7亿人将深受影响！未来房子成本降到2折

房价贵贵在土地，楼市调控长效机制，现在从根子上下手！今天，楼市又出一个大新闻。

今天（8 月 28 日），国土部和住建部又一起发文，要在 13 个试点城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，也就是说用耕地以外的农用地来建租赁住房。两部委新政：南京等城市集体租赁住房出租不得以租代售

自此住建部联合9部委下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，租赁小红旗，从中央到地方，都在持续发大招，此起彼伏。

8 月 26日 ，武汉:今后每年将建设和筹集 50 万㎡以上人才公寓，五年内满足 20 万人租住需求，要争取让大学毕业生以低于市场价 20% 买到房。

8 月 25 日，杭州说:承租人子女可就近上学，未来三年新增租赁住房总量占新增商品住房总量的 30%。尺度惊人！这些政策一出 房价跌不了

8 月 24 日，上海说:又要把浦东新区黄金地段的 5 幅商办用地全部改为租赁住房用地，预计可提供 5240 套租赁住房，套均面积 80㎡。此前，上海市已经分两次推出 6 幅租赁住房用地。

重要文件刚刚公布！

据国土资源部和住建部官网，今日国土资源部和住建部联合下发关于《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知：

通知显示，未来将在南京等13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

具体来说，有这几个重点：

1、通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

2、村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

3、探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

对于房价房租有什么影响？

7亿人受益！未来房子成本降到2折

1、小产权房可以出租了

在规划之内的这些农村集体用地可以作为租赁市场额组成部分，参与分享租赁市场大蛋糕的利益。

必须提及的一点是，目前已有的符合精神的小产权房，很可能会在今后的租赁市场上大放异彩；尤其当村镇和企业深度合作之后，一方面可以提升小产权房的居住质量和安全性，又可以产生规模效应，成为市场的有生力量。

等于是一次性解决的两个重要的问题：

一个是解决租赁市场房屋流动性的问题，通过集体建设用地补充租赁市场；另一个通过租赁市场拓宽集体建设用地的使用途径，进而进一步帮助农民朋友们获得更多收益。

2、7亿人受益！租房成本降到2折

在房租问题上，从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；而集体用地因为没有土地成本，所以总体来说，根据房价公式，那么会比由政府主导的公共租赁市场（土地没有溢价）便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。

尽管成本看似很低，但是这种低成本结合上集体用地的实际地理位置（以郊区偏远地区为主），那么这种成本优势实际上也就不是那么大了。毕竟你要牺牲部分的时间和社区便宜性。

无论如何，显而易见，最受益的是两拨人，租房客和农民朋友！

这两拨人有多少呢？

据链家研究院最新的《租赁市场系列研究报告》，我国的租赁人口只占11.6%，相当于1.1亿人左右；而农民朋友目前约为6亿；加起来就是7.1亿人！

降低房价成本的办法出来了

大力发展租赁住房的大旗之下，南京现在的土拍新规是竞拍自持比例，但真正的影响是：住宅用地本来就稀缺，还要割出一部分来做租赁住房，那房价只会更贵；商办用地一直都过剩，如果割出一部分来做租赁住房，那才是双赢。

国家是明白这点的。所以，去年 6 月份，国务院的文件说允许商办有条件地改成住房（《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》）；今天，国土部会和住建部又一起发文，说要用农村集体建设用地来建租赁住房（《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》）。

对的，集体建设用地的土地成本是最低的，上海一个多月前推的那几块租赁住房用地，本来就是住宅用地，看得我们好肉疼；最新推出的浦东新区黄金地段 5 幅租赁住房用地，是由原来的商办用地改过来的，这样才好啊。希望南京，也能有所改变，毕竟住宅用地永远是稀缺的，盘活那些商办用地、建设用地，才更有可能降低房价成本。

南京土拍新规后需要配建保障房的分别是谁：

这些地块大多数是高价地：

金科 佳兆业 华发 华润 在燕子矶地块楼面地价逼近2万／平。金隅九龙湖地块，有业内透露折合下来，地价超3.5万／平。世茂，五矿在江浦的地块楼面地价逼近2万／平。葛洲坝在河西中的地块，中海在六合，禄口的地块，华发在麒麟的地块都是需要配建设障房。其中世茂江浦地块g24配建保障房面积最大，超3万平米。

而这些并不便宜的地块将打造高端产品可能性更大，而同一地块建设的将是高级人才住房，装修标准一模一样。被中央圈定的南京，在土地出让的表现至关重要。

集体建设土地用于发展租赁市场，就把更多的用地份额还给了原本就稀缺的住宅用地，至少不会让房价更高。这就是这次文件最大的意义，你看懂了吗？

（部分综合自暴财经、德科地产）

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