为什么说房价大涨时代已经一去不复返？接下来2018年....
历史应是人类的教师。
—— 德国哲学家 赫尔巴特
“马上要年底了，年底能买房吗？”
“大会后，南京房价会跌吗?”
“大会后，南京市场会是什么行情？
盛会已经成为历史。我通读完3.2万字的大会报告，一个字形容：燃。进一步梳理好思路，找到上述问题的答案。小5妹昨天也向粉丝们询问答案，结果如下：
那么，大会后南京房价是涨是跌？
前两天网尚研究机构研究总监曹丽一场内部分享会上，提到对未来楼市的判断：短期看政策、中期看宏观、长期看供需。
政策、宏观经济、供应和需求的关系都是必须考虑的要素，要厘清南京楼市的走势，我们先站在全国大势俯瞰，再细致拨开影响南京房价的种种要素。
1、经济新格局下，国家还发不发展房地产了？
近期大会报告的第一部分提到“面对我国经济发展进入新常态等一系列深刻变化，我们坚持稳中求进工作总基调”。而新常态的重要特点便是经济从高速增长转为中高速增长。
GDP的增长速度从过去的9%以上，转到这两年的近7%。房地产占GDP的比重增速最快。
我在南京市统计局官网上查到的最新数据，更是印证了这一现实。
(在快速增长的第三产业投资中，房地产贡献持续提升，截至到今年8月末，贡献率已达到57.1%)
“1-8月，南京市统计局公布，房地产开发投资快速增长，对三产投资贡献过半 ！今年以来，南京市房地产开发投资始终保持快速增长，各月增速均保持在全省前两位。
截止8月末，房地产开发投资完成1492.4亿元，同比增长24.7%，占第三产业投资比重达52%，占比比去年同期提升1.2个百分点，对我市第三产业投资增长贡献率为57.1%
从投资区域看，南京市房地产开发投资增长较快的为浦口区和江宁区，分别完成投资302.63亿元、198.65亿元，分别增长54.3%和40.8%；
2016年随着房价大涨，房地产业成为拉动GDP增长的重要力量，2017年拉动作用还在持续提升，经济新常态，要保障GDP会允许房地产降下来吗？
答案显然是不会！
2、房地产黄金时代已过，是不是已经到顶了？
“城镇化率年均提高一点二个百分点，八千多万农业转移人口成为城镇居民。”这是过去5年发展的成就。城市群发展的概念成为新的亮点：“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。”
事实上，2016 年底中国的城镇化率水平为 57.35%，预计 2020 年达到 60%。根据国际经验，当城镇化水平达到70%之前，城镇化水平都会快速增长，中国的城镇化率仍将在未来十年左右的时间中快速增长。
而城镇化也将持续带来人口、就业、收入、住房的变化，应该说，城镇化带来的城市发展红利还有10年。
最重要的是，我国的城镇化已经进入下半场，远不是原来“农村包围城市”，而是从“农村向城市涌入”变成“由周边三四五六线城市涌向中心城市”。
目前北上广深无疑是中国“虹吸效应”最强的几个城市。这些城市不仅仅拥有着其他城市不可比拟的资源，同时也迸发着更多的机会，更加新鲜的文化和思想，始终吸引着全国各地的目光。
而近期大会报告中强调发展扬子江城市群、宁镇杨一体化的发展，南京明确其“龙头地位”。
这意味着，未来南京将像北上广深靠齐，吸引更多的资源，迸发更多的机会，“虹吸效应”加强。
下图是2010-2016年31城小学生人口变化的情况。之所以采用小学生人数反映人口变化，是因为统计局公布的常住人口与各地政府政绩挂钩，真实性有待商榷。
图中可以清晰看到，厦门、深圳、苏州、合肥、郑州、北京、长沙、南京、天津、武汉、杭州、石家庄过去6年人口增幅均不错，未来凭借着其本身的优势，也应该不错。
不少城市都加入了人才争夺战，这些城市有着较好的人口增长预期，未来的购房需求量继续膨胀。
3、大会后，新发展方向在哪儿？
一方面，将住房放到社会保障体系，说明回归房子居住功能。后期政策导向降低房子投资、金融属性，引导租购并举，租赁市场是风口。留出时间快速建立长效机制。
另一方面，城市群发展，缓解大城市压力，宁镇扬一体化，中小城市及特色小镇有机会点。
大会后主要方向则为“打击投机炒房、切断金融杠杆、高杠杆高风险”。
4、房地产市场是典型的政策市场！调控会加码吗？
根据2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示，南京新建商品住宅价格环比持平，同比涨1.4% ，环比已连续10个月止涨。自去年930新政以来，南京楼市也经历了一年多的“限购+限价+限贷+限售”的高压调控，这一系列的调控政策确实取得了效果。
那么，未来调控怎么走？
10月22日住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽的答记者问，明确提到：坚持分类调控，因城因地施策、房地产长效机制在抓紧研究制定。抓紧推进住房租赁市场的立法工作。
政策很难再进一步恶化。南京走在全国住房试点前列，目前政策环境保持，2018年新房价格不会降，随着高价地、地王上市，新房价格会环比微幅上涨。
未来南京买房的机会点在哪？四点建议：
①抓住南京城市发展红利，重点区域置业。
可重点关注河西南部、江北新区核心区、南站区域这三大机会区域。
②抓住城市群发展机遇。
可重点关注宁镇扬一体化带动的仙林、句容宝华区域。
仙林-宝华科学城，推进南京地铁二号线和城市公交向宝华延伸；
龙潭-下蜀滨江港城，南京轨道15号线与沪宁城铁宝华站衔接；
汤山-黄梅休闲城，通过南京轨道16号线、S6线以及宁杭路快速化改造，联手打造休闲度假区；湖熟-郭庄临空发展区；
六合-仪征产城融合区。
③抓住租赁市场的风口
规模化的租赁是趋势，有条件的可以规模性投资酒店式公寓，抓住租赁的风口。
④切忌加大杠杆投机、风险太高、警惕血本无归！
总之：
刚需：买房越快越好！
改善：买房越好越赚！（同一区域的不同楼盘，改善选择最好的尖货。因为尽管买新房价格可能相差无几，但几年后，品质更高的楼盘会因为圈层效应带动二手房房价的上涨）
部分数据来源地产情报站
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