曝光！8月广州各区库存量出炉！多个区域去化周期不足5个月！

从2016年开始到今年一季度，广州一手住宅（含别墅，下同）一直热销，以致库存量跌至历史低位。但在“330”新政出台后，广州楼市受到了较大的冲击，成交量急剧下行，直到传统楼市销售旺季“金九”开始，广州一手住宅的成交量才有所回升。

整体上看，如今的广州楼市仍是不温不火。在预售审批放缓的影响下，广州各区都出现了供应缺口，供需矛盾也逐渐突出。在“金九”接近尾声，“银十”即将到来之际，目前广州一手住宅的库存量是什么情况？严格限购下，存量走势与房价有什么关系？我们一起来看看！

一手住宅供应缺口超200万平米

克而瑞数据显示，今年1-8月，广州一手住宅供应472.9万平米，同比下跌21.3%。从数据上看，2017年仍延续了2016年“供不应求”的情况，加上新政后新批预售节奏明显放缓，今年前8个月供应创近5年新低。

从每月供应情况来看，除3月外其余月份均大幅少于去年同期，传统楼市旺季“红五月”也仅供应35.2万平米，同比下跌47%，为近5年供应量最少的5月。

从供需情况来看，1-8月，广州一手住宅的成交面积为677.9万平米，也就是说，供应缺口面积高达205万平米。

受限价、限售、限签的政策影响，很多项目在2016年年底就声称要入市，但却在今年年中才开始卖，原因就是一手住宅预售证的发放率确实有所下降，发放速度也有所放缓。

再来看看今年前8个月广州一手住宅的供求情况：

从数据上看，今年1-8月，只有4月和8月为供过于求，其他月份均为供不应求。这也解释了为什么1-8月供应缺口会达到205万平米之多。

据了解，4月份之所以会供过于求，很大部分原因是受到“330”新政的影响，增城、从化两个区域也加入了限购行列，导致成交量大幅减少；而8月份之所以会供过于求，主要是因为预售证的发放增多，而成交则仍处于低位。

8月广州一手住宅去化周期提升至6.8个月 

2017年的广州楼市，被“330”新政划分为两个阶段。除了春节的1-2月，3月成交量颇佳，网签均价同比环比均是上涨；而4月至今，在新政的严格调控下，投资置业者的购房需求被抑制，成交放缓，网签价格平稳，库存去化周期也逐渐上升。

从上表可以知道，3月份，在强大的成交量支持下，广州一手住宅库存量降至2017年前8个月的最低谷，库存套数仅52569套，去化周期降至5.4个月。4月以来，随着一手住宅成交的放缓，去化周期开始逐渐变长，到8月份已达到6.8个月！

不过，“330”新政后，预售证发放速度放缓，可售单位越来越少，所以去化周期仍然在6个月以下。一般来说，一个城市库存规模维持在8-12个月的去化周期，属于正常水平。如今看来，广州一手住宅的去化周期虽在逐渐变长，但仍低于健康标准。

黄埔、增城、从化去化周期低于5个月

最后，我们一起来看看全市各区一手住宅最新的存量情况（数据截止至2017年8月30日，去化率：12个月）：

克而瑞数据显示，库存量方面，最少的是越秀区，库存量为5.34万平米，共543套。作为中心老城区，存量少是理所当然的了；排在第二的则是白云区，库存量为22.02万平米，共1692套。近年，白云区的全新项目一直较少，就算房价上涨，仍相当受欢迎，库存也越来越少；排在第三的则是海珠区，库存量为28.74万平米，共2178套。同样，海珠区近年的新盘也不多，供货最多的广纸板块也卖得差不多了，所以库存也是相当紧张。

而从去化周期来看，广州东部的黄埔区和增城区是最短的。近年，黄埔区和增城区的交通配套逐渐完善，且有多个500强企业进驻，最重要的是价格便宜，所以一直备受投资置业者的关注，一直处于成交高位。成交虽多，但供应不足，直接影响了这两个区域的去化周期，如今黄埔区的去化周期仅为3.9个月，而增城区的去化周期则只有4.1个月。

值得一提的是，从化区目前的去化周期为5个月，仅次于黄埔区和增城区。作为广州为数不多的整体均价尚在1字头的区域，从化的价格洼地优势益发明显，再加上从化也即将通地铁，在交通配套上的优势也日渐凸显，投资置业者们已逐渐将目光转移到从化区了。

而海珠区、天河区、荔湾区这三个老城区，仍稳坐去化周期最长的前三位，海珠区的去化周期为20.8个月，天河区的去化周期为18.3个月，荔湾区的去化周期为14.8个月。

从存量走势看房价

从数据上看，即使限购政策不断加码，广州一手住宅的去化周期也确实在逐渐边长，但整体上看仍是供不应求，这是否说明广州的一手住宅市场一直没有降温？现在买房合不合适？

对此，易居企业集团克而瑞广州机构首席分析师肖文晓先生认为：

从数据来看，目前广州楼市的库存仍然处于历史的低位，市场求大于供的基本面也尚未逆转，但在调控的作用下，楼市供求两端都受到了很大的压缩，市场冷却已经是不争的事实。量变就会导致质变，对于开发商来说，成交量上不去，资金回笼的压力随着时间的推移会越来越大，因此为了刺激购房者入市的热情，预计接下来楼盘主动优惠促销的现象会增多。

对于购房者来说，广州楼市长期看好的基本面并未发生改变，未来租赁住房、共有产权房的比例增多，意味着商品房的供应还会减少，所以对于有意买房的市民来说，遇到合适的楼盘建议还是可以果断出手。

来源：广州CRIC房产测评网

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