积极拿地布局，拿地后严控开工和销售的节奏，待市场回到波峰时，企业也将通过房价上涨获得收益，从具体城市周期来看，主要的拿地时间窗口集中在2017年中旬到2018年中旬 。

成交量处于波峰时，市场成交火热，应利用这一时间窗口集中跑量去化。进入波谷期，成交遇冷，成交量出现明显下滑，从具体城市周期来看，主要的去化收紧期集中在2016年四季度和2017年全年，去化窗口期主要在 2018年下半年以后。（投资者，换房者可以参考这个窗口期，在此时间前完成置换，或者买入）

房地产面临史上最难环境

房子问题，说到底还是金融问题。我们要放在一个更大的背景下讨论。

金融危机以来，受四万亿投资及大量外资流入的影响，央行资产负债表急剧上升，货币政策宽松是主基调。因此，企业依靠不断提升负债的模式来发展，这样情况下，微小的经济波动都会使企业的风险倍增，而美联储的“加息”、“缩表”带来的经济冲击巨大而不可估量，这样的后果是我们承受不起的。因此，我们不惜代价捍卫我国的外汇储备，在一定程度上保障了央行的资产规模，从而使货币宽松政策不会断崖式改变。

房地产成为应对外部环境改变的唯一策略工具，除了可作为投资标的原因外，更重要的是房地产是唯一能与外汇规模抗衡的行业。 2014年7月份对我们国家来讲是个重要的时间点，我国外汇储备进入逐月减少的趋势，2014年8月份是房地产行业重要的时间点，持续5年左右的限购政策放松了，去库存成为我们的口号，房地产给了市场一个资金通道。

大量资金流入推高了楼市风险，热点城市收紧成为必然。但是资金外流形势依然严峻，房地产仍然要发挥对抗缩表的工具作用，因此对房地产市场不热的三四线城市定向打开资金通道，这也是为什么会出现市场和政策 的巨大分化。当我们理解了这些，一切看起来就都理所当然了。

再看货币政策，对于中国来讲，美国加息的传导影响立竿见影。缩表也对中国造成冲击，但是央行通过三个举措（1.汇率贬值 2.严格外汇管控 3.降准、降息提高货币乘数）来稳定央行资产规模，以保证适当的货币流动性，但是这只是短期政策，从中美货币政策趋同性来看，中国未来也将面临流动性紧张的局面。

河西龙湖天街斥资49亿 下个月开工

刚刚（8月7日），南京嘉腾置业有限公司NO.2017G07地块项目环境影响报告表公示。河西G07地块是龙湖地产在今年的3月30日以总价18.8亿竞得的，竞得当天便透露商业部分打造旗下天街产品。

本项目占地面积48354.3㎡，总建筑面积375432.5㎡，其中地上建筑面积241771.5㎡（办公面积96708.6㎡、公寓面积 48354.3㎡、商业面积95178.6㎡、物管物业用房面积共1530㎡），地下建筑面积 133661㎡（商业面积 10916㎡、地下车库及设备用房面积122745㎡）。

项目建成后酒店式公寓共有1178户，可提供机动车停车位2365个。项目总投资49亿元，其中环保投资375万元。

根据公示内容，项目不分期建设，建设周期约为3年，计划2017年9月开工建设，于2020年9月建成。

说到天街产品，可能了解龙湖的网友会有所了解，根据统计，截止2015年底，龙湖地产总体持有商业经营面积近150万平方米。龙湖天街作为龙湖商业TOP级商业品牌，已进驻全国十余个城市，成为当地商业地标。早在2003年，龙湖重庆北城天街就已开业运营，至今仍是重庆的生活中心和时尚地标之一。

（重庆北城天街）

南京第一个天街项目属江宁的龙湖天街，近期江宁商圈再度传来好消息，由龙湖地产打造的都市购物中心“龙湖天街”已经动工啦，最快将于2019年初公开。

楼面价20171元/㎡！尧化门纯新盘将打造8栋高层

近日，南京规划局挂出了栖霞鲁能公馆规划调整方案。这个地价达到2万的项目将打造8栋住宅，现房销售。

 2016年9月23日，鲁能拿下尧化门G52地块，成交楼面价20171元/㎡。该地块地块位于栖霞区尧化街道翠林北路西，出让面积31652.77㎡，需现房销售。

不久，G52地块便被定名为栖霞鲁能公馆，与鲁能集团在河西打造的鲁能公馆项目相区分。

根据规划，栖霞鲁能公馆将打造8栋16-18层的高层住宅，总建筑面积为110164.38㎡，今年是否上市还未定。

目前尧化门区域内在售新盘仅有1家，为华润幸福里。受限价因素影响，项目前两次开盘均价为18500元/㎡，引发争抢。区域内目前二手房主要有金地明悦、金尧首府、紫金上品苑等，挂牌价22000-25000元/㎡。

小5妹点评：

栖霞鲁能公馆的地价已经超过了华润幸福里房价，地价比房价贵1671元/㎡，因此其售价也将刷新区域新房新高，并且是现房销售。

随着南京现房销售的地块持续增多，预计南京楼市的新房供应会出现一个断档期，如果楼市新房入市不足，购买力或进入二手房市场。至于这些现房销售项目未来如何操盘，也值得期待。

上周南京楼市日均认购92套  认购成交双量齐跌

南京网上房地产数据显示，截至8月6日20:00，南京楼市上周(7.31-8.6)共认购商品住宅642套，成交758套(不含溧水、高淳和都市圈)，日均认购近92套、成交108套，与前一周((7.24-7.30)，认购1511套、成交1649套)相比，认购量下跌6成，成交下跌54%。

上周南京楼市每日认购成交图 365淘房/制图

认购成交双量齐跌，这是由于上周南京仅4盘推超1000套房源，其中一盘为公寓。

其中城南的旭辉铂悦秦淮于7月31日公证摇号，中签率19%。江北的通宇林景熙园也进行公证处摇号，两盘都当场售罄。

上周南京楼市板块认购成交图 365淘房/制图

从上周认购数据来看，江北认购位居榜首，为313套，其次为江宁上传108套，城北板块位列第三，上周认购了80套房。

从上周成交数据来看，江宁以283套成交数据遥遥领先，江北板块位居第二，成交了250套房。截至20：00，南京楼市库存2.25万套。

截止到8月6日20：00南京楼市库存情况 数据来源：网上房地产

小5妹点评：

上周数据相较于前几周波动较大，最大的原因是无楼盘上市。

我想有以下几大原因：一是因为前段时间的上市潮已过，进入修整期，金九银十或迎来下一波上市潮，第二是因为南京各板块仍处于限价状态下，在这样的情况下让开发商推盘节奏放缓，像鼓楼滨江和河西已长达3个月未开盘了。

南京二手房上周成交2004套 挂牌价又降了

看完了上周南京新房的情况，我们再来看下二手房！

上周二手房成交2004套 环比降幅13.58%

网上房地产统计数据显示，上周南京二手房成交2004套，成交量环比前一周的2319套下降了315套，降幅为13.58%。

从各区来看，江宁区以694套的成交量居首，鼓楼区以成交311套居第二位，浦口区成交190套居第三位。

二手房挂牌均价26730元/㎡ 建邺区位列第一

365二手房统计数据显示，上周南京二手房挂牌均价为26730元/㎡，房价比前一周的26942元/㎡下降了212元/㎡。

从区域挂牌均价来看，建邺区以36673/㎡的均价位列全市第一，鼓楼区以33167元/㎡的均价位列全市第二，而玄武区以32914元/㎡的均价位列全市第三。

注：以上二手房（住宅）挂牌均价数据涵盖了新鼓楼（含鼓楼和下关）、新秦淮（含白下和秦淮）、建邺、栖霞、玄武、雨花台、江宁、浦口、六合等9个行政区。其中剔除商业地产、别墅、门面房、小产权房等房源。

二手房新增挂牌2630套 环比上涨11.67%

365二手房统计数据显示，上周南京二手房挂牌量2630套，环比前周的2355套上涨了275套，涨幅为11.67%。

全市各区域挂牌量方面，江宁区挂牌684套列全市第一，鼓楼区挂牌434套位列全市第二，浦口区挂牌354套位列全市第三。

部分内容来自：楼市情报站

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