土拍最全解读：最新规划+官方文件+万科回应！广州楼市依然坚挺

经过4月25日，番禺区广州国际科技创新城一期工程A地块的预热，今日（4月28日）广州正式开启二季度第一场大型土拍盛宴！

本次土拍包括白云和东部热门黄埔长岭居的两宗宅地，以及4宗黄埔科学城的商服用地。其中，较为热门的白云鱼苗场和长岭居两宗宅地均被万科收归囊中，成交楼面价，分别为29832元/㎡和19862元/㎡。

另外，本次出让的4块商服地，均以底价成交，成交楼面价在4800元/平米-6800元/平米之间。

4宗成交的商服地，地段都相当不错，均离6号线香雪、萝岗等站1公里范围内，且除了开发区KXCD-D1-7地块外，其余3宗地周边配套有广州国际体育演艺中心、广州市知识产权法院等。

今日开拍6块地，有5块都是黄埔的，咱以宅地为例，来关注一下黄埔未来一两年，还会有多少新货上市？

据克而瑞数据统计，截止2017年4月28日，黄埔已成交的宅地共16宗，其中2015年为黄埔土地市场的成交大年，共成交了13宗地，均已全部开工，而2016年成交了2宗，今年为止则成交了1宗。

注：2017年统计范围截止4月28日止。

想要看今天的拍地详情了？立马来立马来！

首先开拍的是两块宅地，这个堪称史上最复杂的土拍过程，我们来回顾一下：

请滑动观看全文：

地价竞拍阶段：

长岭居地块在9:18分到达最高限价1222240.8万元，折合楼面地价19575元/平方米；白云鱼苗场地块在9:35分达到最高限制总价238765万元，折合楼面价29337元/平米。

配建竞拍阶段：

长岭居宅地几秒钟功夫，竞配建达到最高限制900平方米，最高限制总价122240.8万元，折合楼面价19862元/平。

白云鱼苗场宅地的配建竞拍秒杀，价格238765万元，楼盘需配套拆迁安置房1350平方米。达到最高竞配建面积。

竞拍自持商品阶段房：（这个拖得比较久）

长岭居地块自持面积很快竞争到45%，鱼苗场自持面积在35%的时候停下，倒数一分钟时有人报40%。之后，竞争愈演愈烈。两块宅地自持面积都超过50%。

对此结果，业内人士认为，开发商如何运营大量自持土地、巨量的出租物业，都是很大的考验。此外，这样的结果也直接减少了市场可售住宅的供应。市场将如何应对，需要时间观察。

白云

黄石西路鱼苗场AB2510019地块

地块位置图

受追捧的总是好的？测评君在土地开拍前，前往地块现场实探了一遍，具体情况是这样的：

现时地块已填平，局部位置杂草丛生，偶尔可见碎石与废弃钢筋，周边多五金批发和装饰材料市场，1公里内生活配套较为完善，包括石井人民医院、粤海医院、石井中学、肉菜市场，超市等。

地块现状及周边配套等情况

交通配套方面则略为逊色，首先地块正对的黄石西路多大货车行经，车流行驶速度缓慢，且地块3公里内无地铁站。

另外地块西临京广铁路，每隔5分钟会有一趟列车经过，且伴随鸣笛声，噪音指数可想而知。

目前周边二手楼较多，楼龄较长的如汇侨新城价格在1.5-2万元/平之间，楼龄较新的金碧新城、保利紫薇花园、荷塘月色等项目价格在2.4-3万元/平。

黄埔

长岭居YH-A4-3地块

地块位置图

地块位于万科山景城项目对面，现时地块平整，周围为小山林，环境优美。

现时长岭居板块仍在建设中，配套尚不完善，预计未来3-5年内，随着沿线楼盘的入住，板块将会越来越成熟。

地块现状

目前地块附近在售一手楼盘有金融街·融穗御府、万科山景城等，价格在1.8-2.8万元/平米之间。

对此，易居企业集团克而瑞广州机构首席分析师肖文晓表示：

今日拍地的结果合情合理。之所以合情，是因为这两块地都处于广州供应紧缺的热门区域，所以每块地都有十几家知名开发商在争，进入竞自持环节几乎是板上钉钉的，拍地结果也再次证明了广州的土地还是那么值钱，调控没有改变供求定律。之所以合理，是因为万科竞自持在北京已有100%自持的先例，本身在长租市场这块也有尝试和经验，所以它拿下地块也不意外。

另外，自持50%，意味着将来在商品住宅市场的供应只剩下50%，这对本来处于严重供不应求的市场不一定是最佳的解决方案。一瓶水都不能解渴的市场，半瓶水显然是解决不了问题的。唯有希望用今天的半瓶水（调控）救急，为后面运更多的水争取时间，才有可能解决市场饥渴的问题。

经过此次土拍，广州市国规委表示：竞价方式调整后首次住宅用地成交，不会导致减少市场住宅供应！

请滑动观看全文：

4月28日，我市出让成交6宗经营性用地，总用地面积17.4万平方米，总建筑面积47.6万平方米，成交合同总价款56亿元，其中商服用地4宗，总用地面积10.5万平方米，总建筑面积33.2万平方米，成交合同总价款20亿元；居住用地2宗，总用地面积6.9万平方米，总建筑面积14.4万平方米，成交合同总价款36亿元，2宗居住用地共需配建2250平方米拆迁安置房，分别自持50%、55%商品住房面积。

此次出让成交的地块中，白云区黄石西路鱼苗场地块和广州开发区长岭居YH-A4-3地块采取竞自持方式确定竞得人，是我市对居住用地公开出让方式的一次有效调整。接下来我市将继续坚决落实中央经济会议提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的工作要求，对下一阶段的土地市场运行情况继续密切跟踪和分析，加强研判和预警，除继续采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式、提高保证金缴交比例、严格审查购地自有资金、降低购地资金杠杆等措施外，还储备了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、现房销售等政策工具，将根据市场情况和对出让宗地的预判组合使用，坚决防止异常高价地扰乱市场预期。

土地出让竞价方式调整初见成效

此次出让成交的白云区鱼苗场地块和广州开发区长岭居YH-A4-3地块采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式确定受让人，是我市对居住用地公开出让方式的一次有效调整。

白云区鱼苗场地块，位于白云区黄石西路，临近白云新城，交通便利，距离规划中的地铁14号线二期马务站1.5公里。通过测算，扣除拆迁安置房后折合楼面地价不到3万元/平方米，低于2016年12月7日成交白云区白云新城AB2804012地块4.5万元/平方米的楼面地价，以及2017年3月29日成交白云区新市街棠涌南路AB2805038地块3.3万元/平方米的楼面地价。

长岭居YH-A4-3地块，位于长岭路以北、岭头村以东，地块周边规划有地铁21号线、有轨电车站点。通过测算，扣除拆迁安置房后折合楼面地价不到2万元/平方米，低于2016年8月26日成交长岭居CPPQ-A2-1地块2.7万元/平方米的楼面地价。

本次成交住宅用地有一定的自持比例，不会导致减少市场住宅供应

本次成交的住宅用地虽然有一定自持的比例，但市场住宅供应并未减少。企业自持部分可作为租赁住房，按规定推向市场，这也是我们落实中央、省、市有关“加快培育和发展住房租赁市场，构建租售并举的住房制度”要求的一次具体行动，将增加市场租赁住房供应。

企业自持部分的商品住房作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。国有土地使用权出让合同对此也作了相应约定。

后续出让的住宅用地，将根据市场情况和对出让宗地的预判，一地一策组合使用限地价、竞配建、竞自持、现房销售等政策工具，确保房地产市场平稳发展，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

昨天（4月27日）， 广州开发区、黄埔区国规局公布了广州萝岗长岭剧控制性详细规划公示，公示内容如下：

规划范围：东至永和大道，南至广惠高速公路，西至北二环高速公路、广汕公路，北至油麻山，总用地面积39.5平方公里。

规划定准：广州东部绿色生态宜居新城区，高端高新产业集聚区。

规划规模：规划居住人口23万人，建设用地面积17.79平方公里。

看来，万科这次节奏踏得很准啊！

那万科对今天的土拍有啥回应？继续看！

万科官方回应全文：

广州今日首次实行竞配建+竞价+竞自持+摇号的新竞拍方式，有助于把地价、房价拉回到正常的区间，重回理性轨道，从而有利于房地产行业的平稳健康发展。

在广州万科看来，竞自持的新模式对房企的资产运营能力提出了更高要求。今天公司成功竞得白云和黄埔两个地块，旨在践行城市配套服务商理念，推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等拓展业务，寻找新的盈利增长点。万科有信心在为城市提供更好、更完善配套服务的同时，通过资产运营使自持物业得到增值。

广州万科将因势而变，坚定落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的调控理念，坚持“为普通人盖好房子，盖有人住的房子”，以客户为中心，创造真实价值，实现有质量增长，全面转型城市配套服务商。

黄埔

广州开发区KXCD-D1-7地块、KXC-K1-3地块、KXC-K1-5地块、KXC-K1-6地块

下午14点，广州开发区4宗商办地准时开拍！均为底价成交！

KXC-K1-3地块被保利城投小号，广州萝城房地产开发有限公司竞得，总价54519.36万元，折合楼面价4800元/平。

而广州开发区KXCD-D1-7地块被广州鑫业投资发展有限公司以底价89446万元成交，楼面价为6630元/㎡

广州开发区KXCD-K1-5地块以总价44773万元被君华集团底拿下，楼面价为6750元/㎡

广州开发区KXCD-K1-6地块同样名花有主，被创维集团以底价7632万元收归囊中，楼面价为6711元/㎡

1、广州开发区KXCD-D1-7地块

广州开发区KXCD-D1-7地块位于广州开发区开泰大道以南、发源路以北，土地用途为商业兼容商务用地。

地块周边稍显荒芜，配套不多。交通方面，项目最近的公交站为开泰大道（瑞和路口站），离地块约500米，最近的地铁站为香雪站，离地块约1000米。生活方面，主要依靠万科东荟城周边配套。

目前地块周边的楼盘有万科东荟城、壹品E·Park、飞晟沁园和时代春树里。目前万科东荟城已无一手住宅在售；壹品E·Park为公寓产品，目前也无在售，预计5月会推新货；飞晟沁园在售别墅项目，价格700万/套起；时代春树里在售113平4房产品，均价28000元/平米。

瑞和路口公交站、香雪地铁站

实拍地块全景图

2、广州开发区KXC-K1-5地块和KXC-K1-6地块

科学城KXC-K1-5地块和KXC-K1-6地块相连，位于开创大道以南、开达路以西，土地用途均为商务兼容商业用地。

两地块均位于保利香雪山对面，最近的公交站为开创大道（香雪山南）站，离萝岗地铁站约600米，目前均已投入使用，交通较为便利。

配套方面，地块周边目前主要是保利香雪山自带的配套：银行、便利店、肉菜市场均有。斜对面是广州国际体育滨艺中心，也有大型综合配套。未来发展前景可期。

两地块周边的楼盘是保利香雪山、凯德文化广场和保利罗兰国际。保利香雪山目前已无一手楼盘在售；凯德文化广场将推写字楼和商铺，均价待定；而保利罗兰国际目前在售78-172平米住宅，均价33000元/平米。

3、广州开发区KXC-K1-3地块

虽然KXC-K1-3地块，截止今天早上10时多为止，依旧没有报价，但下午有惊无险，最后还是被拿下了！

地块位于开创大道以南，新阳东以北，附近楼盘有萝岗万达广场和大壮国际广场等，成交均价1.8-2.3万元/平米之间。

对此，易居企业集团克而瑞广州机构首席分析师肖文晓表示：

从4宗商业地块的出让条件来看，基本对于出让对象都有严格的限制，应该是出让前已经有企业与政府达成了意向，因此本次全部底价成交在意料之中。黄埔区作为广州GDP产值第二大、广东省GDP产值第五大的行政区，未来将继续充当为广州经济保驾护航的重任，以土地资源来筑巢引凤已经成为黄埔商办土地出让的“惯例”。

背景资料：

2016年，黄埔区GDP为3005.68亿，刚好跨入三千亿俱乐部。黄埔区“屌丝逆袭”的故事小伙伴们已经耳熟能详，自从2014年“豪门闺秀”萝岗区并入黄埔，黄埔区立即从后进生成为广东十强区中的一个大佬。

不过，黄埔区2016年同比5.6%的增速在十强区中垫底，其它9区，除了越秀区增速7.5%，都在8%以上。黄埔区在政府工作报告中也透露，其中广州开发区实现地区生产总值2471亿元，增长6%，这个增速也有不小压力。

今年第一季度，黄埔区、广州开发区经济势头有所好转。一季度实现GDP694亿元，增长6%；规模工业总产值1614亿元，增长5.4%；固定资产投资165亿元，增长7.6%，三项指标总量分别列全市各区第三、一、一位。

来源：广州CRIC房产测评网

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