南京一批红盘卖出首套二手房！曾“抢破头”如今却让人大跌眼镜...

“摇到就赚100万！”

在过去几年的南京，由于新房市场严格限价、二手房市场持续火爆，楼市充斥着各式各样的“倒挂盘”。

不知不觉间，2022年的南京一批火爆的摇号盘卖出首套二手房，有的楼盘狂赚超7成，有的楼盘却与当初售卖时情形大相径庭，甚至有不少买房人最终无奈亏本卖房！

今天，365楼市盘点曾经那些爆火的摇号盘，如今卖出第一套二手房后究竟涨了没有。

2022，南京一批摇号盘卖出首套二手房！有人亏惨了

2022年在二手房市场上有不少曾经的倒挂盘上市，在此我列举各板块比较有代表性的25家楼盘：

河西：绿地华侨城海珀滨江、天鹅堡、正荣滨江紫阙、佳兆业城市广场三期、鱼嘴润府、胜科星洲府

江北：金樾府、中海左岸澜庭、绿地海悦、江与城、扬子江金茂悦、金辉白马云著、银城颐居悦见山

城北：仁恒桃园世纪、中海燕矶听潮、电建中储泛悦城市广场、江山汇悦山府、中海桃源里

城南：翡翠天际

江宁：五矿澜悦方山、五矿澜悦栖原、东城金茂悦二期、绿地理想城

城东：融信世纪东方、恒基旭辉玲珑翠谷

▲此表格仅为首套成交二手房数据，不代表全部二手房成交

从表格中我们不难发现，虽然都在同一阶段上市，但是在二手房市场上的境遇却大相径庭。有的楼盘房价两年疯涨超7成，有的楼盘却猛跌近2成。

3年时间猛涨2.5万/平！南京一批买房人赚大了！

同为次新房，为什么差距如此之大？

首先是板块利好不同，在这份榜单中，河西南、鼓楼滨江、江心洲呈现出霸榜的状态。

海珀滨江、正荣紫阙、天鹅堡三大楼盘位于河西南鱼背滨江位置，鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦两大楼盘位于鱼嘴位置。

最早时期的河西南，是属于星八客的，那时候的住宅基本以刚需为主，现在的价格基本翻了2-3倍，利好差不多兑现完毕，并且随着房龄的增长，未来持续上涨空间比较有限。

而2022年这一波楼盘的上涨与当初的严格限价不无关系，河西南普遍限价在3.5-4万/平，这与彼时的二手房价格倒挂严重。如今随着这些次新房纷纷上市开价，使得河西南区域价值更加明晰。现在这些次新房的价格基本保持在约6万/平的价格，但是这些住宅周边还有一些利好待兑现，未来还有上涨的价值空间。

▲华侨城天鹅堡

1.绿地华侨城海珀滨江：成交价60079元/平，涨约25079元/平！

海珀滨江现在属于河西南非常热门的楼盘了，位于鱼背板块，共分为两个地块，总户数超1000套，122㎡起步，最大的户型220㎡，部分楼栋观江视野非常好。

小区于2019年3月正式收官，当年限价3.5万/㎡，现二手挂牌均价约5.64万/平👇

2.正荣滨江紫阙：成交价60342元/平，涨约25342元/平！

正荣滨江紫阙也是现在河西南的热门楼盘，位于江东南路与吴侯街交汇处，紧邻海珀滨江。2018年正荣滨江紫阙首开，开盘当天一次性卖完，共4507人买724套精装房，中签率仅16%，平均6人抢一套！

项目当初销许均价约3.5万/平，现在正荣滨江紫阙在某二手房平台上共成交了一套房源，单价约60342元/平，比销许价格上涨约2.53万/平，成交周期64天！

3.佳兆业城市广场三期：成交价54661元/平，涨约1.97万/平！

佳兆业广场三期于2018年11月收官，2020年底才交付。佳兆业城市广场也是星八客中的传奇楼盘了，创造过“万人摇”的盛况。

截止到现在，佳兆业三期共成交一套房源，一套125.32㎡的住宅以685万的价格成交，单价约54661元/平。项目前期销许均价3.5万元/㎡，交付了一年多，涨价约1.97万/平，成交周期仅11天。

小区首套二手房的成交，在一定程度上来看，具有一定的风向标意义。

从上面整理的数据我们可以发现，河西南这几个次新房的涨幅明显。这一批房源基本都为河西南当初人气超高的楼盘，交付不满三年，但是基本都实现了2万/平的价格上涨，这也一定程度上例证了河西南近年来的价值认可度情况。

其次，除了板块溢价能力之外，这些小区都有自己独特的优势，或是因为区位因素、或是自身品质过硬等，拥有征服购房人的能力单个楼盘的溢价能力同样值得关注，比如鼓楼滨江的仁恒桃园世纪。

仁恒桃园世纪的前身是鼓楼滨江G01地块，地块在2016年被招商以48.2亿拿下，当时的楼面地价就达到了29899元/平米，最终由仁恒操盘，精装均价4.5-5万/平。

房源设计、施工、装修、物业等均由仁恒负责，是仁恒继仁恒继江湾城之后的南京新作。

值得一提的是，桃园世纪还配建了2500㎡左右的高端专属会所，仅为859户业主家庭专属，会所内设恒温泳池、有氧健身、亲子游乐园等国际化高标准人性配套。

就在今年6月，仁恒桃园世纪成交了一套建面约110.2㎡房源，总价760万元，单价68966元/平，创下新高。

就在仁恒桃园世纪旁，中海桃源里在10月初刚刚成交了一套建面约180.48㎡户型，成交总价929万元，成交单价51447元/平，创下小区新高。

曾经爆火的楼盘，如今正在亏本卖房......

我们一般将涨幅在10％左右的楼盘算作保本，举个例子，中储泛悦城市广场成交的首套房源当时精装均价为3.59万/㎡，总价约370万，假如按照首付110万来算，3年的持有成本，加上首付款的理财所得，以及10多万的各种税费，算下来房主不仅没赚钱，还亏了，几年白折腾了。

整体涨幅在10％以下的楼盘就更不用说了。位于江核青奥板块的次新品质小区中海左岸澜庭卖出首套二手房，建面约97.81平米的户型，精装修，最终卖了275万，单价约28116元/平。

根据网站信息显示，这套房源于2022年7月8日挂牌，卖房周期大约经历了5个月时间，在现在这种市场行情下，相对来说算快的。

但其实，在一开始挂牌时，业主对于该套房的期望值相对还是蛮高的。

根据调价记录显示，该房源7月8日的挂牌价为333万，一直到12月4日，降了5次价，价格挂在了288万，最终在成交时，又让步了13万，定格275万。

我查到了该小区27栋8楼曾经的销许价约29862元/平，即使不考虑时间、利率等其他成本，现在的转手价要便宜1746元/平，总价退让了17万。

位于江北白马板块的江北昔日地王盘金辉白马云著也是同样的遭遇，曾经约26200元/平买入，现如今27287元/平低姿态出货。

这套房源户型建面约88.69平米，挂牌总价为260万，最终经历3次调价，降18万，以242万成交，单价约27287元/平。

而在今天，我也在南京网上房地产官网上查到了金辉白马云著6栋1楼曾经的新房销售价，当时卖26298元/平左右。

如今二手房以27287元/平的价格卖出，即使不算各种杂七杂八的费用，仅看首付成本以及贷款成本，就让我情不自禁地倒吸了一口凉气。

首先看首付成本：倘若以首付3成算，当时买这套房需要约70万的首付款，当时理财产品大约的年化收益率在5%左右，如果把70万这笔首付款放到理财上的话，2年半的收益大约9万；

其次看贷款成本：163万商业贷款，当时利率普遍5.635%，2年半所需的利息约23万。

而如今，房子被以242万的总价售出，也就是说，总共也就产生了不到10万的价差，都抵不了贷款利息，着实是大亏特亏。

随着区域限价的逐渐取消，南京楼市的“倒挂盘”也越来越少，甚至不少板块新房已经超过二手房报价。

南京倒挂盘正在消失！买房还能赚钱吗？

“倒挂”顾名思义就是新房价格低于周边二手房价格，买到后卖出就能赚钱。河西南3.5万/平、河西中4.5万/平、江北核心区3万/平、燕子矶3万/平......一切都历历在目。

但是近几年随着几项新政的相继出台，南京各板块限价仿佛被打开了一个口子，“倒挂盘”正在消失。

“买包吗？附赠告知开盘时间、地点以及降低首付的服务。”这是有升级精装包后的南京楼市。

去年6月，南京“限地价、限房价”双限政策正式出台：各板块均有新房毛坯限价，今年房价仿佛被定死。

“限地价、限房价”的双限政策无疑是给火热的市场泼了一盆冷水，但买房人渐渐发现，买房成本反而更高了。

因为南京大部分楼盘在全装修的基础上新增了升级精装包的设定，原本2000元/平的精装标准可以再加1000-5000元/平不等的价格升级。

比如：

鼓楼滨江毛坯限价3.9万/平，加精装包后约4.5万/平；

燕子矶毛坯限价3.2万/平，加精装包后3.7万/平；

鼓楼滨江毛坯限价4万/平，加精装包后5.1万/平；

河西南毛坯限价4.8万/平，加精装包后5.4万/平；

百家湖未设毛坯限价，加精装包后4.6万/平......

地价上涨带来新房房价上涨，新房房价上涨导致“倒挂”几乎没有，这似乎有迹可循。低房价匹配低地价、而低地价很多南京楼盘已无法满足。

新房门槛越来越高、二手房价小幅增长，南京倒挂盘正在消失，但是仍然有不少楼盘会打出“倒挂XXX元/平”的口号，但真实调研一番，我们其实会发现：

如今的南京楼市，出现一二手倒挂的可能已经非常小了，同区域板块的新房想在价格上对周边次新二手房有价格上的有优势，或者碾压已经十分困难了。

有网友戏称：之前是二手房价格太高，盼着出台指导价，控制房价上涨；如今是二手房跌的太惨，又盼着出台指导价，来稳定下价格，不然怕接下来会跌的更惨。

当前，也有网友表示，南京二手房价格下跌远未见底，仍有一批房主在坚守，哪怕卖不掉也不主动降价。

写在最后：

对于买房人来说，市场趋于稳定，买房更要理性，选房逻辑也要改变。选择错了，亏损在所难免。房住不炒，房子回归居住属性，未来品质更好、居住体验更佳的房子必定更受欢迎，保值增值更有保障。你觉得呢？欢迎评论区和我们分享你的购房逻辑！

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