买了3年涨400万！南京这些房子有钱你也买不到！
2014-2017年，对于南京别墅市场来说，是最好的三年，也是最坏的三年。
这三年，一向波澜不惊的别墅市场，也如坐上过山车一般，起伏不定。
这三年，别墅走下神坛，成为改善人群最青睐的产品。“提前终极置业”，是在别墅售楼处频繁被提及的一句话。
这三年，曾经创造过辉煌的老牌别墅项目，一个个收官了。
这三年，九间堂来了，泰禾院子来了，桃花源来了，桃李春风来了。
这三年，市面上的联排、类独栋、独栋产品越来越少，叠加别墅，这曾经被质疑是否为“真别墅”的产品，开始挑起大梁。
系列二：买南京这些小区竟然赚得最多！看看你家房子这3年涨了多少？
系列三：河西南一街之隔房价差2.5万/㎡！千人小区仅75个常住人口
系列四：被王石点名！但为啥江宁这里的二手房比周边便宜5000元/平？
系列五：比新房便宜8700元/㎡，这里的二手房比地价还低……
系列六：3年房价翻倍，南京这些楼盘业主赚翻了！只因做对6件事
时值365楼市微信公众号三周年庆典，我们也借这个机会盘点了一下这三年的南京别墅市场。盘点的结果，还是颇让人深思的。
“坐在寒冬望春天” 经济别墅大军来袭
2014年上半年
受限购限贷政策影响，南京楼市整体陷入低迷，市场反应冷淡，购房者持币观望，楼市库存高企。虽然别墅市场的半年销量（1030套）与2013年（1047套）相比基本持平，但不少开发商也坦言：“楼市的景气程度和去年相比，不可同日而语。”
2014年7-9月
“青奥会”的举办，对楼市也产生了影响，尤其是别墅市场。不少准备加推的项目被强制停工，工期赶不上，齐齐进入“歇夏”状态。
2014年9月21日
南京取消限购。楼市整体回温。反应一直“慢半拍”的别墅市场，在此时却不甘人后，跟上了回温的步伐。
2014年10-12月
大量经济型别墅入市，别墅市场实现三连涨。“以小搏大”，用小面积低总价别墅换快速跑量成为市场趋势。
2014年的别墅市场在上半年再迎寒冬，开发商面对市场忧心忡忡。9月虽取消了限购，但不少别墅开发商表示，真正影响别墅销售的并非限购，而是限贷。另外，别墅的总价对买房人影响也很大。
也因此，在下半年强势出击的项目中，十之有八都推出了小户型别墅，降低总价段，用卖住宅的方式卖别墅。
景枫你山实景
事实证明，收效显著。下半年11月首推的景枫你山，以156套180-410平米联排产品，仅用3个小时便劲销115套，去化7.3成。主力户型总价不到300万元，是景枫你山跑赢市场的不二法宝。
虽然业内市场观察员感叹这两年别墅越做越小，总价越来越低，越来越没有“别墅”的样子。然而，为了达成快速去化，“MINI”墅之风仍然越演越烈。小面积低总价别墅的风靡，也使别墅走下神坛，开始与改善性住宅（如大平层）争夺市场。
“政策利好”年 改善市场爆发初见端倪
2014年年底，别墅市场的回暖让开发商看到了希望。虽然不少业内人表示解除限购对别墅的利好有限，但限购之后，别墅项目频频热销却是不争的事实。
然而，2015年预估将有2697套别墅入市，也让开发商的心情降至谷底。2014年不仅住宅库存高企，别墅的去化量也远跟不上上市量。不少开发商直言：“库存本就高企，新盘扎堆入市，加上明年经济也不明朗，新的一年无疑会雪上加霜！”
但是，2015年，南京别墅市场用一份漂亮的成绩单，打破了开发商的忧心。国家去库存的决心之大，超出想象。江北新区批复给楼市带来的利好，超出想象。改善人群的购买力，超出想象。
“330新政”、“五改二”、首付降低、多次降准降息。政策松绑力度之大，也是近年罕见。虽然2015年，别墅在1-4月的销售成绩不尽理想。但从5月开始，销量即节节攀升。不少错过了“金三银四”的项目，在销售淡季7、8月迎来热销，销量竟达“金三银四”的两倍。11月的销量更高达320套，环比当年10月份（195套）上涨64%。
“旺季不旺，淡季不淡”，不少售楼员直言：“现在别墅的销量是跟着政策走，已经没有淡旺季之分。”据统计，2015年上半年南京别墅市场月均消化172套房源，而下半年平均每月去化247套。
正源尚峰尚水实景
2015年7月，江北新区批复，也是引爆楼市的重要因素。尤其对于受直接影响的江北纯新盘正源尚峰尚水来说，首次面市就赶上了江北新区这个大利好，首开推出41套联排，当日即去化9成。
下半年，改善市场频频爆发。不少改善型项目“逢开必光”，“日光”“夜光”等词汇已成开盘现场标配。而第四季度的土拍，也将市场热度再度推至高点。
2015年南京全市别墅共去化2617套别墅，同比2014年（1685套），上涨55.3%。
“豪宅元年” 改善需求井喷式爆发
2016年，别墅市场的“疯狂”已不用赘述。只用几组数据就可说明。据365别墅频道不完全统计，2016年南京至少有33个楼盘推出3082套别墅房源，比去年（2697套）增加385套，同比涨幅为14.3%。
2016年上半年，南京别墅市场共成交2726套别墅，揽金137.76亿元，销售套数同比去年同期（1034套）上涨164%，比2015年全年(2617套）销量还要多出109套。
2016年全年，南京别墅市场共成交4526套，同比2015年2617套，上涨72.9%。
南京别墅这三年，不断刷新着地产人的“三观”。淡季不淡，别墅百余套大体量开盘已成常态，“日光”“夜光”也非难事，三千万级别墅不到一年去化近80套。别墅早已不再是高高在上的终极置业产品，已全面杀入改善市场抢夺人群。
别墅这三年销量大涨的同时，价格涨幅又如何呢？让我们来看下三年各板块别墅的涨幅情况。
（点击图片可查看大图）
注：别墅多以总价计，一房一价，折合均价有出入。且产品（叠加、联排、双拼、类独栋、独栋）之间的价格差异也比较明显，故有些价格不具可比性。
江北别墅三年涨幅在7000-12000元/㎡左右，江宁涨幅在5000-10000元/㎡左右，城东仙林涨幅在3000-9000元/㎡左右，句容涨幅在2000-6000元/㎡左右。
看完这个表，可能各位网友要吐槽了：“别墅涨得不多嘛！”
确实，如果跟住宅新房或者是二手房比起来，别墅涨得是不多。但结合三年的市场来看，我们必须要看到 45 33526 45 15290 0 0 2176 0 0:00:15 0:00:07 0:00:08 2833个事实，那就是，别墅真的越来越少了！
之前曾经提到过，南京人很幸福，山水资源充沛，且都在主城或是近郊的位置。像早年的玄武湖、紫金山、月牙湖，江北的老山，江宁的百家湖、三山、方山、牛首山，大城东的汤山、宝华山。围绕这些山水资源，形成了多个别墅群落。
这也给买房人造成一个错觉，南京的别墅多着呢，可以慢慢挑！
然而，从2003年就开始陆陆续续颁布的各种“禁墅令”，正在持续发威。市面上的独栋别墅已经屈指可数，纯别墅项目也渐趋见底。
之前，我们还抱着乐观的态度，觉得南京别墅库存多，去化慢，即使有“禁墅令”在，近几年，对别墅市场的影响还是有限的。
但是，2014-2017年这三年，改善客群、中产阶级、新富阶层及顶豪们，对南京别墅的一轮“疯抢”，让不少淡定去化的别墅项目瞬间见底。
2015-2016年，南京别墅、联排销量对比折线图 制图/伍海燕
三年时间，南京别墅市场去化8828套别墅，其中仅联排别墅就销售了4767套。这一现象反映在今年，最直接的就是，原先的联排别墅、经济型别墅供应大户江宁板块，今年几乎已无500万以下的联排在售了。
一方面确实是受限价影响，有些项目价格报不上去，索性“再等等”。但更真实的一面是，经过2016年的快速跑量，不少项目已经仅剩尾房、甚至清盘了。
我们再回头看下三年价格涨幅表，江北别墅涨得最多，这明显是得益于江北新区的大利好。而涨幅紧随其后的江宁，现在仅有个别项目还有别墅房源，且剩下的也是大户型、高总价别墅。在你还在犹豫的时候，江宁除了横溪的中浩山屿湖，已基本没有300万元左右的别墅了。
别墅不是不涨，不是涨得慢，而是不给涨、没房源可涨，何其悲哉！
另一方面，别墅这三年涨幅不如住宅和二手房，也是因为其稀缺性没有突显出来。而且别墅不是刚性需求产品，在2014年之前，去化速度一直较为平缓，突然面对高速去化的市场，别墅开发商也不大敢盲目涨价，怕价格涨上去后，影响成交量。但当别墅存量日益稀少之时，别墅稳定的增值保值性也将得到突显。价格上涨只是时间问题。
山河水实景
当2016年市场的一轮大爆发、库存见底后，南京楼市还可以期待一下2018年的现房销售。但是对于别墅来说，库存见底之后，在“禁墅令”的制约下，也很难有别墅房源补充进来。
当2006年之前规划的独栋别墅卖完之时，我们将和独栋别墅说再见！
当2012年之前规划的别墅项目卖完之时，我们将和纯别墅项目说再见！
不久之后，独栋不再有，联排不再有，甚至连住宅项目里面建几栋类独栋、小联排，也已经不允许了……
未来想买别墅，只有叠加了。没错，就是你们口中那个觉得不是“真别墅”的产品，未来将成为别墅市场的主流。
在2016年之前，我们一直很淡定。购房人觉得别墅不是刚性需求，只是为了圆一个别墅梦，圆一个小院儿梦，想起来了咨询一下，遇到了比较一下，慢慢挑慢慢选，作为终极置业，一定要选一个自己喜欢的。
我们有网友，看别墅看了有近10年了，对南京的别墅如数家珍，比很多业内的人还专业，却一直没有下手。放在前几年，我也会很淡定的跟他继续比较、继续讨论。但到了今年，我内心始终有个焦虑的声音：别墅，再不买就真没了！
这是最好的三年，
别墅市场从来没有像现在这样活跃，频繁的大体量开盘加推；
高地价，让更多的好产品涌入别墅市场，新中式标杆性别墅在南京遍地开花；
3000万以上的别墅，单个项目一年之内销售近80套，几乎完成了过去5年顶豪市场的销售总量……
这是最坏的三年，
独栋别墅、主城别墅，这些占有黄金资源的产品和项目越来越少；
300万以下的别墅已经只能在句容、六合、溧水、马鞍山等区域才能见到；
作为别墅“大鳄”的江宁，竟也快无墅可售……
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